Видови развој на територија. Природните и антропогените предели се основата на човечкиот живот. Во процесот на стопанска активност користи природни ресурси: земја, вода, минерали, климатски, биолошки итн. Природните услови можат да придонесат за човековата активност, но можат да предизвикаат големи тешкотии во развојот на територијата. Така, големите простори окупирани од пустини и планински области не се погодни за нивно населување и користење за економски цели. И, обратно, рамен терен, благата клима, присуството на реки и езера го олеснуваат населувањето на територијата и искористувањето на нејзините природни ресурси.

За многу векови, светската популација била мала, така што населението се наоѓало главно во области со најповолни природни услови. Зголемувањето на бројот на жители на Земјата доведе до потреба од развој на нови земји. Во процесот на човековата економска активност, почнаа да се обработуваат парцели за одгледување култури, се сечеа шуми за изградба на станови и за гориво, беа изградени населби, беа поставени патишта, се вадеа минерали од длабочините и вештачки акумулации. биле изградени. Така, развој на територија е секое користење на територијата за разни видови стопански активности, изградба на патишта и населби. Главниот знак за развојот на една територија е нејзиното населување од луѓе. Развојот на територијата води кон економско искористување на сите видови природни ресурси. Како резултат на развојот, природните предели се претвораат во антропогени.

Особености природни условии достапноста на одредени ресурси одредуваат различни степени на користење на територијата.

Така, присуството на ретки минерали доведува до изградба на каменоломи, рудници и индустриски претпријатија. Присуството на плодни почви ја одредува нивната употреба за обработливо земјиште, а помалку плодни почви за паша. Големите шуми дозволуваат да се користат за сеча, а живописните езера и реки можат да се користат за рекреација. Зголемувањето на бројот на населени места принудува изградба на транспортни патишта, бродски канали итн.

Во согласност со видовите на економска активност на населението на територијата на Белорусија, се разликуваат четири главни типа на развој на територијата: земјоделски, индустриски, транспортни и рекреативни.

Развој на земјоделството. Природните услови на Белорусија првенствено го определија нејзиниот земјоделски развој. Од античко време, луѓето во нашата земја почнаа да сечат шуми и да развиваат земјишта за обработливо земјиште. Затоа земјоделските и шумските станаа најчестиот тип на природно-антропогени предели во Белорусија. Земјоделските површини во нивните граници заземаат 40-50% од територијата на републиката, а шумските површини околу 30-40%. Земјоделските и шумските предели заземаат приближно 35% од територијата на Белорусија и се најшироко застапени во нејзиниот централен дел. Развој на територијата во дваесеттиот век. доведе до формирање на земјоделски предели во кои учеството на шумите не надминува 20%, а земјоделските површини на некои места заземаат 80% од територијата. Земјоделските предели се вообичаени на места со најплодни почви и заземаат повеќе од 30% од територијата на републиката.

Индустриски, транспортен и рекреативен развој.

Земјоделскиот развој на територијата на Белорусија е комбиниран со други видови. Во местата каде што се наоѓаат минералните суровини, главниот тип на развој на територијата е индустриски. Земјиштата каде што индустрискиот развој е главен тип заземаат помалку од 5% од територијата на републиката. Но, во однос на степенот на влијание врз животната средина, индустрискиот развој е најмоќен. Изградбата на каменоломи, рудници, индустриски капацитети и вештачки акумулации радикално ги променија природните предели. Тоа е најзабележливо во рударскиот регион Солигорск, каде како резултат на екстракција на сол и акумулација на отпад, околу 5 илјади хектари земјиште се извадени од земјоделска употреба. Генерално, во Белорусија, земјиштето нарушено како резултат на рударските активности зафаќа повеќе од 40 илјади хектари. Уште поголеми површини заземаат населени места, каде што преовладува и развој на индустриско земјиште.

Развојот на земјоделството доведе до формирање на густа мрежа на рурални населби на територијата на Белорусија. Присуството на рурални и урбани населби, пак, го определува транспортниот развој на територијата. Низ XIX - XX век. На територијата на републиката се разви густа мрежа на железници и патишта. Просечната густина на железницата во Белорусија е речиси 30 km/1000 km 2 , додека асфалтираните патишта се нешто помалку од 300 km/1000 km 2 . Во однос на развојот на транспортот, Белорусија ги надминува повеќето земји од ЗНД и многу европски земји.

Од втората половина на дваесеттиот век. започна активен рекреативен развој на територијата на Белорусија. Рекреативните пејзажи сега заземаат околу 6% од површината на земјата. Во Белорусија се создадени околу 20 одморалишта и рекреативни зони републиканско значење. Приградските шуми и акумулации активно се користат за рекреативни цели. Во туристичкото село Нароч, најголем дел од населението работи во туристичкиот сектор.

Ниво на мајсторство. Постепениот развој на човештвото во секое време предизвика промена во нивото на развој на одредена територија. Во ерата на научната и технолошката револуција, стапката на промена на нивото на развој се зголеми за 80 пати.

Кои показатели сега го одредуваат нивото на развој на територијата? Еден од најважните меѓу нив е густината на населението. Како поголема густинанаселението, толку е повисок степенот на развој на територијата. Вториот важен индикатор е изорената површина. Го карактеризира нивото на земјоделски развој на територијата. Густината на железницата и автопатите го карактеризира нивото на транспортен развој на територијата, а бројот на одморалишта, санаториуми, области за рекреација, туристички центри - рекреативни.

Резултатот од развојот на територијата е создавање на основни производствени средства - згради, конструкции, опрема. Тие се поврзани со различни типовиразвој на територијата: индустриски, земјоделски, рекреативни, транспортни. Развојот на територијата се карактеризира со густината на основните производствени средства, односно нивната цена на 1 km 2.

Така, колку повеќе се градат стопански капацитети, колку повеќе се произведуваат индустриски или земјоделски производи, толку е повисок степенот на развиеност на територијата.

Третиот важен показател за нивото на развиеност на една територија е уделот на економски активна територија во вкупната површина на земјата. Економски активните области вклучуваат земјоделски површини, шуми од индустриско значење, индустриски површини, патишта, наоѓалишта на минерали и области за рекреација. Всушност, тоа се антропогени предели - оние земји што се користат во економски активности. Белорусија се карактеризира со високо ниво на развој на територијата. Денес, економски активната територија опфаќа повеќе од 90% од површината на републиката.

Потенцијал за природни ресурси и капацитет на територијата. Степенот на развиеност на една територија го карактеризира степенот на економски развој на земјата. Колку е повисоко нивото на развој на територијата, толку повеќе производи произведува фармата. Од друга страна, во подрачјата со висок степен на развој се зголемува антропогеното оптоварување на животната средина. Ова често води до гео еколошки проблеми. Тие обично се влошуваат во најразвиените региони, особено околу големите градови. Затоа, сега човештвото се соочува со задача да одржува рамнотежа во антропогените предели. Прекумерното оптоварување на природните комплекси е неприфатливо. На модерна сценаВо Белорусија интензивно се користи потенцијалот на природните ресурси - севкупноста на природните ресурси на одредена територија што може да се користи без да се влоши состојбата на природните комплекси. На пример, прекумерното ископување може да доведе до контаминација на почвата, површината и подземните води, влошување на сеизмичката состојба на територијата. Затоа, од еколошки причини, не сите минерали денес можат да бидат од индустриско значење.

Рационалното управување со животната средина обезбедува целосно искористување на потенцијалот на природните ресурси на земјата и ја намалува можноста за влошување на еколошката состојба во неа. Тоа води кон рамномерен развој на регионалните природни и економски системи.

Важен индикатор рационално управување со животната срединае капацитетот на територијата - способност за сместување на одреден број природни и економски објекти без влошување на еколошките функции. Прекумерното орање или голем број индустриски претпријатија значително ја влошуваат еколошката состојба. Затоа, со проучување на капацитетот на една територија, можно е да се ограничи нејзиниот економски развој. Сега изградбата на индустриски претпријатија, патишта, вештачки акумулации, развој на минерални наоѓалишта, рекултивација на одводнување е невозможна без прелиминарна еколошка проценка. Капацитетот на една територија зависи од отпорноста на пејзажите на антропогеното оптоварување. Вообичаено, пејзажите кои се сложени и разновидни во внатрешната структура се сметаат за постабилни. На територијата на Белорусија, тие вклучуваат ридско-морен-ерозивни и камаморански пејзажи. Затоа, кај нив показателот за капацитетот на територијата е поголем.

Поттикнувач на сложениот развој на териториите е градот. Тешко е да се каже што послужи како храна за оваа идеја: или недостатокот на инженерски подготвени области за изградба и неподготвеноста да се инвестираат големи суми пари во нив, или курсот на администрацијата кон глобализацијата на бизнисот.

„Сеопфатен развој на териториите“, смета Василиј Селиванов, генерален директор на Сетл Сити, е позитивна појава. Пред сè, тоа овозможува да се избегнат конфликти со локалните жители кои се јавуваат при набивање. Дополнително, ваквите проекти подразбираат не само четири ѕида на периферијата, туку создавање на нови висококвалитетни станови изградени во удобна, организирана средина за живеење“.

Истовремено, за интегрираниот развој да стане реален, неопходно е да се води грижа за обезбедување на идните објекти со главни извори на енергија и главни комунални мрежи, како и патна и транспортна инфраструктура. Како по правило, на почетна фазаградот-поттикнувач не може ништо да обезбеди. Териториите наменети за сложен развој често се навистина девствени земји. Често недостига не само каква било инфраструктура, туку дури и самата можност за добивање енергија за идните објекти. Сето ова мора да се создаде од нула.

Според директорот на имотниот фонд од Санкт Петербург Андреј Степаненко, желбата на градот да продава територии за комплексен развој во големи парцели (стотици хектари) е мотивирана од следниве размислувања: „Изграмерите не научија заедно да ја подготвуваат територијата за изградба и не можат да се договорат меѓу себе. Дополнително, при градење на посебни парцели, нема да добиеме униформност во архитектурата, квалитетот или времето“. Јасно е дека да се „сварат“ таквите градежни волумени и потребната листа на работи (да се создаде концепт на животна средина, професионално да се управува со таквите комплексен проектитн.) може само големи компаниикои имаат свои финансии или успеале да гарантираат отплата на кредитите. Што се однесува до ризиците, Степаненко тука не гледа никакви посебни проблеми: „Инвеститорите се свесни за постоечките ризици, но ако купуваат, тие се подготвени да ризикуваат“.

Според претседателот на Градежниот комитет Романа Филимонова, денес се работи на сите територии предвидени за сеопфатен развој: „Инвеститорите се однесуваат одговорно кон своите проекти. Нема доцнења или грешки, парите се платени многу, што значи дека пристапот е крајно сериозен“.

Не на време

Градот има малку да понуди за сеопфатен развој: северниот Приморски дел од областа Приморски, Коломјаги (исто така и област Приморски) и југозападниот дел. До 2010 година се планира да се дадат на лицитација големи парцели за изградба на 3,5 милиони квадратни метри. метри домување во Каменка, Сосноваја Полјана, Петродворец, Красноје Село, Зеленогорск. На аукција ќе бидат ставени уште 2 милиони квадратни метри. m во северно-примарниот дел, северно од улицата Новоселов и во близина на паркот Сосновка. Во резерва се териториите Ручиев и Шушари каде може да се градат 4 милиони квадратни метри. метри домување. Но, овие земји се во приватна сопственост. Најголемиот дел од становите, според официјалните лица, ќе бидат обезбедени од Балтичкиот бисер, морската фасада, трговското пристаниште, Конаја Лахта, Северната долина и југозападниот крајбрежен дел на градот. Вкупниот обем на градба е 7,3 милиони квадратни метри. м. Проценетиот датум за почеток на пуштање во употреба е 2010 година.

Времето на имплементација на проектот е долго не поради големиот обем на градба, туку поради голем број проблеми поврзани со сложениот развој на неразвиеното земјиште. Победничкиот понудувач може да влезе на страницата не порано од две години подоцна. Прво треба да направите проектна и урбанистичка планска документација. Само изработката на плански проект трае од шест до девет месеци. Изработката и одобрувањето на проектите за комуналната мрежа ќе трае уште осум до десет месеци. Изведба на градежно-монтажни работи на инженерски објекти – шест месеци. Пуштањето во употреба и префрлањето на градскиот биланс ќе трае најмалку уште шест месеци, а почесто 8-12. Вкупно - три и пол години. Но, ова не е граница. Скоро секоја територија има свои проблеми. На пример, во Конаја Лахта нема патишта; во Северната долина и Парнасус, имотните и правните прашања ќе треба да се разговараат со сопствениците на гаражите. Дури и ако сите проблеми се решаваат паралелно, тешко дека процесот ќе биде завршен порано отколку за три до четири години.

Изненадувања за инвеститорот

Во Санкт Петербург веќе неколку години не се спроведува инженерска подготовка на териториите. Како резултат на тоа, немаше места погодни за градба. Кога стана очигледно дека без инженерска обука е невозможно да се зголеми обемот на изградбата и нема да има за што да се известува, управата го прогласи за приоритетна задача. Прифатено, како и обично, сеопфатна програмасо важност до 2010 година. Управата ветува дека ќе подготви 403,2 хектари на сметка на буџетот. Сепак, додека земјиштето се подготвува за изградба, по правило, тоа се самите програмери.

„Во светската практика, инженерската подготовка на териториите за развој обично се врши преку јавните фондови, – коментира потпретседателот на синдикатот на градежни компании „Сојузпетрострој“ Лев Каплан. – Тоа е одговорност на државата, бидејќи тоа се градски комуникации. Затоа, има повеќе негативни отколку позитивни аспекти во обезбедувањето инженерска обука за приватни компании, особено затоа што овие трошоци обично се непрофитабилни и се вршат од индивидуални програмери од очај“. Според Селиванов, трошокот за инженерска подготовка може да достигне 30 отсто од цената на проектот.

Според Лев Каплан, аквизицијата огромни териториисè уште не го гарантира нивниот вистински развој: „Мора да се исполнат социјалните стандарди - бројот на училишта, градинки, клиники итн., а тие не се комерцијални производи. Тоа веќе не се градежни проблеми, туку урбанистичко планирање и тешки“. „Со интегрираниот развој на териториите, инвеститорот е принуден да планира не само течни станови, туку и инфраструктурни елементи“, потврдува Олга Копеикина, претставник на компанијата Sister River. „Во зависност од локацијата на локацијата и неговата оддалеченост од урбаната инфраструктура, учеството на деловните простории во вкупниот обем на градба може да варира од 10 до 30%.

Проектот „Нов Окервил“ во Кудрово го спроведува компанијата „Отделстрој“ на посебни услови. Изградбата на социјални и културни објекти, патишта и надворешни мрежи се финансира од федералниот буџет. Според компанијата, средствата се добиваат веднаш по завршувањето на работата. Сепак, добивањето федерална поддршка не е лесно. Декларираниот обем на домување мора да биде најмалку 1 милион квадратни метри. м.

Не помалку важен аспект– транспортна пристапност. Добро е ако се изгради нова област до метрото: според Василиј Селиванов, ова решава 70% од транспортните проблеми. „Но, и другите територии бараат развој, не само оние каде што се планира изградба на метро станици“, забележува Селиванов.

Градот ветува дека ќе помогне: според официјалните лица, развојот на териториите се нарекува комплексен затоа што мора да се случи истовремено во сите правци. Сепак, големите територии не можат да постојат без внатреблоковски премини и улична и патна мрежа. Инвеститорите градат патишта, но не го наоѓаат балансот на кој може да се префрлат. Во московскиот регион веќе има села каде што приватните компании за управување се принудени да управуваат со патишта, а жителите на овие села мора да плаќаат за сè. Накратко, изненадувањата за инвеститорот може да се појават во која било фаза од проектот. Затоа, невозможно е однапред да се пресметаат трошоците.

Специфичност на низок пораст

Планот за изградба на ниски станови во Санкт Петербург беше усвоен уште во 2001 година. И покрај тоа што уделот на нискиот сектор во обемот на урбаниот развој тогаш не надминуваше 5%, администрацијата одобри поставување на ниски зони со поглед на 2010 година. Се планираше да се изгради 5 милиони квадратни. метри колиби и градски куќи, врз основа на прогнозата на идната побарувачка на потрошувачите за квалитетно домување. Сепак, сè уште не е реализиран ниту еден голем развоен проект за ниски згради во градот. Дури и проектот што се спроведува во Северната долина, првично замислен како низок, претрпе промени кон повисоки висини. Експертите сметаа дека поради недостаток на инфраструктура, нискиот развој во Северната долина е неисплатлив.

Засега само московскиот регион може да се пофали дека развива големи територии. Според Анатолиј Западински, заменик генерален директор на Rodex Group, компанијата го спроведува мегапроектот Mozhaisk Wave од 2003 година - осум ниски села (1,8 илјади домаќинства) со целата потребна инфраструктура на површина од 550 хектари. Селата се ставаат во функција едно по едно. За да обезбеди животна поддршка за жителите на комплекси со низок пораст, инвеститорот не само што постави мрежи, туку и изгради пречистителни станици. „Успеавме правилно да ја распределиме инфраструктурата низ сите села. И што е најважно, тоа не се покажа како тежок товар за купувачите кои се принудени да платат за тоа“, додаде Западински. Според него, соодветните трошоци за откуп и работа за секој жител на селото се незначителни.

Ќе те смачкаат со еден тон пари

Дури и најголемите програмери во Санкт Петербург, како што се LEK, LenSpetsSMU, Stroitelny Trust, Stroymontazh, не можат да учествуваат на аукции на кои се продаваат територии од 30 хектари или повеќе поради економски ограничувања (годишен промет, вкупна капитализација), се жали Лев Каплан. Соодветно на тоа, териториите од 100-200 хектари лежат како лопатар и чекаат надворешни инвеститори.

„Многу се зборува за можноста за создавање конзорциуми на програмери од Санкт Петербург за да се натпреваруваат со надворешни инвеститори во развојот на нови територии, но досега ни е тешко да замислиме конзорциум од компании кои имаат различни пазарни стратегии. “, вели Каплан. – Ова нема да обезбеди единствен развој. Повеќе вистинскиот начин– обезбедување на водечките програмери во Санкт Петербург со градски гаранции за банкарски заеми за инженерски развој на територии.

Што се однесува до програмерите со средна големина, тие генерално остануваат настрана од сеопфатен развој; ​​постои само сенишна надеж дека новите пазарни гиганти ќе продадат дел од формираните земјишни парцели. Во секој случај, ова се трошки од масата на мајсторот, а не пат до опстанок“.

„Големите трошоци последователно ќе се враќаат со масивни продажби“, сигурен е Селиванов. „Но, само големите, финансиски стабилни компании можат да ги направат овие трошоци во почетната фаза. Просечниот програмер нема да оди по нив. Затоа, ќе добиеме одредена кристализација на пазарот. Ќе се појави група сериозни развивачи кои ќе се концентрираат на проекти за интегрирано развој на земјиштето. Тоа ќе бидат не само компании од Санкт Петербург, туку и московски и странски. Поголемиот дел од учесниците на пазарот - а тоа се само средни и мали компании - ќе добијат завршување на некои локални недовршени проекти и остатоци од проекти во етаблирани области на градот или учество во развој на поединечни точки како дел од проекти за развој на големи територии“.

За секој вкус

Според програмерите кои учествуваат во големи проекти, најважниот фактор во интегрираниот развој е создавањето на развоен концепт и формирањето на негова основа на квалитативно нова станбена средина. Според заменик генералниот директор за маркетинг и продажба на компанијата „Отделстрој“. Лариса Окун, денес и квалитетот на градбата и животна средина– компаниите мора да ги исполнат новите пазарни барања.

„Класата на недвижен имот планиран од инвеститорот за продажба на одредена територија директно зависи од локацијата на локацијата, нејзината големина и целите на инвеститорите. Очигледно, тешко е да се позиционира домувањето како елитно ако обемот на понудата во проектот е стотици илјади квадратни метри. Парцели оддалечени од градот, лоцирани во тешко достапни и непопуларни насоки, се погодни за изградба на масовни станови“, смета Олга Копеикина.

„Разликите се бришат“, вели Лариса Окун, „стапува во употреба концептот на „суперекономија“ - домување од нишата цена, но добар квалитет. Ова е масовно домување однесено на следното ниво“. Според нејзиното мислење, за време на процесот на изградба, идеите за тоа што е квалитетен дом може да се променат. „Голем комплексен проект нужно ќе има станови во различни ценовни опсези за привлекување различни луѓе, вели Окун. – Најверојатно ќе има купувачи од други региони, а тие ќе имаат свои критериуми за квалитет. Ние, пак, мора да го изградиме она што е барано на пазарот“.

Продадено - заборавено

Според Роман Филимонов, денес има само еден проект за интегриран развој на територијата, за кој е изработена и одобрена урбанистичка планска документација - „Морска фасада“. Инвеститорот може да подготви проектна документација со цел да добие градежни дозволи за конкретни објекти и да започне инженерска подготовка.

До 2009 г Градската управаветува дека ќе спакува неколку блокови во областа Приморски на аукција, а во 2010 година - еден од блоковите Полустрово. Комисијата за урбанизам и архитектура изработи и одобри плански проекти за изградба на станови на парцели од над 2,5 илјади хектари - тоа е доволно за изградба на 20 милиони квадратни метри. м.

До 2015 година ќе имаме развиено 390 хектари во Областа Виборг(Северна долина), 166 хектари - во Красноселскоје, 76 хектари - во Курортноје, 155 хектари - во Петродворцовоје, 746 хектари - во Приморскоје, 712 хектари - во Пушкинскоје, 88 хектари - во Ф. КГА развива документи за териториите што се очекува да бидат развиени по 2015 година. Ова е 1,5 илјади хектари во Ручи, Јунтолово, проектите „Морска фасада“ и „Славјанка“. Во развој се вкупно 8 илјади хектари.

„Сеопфатниот развој на териториите денес е популарна област на активност за програмерите“, вели Олга Копеикина. „Да се ​​донесе голем обем на понуда на пазарот во исто време сигурно ќе влијае на просечната цена во градот, но во секој случај не очекуваме намалување на цените. Сеопфатен развој е невозможен без владино учество. Сепак, според програмерите, властите не покажуваат голем интерес за териториите кои веќе се префрлени на инвеститорите како резултат на наддавање. „Се разбира, инвеститорот презема проект заснован на неговите интереси. Но, тоа не значи дека треба да му се префрли сета одговорност и обврски кои од памтивек им биле доделени на властите, сигурен е Василиј Селиванов. „Не сакаме премногу од градот“. Ако тој ги создал правилата, нека работи според тие правила“.

Санкт Петербург

Инвеститорите сакаат јасни правила

Едуард Тиктински, Претседател на Управниот одбор на РБИ Холдинг:

– Првиот услов за отпочнување со градба е присуството на одобрен проект за планирање на територијата, времето за добивање е околу една и пол година. Нашиот пример е индикативен: сите проекти во фаза на градски одобрувања во просек задоцнија девет месеци, бидејќи официјалните лица бараат, според мене, прекумерни детали за планот за планирање и развој. Ако ги отстраните непотребните барања, времето на одобрување ќе се намали.

Економската ефикасност на инвестициските проекти критично зависи од времето на почетокот на изградбата, така што намалувањето на периодот на одобрување ќе има корисен ефект врз инвестициската клима. За инвеститорот, секое одложување во однос на времето се финансиски загуби: со инвестиција од 1 милијарда американски долари со очекување за враќање од 20% годишно, ако распоредот на проектот се помести за една година, инвеститорот губи 200 милиони долари. Ни треба унифициран дијаграм на текови за сите процеси на одобрување со регулаторни рокови.

Дополнително, важно е брзото усвојување на Правилата за користење и развој на земјиштето, бидејќи тие ги детализираат барањата за градежни проекти. Без јасна и разбирлива регулаторна рамка за проектирање - ПЗиЗ, инвеститорот е принуден да донесе одлука за економската изводливост на изградбата со голем степен на неизвесност.

Договарањето овде е несоодветно

Лев Каплан, потпретседател на Сојузот на градежни компании „Сојузпетрострој“:

– Цените на лицитациите на земјиштето одржани во 2007 година не се искачија над 100 евра за 1 м2. m идни подобрувања. Трошоците за инженерски развој на територијата се 100-200 евра за 1 кв. m на подобрувања, така што можеме да претпоставиме дека реалната цена на 1 кв. м подобрувања во услови на интегриран развој - најмалку 200 евра.

Што ја објаснува претпазливоста на програмерите? Уредбата на градската власт „За интегриран развој на територии...“ содржи клаузула: во случај на неисполнување на роковите за инженерски развој на територијата (за колку време?), договорот со инвеститорот се раскинува , а инженерските конструкции создадени од него бесплатно се пренесуваат во градот.

Трошоците за инженерските структури создадени за време на интегрираниот развој на териториите ќе изнесуваат десетици (а во некои случаи и стотици) милиони евра. Ако програмерите сериозно веруваа дека ова е работен предмет, немаше ни да му пристапат на Имотниот фонд со топовски истрел. Всушност, многу е тешко да се замисли дека градските власти ќе експроприраат, на пример, сто или два милиони евра закопани во земја од моќниот Glavstroy-SPb за петдневно доцнење во испораката на една или друга линија на инженеринг. структури. Но, ризикот е ризик. Кога се во прашање десетици (или стотици) милиони евра, пазарењето е сосема несоодветно.

Повторно оценување во секоја фаза

Марк Лернер, генерален директор на ИСК „Петропол“:

– Во моментов во Санкт Петербург се најавени повеќе од 40 големи проекти за развој на огромни територии. Искуството сугерира: барем половина од нив се неостварливи. Во исто време, изградбата на повеќето објекти ќе започне не порано од две години, најверојатно за пет до осум години.

Нема повеќе или помалку соодветни пресметки за трошоците за барем инженерска подготовка за територии од овој размер. Тие ќе се појават за година или две, а дури потоа инвеститорите ќе се обидат да ги вклопат овие трошоци во нивните финансиски планови. И дефинитивно повторно ќе проценат дали е исплатливо да се инвестира. Повторно оценување ќе се случи во секоја фаза од изградбата. Ќе биде добро ако за две-три години воопшто ќе се пуштат 10-15 проекти.

Во денешно време, сопствениците на спотови, откако извршија евтини анкетни работи и подготвија прелиминарен концепт, честопати се обидуваат да ги препродадат проектите како подобрен производ. Бидејќи пред-проектниот развој и подготовката на територијата се најризичниот дел од процесот на развој, кој бара инвестиции до 20-30% од цената на проектот. Малку компании се подготвени да инвестираат толку значајни средства за толку долг временски период.

Во почетната фаза, додека има само парцела без развиен проект, главниот извор на финансирање беше и останува сопствени средства. Но, за да ја подготвите локацијата за изградба, можете да се обидете да добиете синдицирани заеми од големи западни фондови или банки или да изберете друга погодна шема. На пример, договорете го финансирањето на проектот со една од руските банки, земете заем обезбеден со парцела или други средства на компанијата, па дури и издадете емисија на обврзници, создадете затворен заеднички фонд за проектот. Ако зборуваме за помали проекти - од 2 до 10 хектари, тогаш во почетната фаза на изградба е можно да се привлечат средства од акционерите. Уделот на овој извор на финансирање постепено се намалува, сега е 50-60%. Сепак, сигурен сум дека програмерите ќе продолжат да добиваат 30-40% од своите средства од сопствениците на капитал.

Кои правни инструменти ги обезбедува Кодексот за урбанистичко планирање на Руската Федерација за инвеститорите и програмерите? На какви правни проблеми може да се сретнат при склучување договори за интегриран развој на територијата и развој на територијата? Одговорите на овие и други прашања се во материјалот „EZh“.

Во јули 2016 година беше усвоен Федералниот закон бр. 373-ФЗ од 3 јули 2016 година, кој воведе значителни промени во Кодексот за урбанистичко планирање на Руската Федерација. Имено, беа воспоставени барања за документација за планирање на територијата, а списокот на алатки беше проширен за да се овозможи интегриран развој на територијата. Како дел од конференцијата „Државна регулатива за урбан развој - 2017“, организирана од ASERGRUPP, д-р Максим Попов, раководител на одделот за недвижности и градежништво во адвокатската канцеларија Goltsblat BLP, зборуваше за карактеристиките и проблемите на различни правни форми за спроведување на интегриран развој на територии .

Зошто законодавецот почна да посветува зголемено внимание на секторот за урбанизам?

Потребата од реформирање на секторот за урбанистичко планирање се подготвува веќе подолго време. Следниве предуслови може да се идентификуваат кои ги одредуваат промените што се случуваат.

Прво, се намали износот на бесплатни (не оптоварени со правата на трети лица) јавни земјишта погодни за голем комерцијален развој. Претходно, потенцијалниот инвеститор лесно можеше да најде големи парцели во градот и недалеку од него, ослободени од правата на трети лица. Денес, локациите погодни за комерцијален развој од големи размери стануваат се помалку и помалку.

Второ, закупот на јавна парцела ги загуби своите инвестициски карактеристики. Конкретно, зборуваме за ограничување на можноста за промена на целите на неговото обезбедување или видот на дозволената употреба. Пред само десет години, ваквиот закуп не се разликуваше многу од сопственоста на земјишна парцела. Како се манифестираше ова? Правните лица прилично мирно се стекнаа со јавни парцели на основа на закуп. Истовремено, можеше да се прогласи за секоја намена на користење: за паркинг, изградба на трговски центар и сл. Во реалноста, субјектот не брзаше да ја развие страницата. Закупецот чекаше друго лице заинтересирано за развој на оваа страница. Кога се појавило такво лице, парцелата му била дадена на подзакуп, а неговиот правен режим бил трансформиран за да му одговара на новиот закупец. Немаше проблеми ниту со промената на намената за обезбедување на парцелата ниту со продолжување на рокот на закупот. Покрај тоа, киријата не беше највисока.

Ситуацијата почна да се менува од 2012 година. На ниво на највисоките судови е формирана стабилна практика која ја исклучува можноста за промена на намената за давање јавна парцела под закуп. Ако локацијата е земена за паркинг, тогаш мора да се користи за паркинг. Промената на целта на одредбата се сметаше за заобиколување на законот.

Од март 2015 година, стапи на сила новото издание на Кодексот за земјиште на Руската Федерација. Исклучено е првенствено право да се склучи закуп на јавна парцела на нов рок - според општо правилоне може да се издава без наддавање. Според став 3 од чл. 39.6 од Земјишниот законик на Руската Федерација, граѓаните и правните лица кои се закупци на парцели во јавна сопственост имаат право да склучат нов договор за закуп за такви земјишни парцели без да одржат тендер само во два случаи:

1) ако земјишната парцела е дадена под закуп на граѓанин или правно лице без да се одржи тендер;

2) ако земјишната парцела му е дадена на граѓанин на лицитација за градинарство или одгледување дача.

Катастарската вредност на земјишната парцела стана огромна, па затоа стана не толку лесно да се чуваат земјишни парцели под закупни права. Некогаш споредливо со слободна сопственост, изнајмувањето јавно земјиште денес стана непрофитабилно. Конечно, нагло се намалени финансиските можности на општините за изградба на објекти од комунална, социјална и транспортна инфраструктура.

Активности за интегриран развој на територии: општ концепт

Интегриран и одржлив развој на територија е општ поим. Тоа мора да се сфати како активност на подготвување и одобрување документација за планирање на територијата за поставување на капитални градежни објекти за станбени, индустриски, јавни, деловни и други цели и комунални, транспортни и социјални инфраструктури неопходни за функционирање на такви објекти и обезбедување егзистенција на граѓаните. Дополнително, таквите активности вклучуваат изведување работи на архитектонско и градежно проектирање, изградба и реконструкција на овие објекти.

Во моментов, постојат четири форми на интегриран и одржлив развој на територијата:

развој на изградени области (членови 46.1-46.3 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

интегриран развој на територии (член 46.4 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

сеопфатен развој на територијата на иницијатива на сопствениците на земјиштето (член 46.9 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација);

сеопфатен развој на територијата на иницијатива на локалната власт (член 46.10 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Развој на изградена површина

Најверојатно област практична применаод оваа форма - регенерација на површина со дотраени станбени згради во отсуство на јасна можност за одземање на парцели за општински потреби.

Развојот на изградена површина е дозволен доколку таквата територија има:

вонредна состојба и предмет на уривање станбени згради;

станбени згради, рушење, чија реконструкција се планира врз основа на општински таргетирани програми;

објекти на комунална, социјална, транспортна инфраструктура.

Одлуката за развој на изградена површина ја донесува органот на локалната самоуправа на населбата или округот во присуство на прописи за урбанистичко планирање, како и регионални и локални урбанистички стандарди.

Договорот за развој на изградената површина е склучен врз основа на резултатите од отворена лицитација. Победникот добива право да обезбеди земјишни парцели кои не се оптоварени со правата на трети лица, без наддавање (Дел 8, член 46.1, клаузула 9, дел 3, член 46.2 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, член 39.5 од земјишниот законик на Руската Федерација).

Важно е да се земе предвид правната положба на вооружените сили на Руската Федерација, утврдена во Решението од 27 октомври 2015 година бр. 309-KG15-5924 во случајот бр. A07-21632/2013, според кое склучување договор за развој на изградена површина не е доволна основа за одземање на земјишни парцели за државни (општински) потреби.

Го цитираме документот

Одредбите од Дел 3 од чл. 46.1 Кодекс за урбанистичко планирањеги определува условите за донесување одлука за развој на изградена површина на која се наоѓаат станбени згради, а не се однесуваат директно на сопствениците на земјишните парцели во однос на прашањето за нивно присилно одземање.

Само по себе, склучувањето договор за развој на изградена површина не е основа за одземање на земјишни парцели, бидејќи таквиот договор само ја регулира постапката за спроведување на одлуката за развој на територијата донесена од администрацијата. , додека можноста за одземање на земјишна парцела од сопственикот се утврдува со присуство на државни или општински потреби.

Кои се главните проблеми што произлегуваат од овој механизам?

Иако законот се фокусира на сложеноста на територијата, во пракса сè често се случува поинаку.

Ајде да замислиме блок изграден со трошни куќи. Доаѓа инвеститор и сфаќа дека не е заинтересиран за преселување на целиот блок - ќе бара премногу пари. Инвеститор е заинтересиран да преземе само дел од блокот - да пресели неколку куќи и да изгради станбена зграда. Околу оваа куќа сè уште ќе има трошни згради.

Формално, законската регулатива за урбанистичко планирање му дава таква можност. Според став 1 од чл. 46.1 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, развојот на изградени области се врши во границите на елементот на планската структура (блок, микрообласт) или негов дел (делови). Така, во законот нема барање дека проектот мора да ја покрива целата територија на блокот. Како резултат на тоа, во пракса, наместо нормален сеопфатен развој на територијата, се спроведуваат насочени проекти.

Има уште еден проблем. Според став 3 од чл. 46.1 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, може да се донесе одлука за развој на изградена област ако следните области се наоѓаат на таква територија:

1) станбени згради признати во формирана од Владата RF наредба како итен случај и предмет на уривање;

2) станбени згради, чие уривање и реконструкција се планирани врз основа на општински насочени програми одобрени од претставничкото тело на локалната самоуправа.

Покрај посочените објекти, во населената површина за која е донесена одлука за развој, може да има само објекти од инженерска инфраструктура кои обезбедуваат исклучиво функционирање на станбените згради. Во меѓувреме, во реалноста, на територијата, по правило, има и други капитални градежни објекти, на пример, бараки. Во пракса, при донесување одлука за развој на територија, тие се обидуваат да го игнорираат овој факт, но формално постојат основи за оспорување на одлуката.

Оваа форма често е неповолна за инвеститорот. Тој е одговорен за преселување на жителите. Згора на тоа, органот на локалната самоуправа често не може јасно да го пресмета износот на исплата според договор за развој на изградена површина.

Интегриран развој на територијата

Интегриран развој на територија (ИДТ) се врши во областа на изградба на главни станбени/нестанбени објекти со првично обезбедување на парцела јавно земјиште. Механизмот во овој случај е како што следува. На лицитацијата се обезбедуваат земјишни парцели кои не се оптоварени со правата на трети лица. Победникот на аукцијата склучува договор за ИКТ (клаузула 6, член 39.8 од земјишниот законик на Руската Федерација). Само правно лице може да биде учесник на аукцијата за право да склучи договор за закуп на земјишна парцела за комплексен развој (клаузула 2 од член 46.4 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Јавни расправиПланирање и премерување на земјиштето не се потребни за проекти.

Најважно е дека примарната земјишна парцела мора да биде ослободена од правата на трети лица. Што значи тоа?

Во градот има голема парцела. Градот сака таму да изгради микрообласт или индустриски парк, а локацијата се става на аукција. Победникот на аукцијата потпишува договори за закуп на земјишната парцела и ИКТ, се обврзува да го подели трактот на поединечни земјишни парцели, заедничка употреба, инфраструктурни објекти. Се одобрува распоред за развој на територијата, а се воспоставуваат санкции за прекршување на овој распоред.

Ова е гринфилд проект - големо празно земјиште се развива на сеопфатен начин.

Промет на парцели под РЖТ и ИКТ

Кога станува збор за развој на изградена површина (РЗТ), предмет на лицитацијата е правото да се склучи договор за РЗТ. Потоа, откако веќе стана страна на таков договор, приватниот субјект добива право да користи земјишни парцели на територијата.

Во CAT ситуацијата е поинаква. Прво треба да победите на аукцијата за да склучите договор за закуп на јавна парцела.

Дали е можно да се „продаде“ правото на закуп на земјишна парцела на други лица? Постои одредена фактичка претпоставка (Делови 7, 8 од член 46.2 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), иако законот директно не го предвидува тоа. Проблемот е што во 2015 година беа направени измени на чл. 448 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, според кој, ако договор може да се склучи само на аукција, тогаш во овој случај страната на договорот мора лично да ги исполни своите обврски, отстапувањето на правото на закуп е забрането. Може ли нормите на Граѓанскиот законик на Руската Федерација да се сметаат за посебни? За жал, сè уште нема пракса. И негативна ситуација со одбивање да се пренесат правата според договорот за закуп е сосема веројатна.

Се поставува и прашањето какви обврски се префрлаат на новите станари? Законот дозволува многу едноставна ситуација кога се пренесуваат правата и одговорностите на сите учесници. Во пракса ситуацијата е поинаква.

Ајде да замислиме: комерцијална мрежасака да издаде само една парцела од целата територија. Дали правата и одговорностите на оригиналниот развивач во текот на целата микрообласт се пренесуваат врз него? Граѓанскиот законик на Руската Федерација не кажува ништо за ова. Во пракса, ова прашање може да се реши на следниот начин. При повторното вработување, новиот закупец „влегува“ во проектот како страна на договорот RZT или KOT. Во исто време, договорот прецизира дека тој не е одговорен, заедно со закупецот, за сите обврски кои се однесуваат на развојот на микродистриктот. Но, во овој случај, потребна е согласност од градот. Локалните власти честопати се плашат да го сторат тоа, затоа што ќе се развијат „пинзините“, но нема да се градат социјални објекти.

Во принцип, треба да се заклучи дека Граѓанскиот законик на Руската Федерација не е целосен во однос на одразувањето на можностите што постојат во пракса.

Сеопфатен развој на иницијатива на сопственикот на имотот

Овој образец се користи за изградба на инфраструктура надвор од локацијата на јавно земјиште на сметка на еден или повеќе носители на правата на земјиштето. Се склучува договор за интегриран развој на територијата. Страните во него може да бидат сопственици на земјишни парцели или закупци на земјишни парцели кои се во јавна сопственост. Мора да останат најмалку пет години до крајот на периодот на закуп. Од страна на надлежните, договорот го склучуваат органите на локалната самоуправа.

За да се имплементира овој формулар, потребно е да се имаат обврски за изградба на комунални, транспортни и социјални инфраструктурни објекти. Ова може да се случи и на сметка на буџетот и на сметка на носителите на авторски права (клаузула 3, дел 14, член 46.9 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Но, ако буџетот плаќа, тогаш зошто е овој проект во принцип? Во пракса, обврските за изградба на вакви објекти ќе ги преземе носителот на авторските права. Во овој случај, тој ќе добие некои предности.

Ајде да замислиме ситуација: субјект стекнува парцела за изградба на трговски центар, парцелата се наоѓа во близина на автопатот. За да им се овозможи на клиентите да возат, треба да се изгради надвозник. Субјектот го прашува адвокатот како да го изгради? Тој не сака да се однесува како развивач - тој сака локалната власт да го изгради, а тој да плати. Институтот за интегриран развој на иницијатива на сопственикот на недвижности дозволува на таргетиран начинфинансирање на изградбата на надвозникот. Кои други предности? Во проектот може да учествуваат неколку сопственици на земјиште.

Еден од условите за склучување договор за интегриран развој на територијата е одобрување документација за планирање на територијата во однос на сопствени и јавни земјишта ослободени од правата на трети лица (Делови 7-10 од член 46.9 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

На носителите на права кои склучиле договор за изградба на објекти на општинска, транспортна, социјална инфраструктура, парцелите кои се во државна и (или) општинска сопственост и не се оптоварени со правата на трети лица се даваат под закуп без наддавање. (Дел 8 од член 46.9 од Граѓанскиот законик RF, под-клаузула 13.3 клаузула 2 член 39.6 од Земјишниот законик на Руската Федерација).

Интегриран развој на територии на иницијатива на локалната власт

Овој образец се користи кога е неопходно да се регенерира простор со дотраен (непочитување на прописите за урбанистичко планирање) нестанбен фонд или дотраени ниски станови. Се карактеризира со широки можности за одземање на земјиштето и негово понатамошно обезбедување за комерцијална употреба.

Која територија може да биде предмет на интегриран развој во овој случај? Член 46.10 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација зборува за неколку видови територии:

1) на кои се наоѓаат капитални градежни проекти (со исклучок на станбени згради), признати на начин утврден од Владата на Руската Федерација како небезбедни и предмет на уривање;

2) на кои се лоцирани капитални градежни проекти (со исклучок на станбени згради), чие уривање и реконструкција се планирани врз основа на општински насочени програми одобрени од претставничкото тело на локалната самоуправа;

3) типовите на дозволена употреба и (или) видовите на дозволена употреба и карактеристиките на капиталните градежни објекти лоцирани на кои не одговараат на видовите на дозволена употреба на парцели и капитални градежни објекти и максималните параметри за изградба, реконструкција на капитални градежни објекти утврдени со правилата за користење и развој на земјиштето;

4) на кои се наоѓаат капитални градежни проекти, признати согласно граѓанското право како неовластени градби.

Таквите објекти мора да заземаат најмалку 50% од територијата. Така, територијата може да содржи и обични парцели и објекти на недвижен имот. Во овој случај ќе страдаат интересите на нивните носители на авторски права.

За да може една населба или урбана област да донесе одлука за интегриран развој на територија, таа треба да ја одрази територијата во правилата за користење или развој на земјиштето. Се поставува прашањето: дали е потребно некако однапред да се провери дали има знаци на такви територии? Законот не содржи одговор на ова.

Членот 56.12 од Кодексот за земјиште на Руската Федерација предвидува поедноставена и забрзана постапка за одземање на земјишни парцели за овие цели. Првата карактеристика е што е даден само еден месец за потпишување на договорот за повлекување. Второ, судската одлука за заплена подлежи на итно извршување. По жалбата веднаш ќе има уривање. Во касација, во суштина, се решава само прашањето за висината на надоместокот.

Ова е многу добра алатка за големи програмери. Инвеститорот гледа сив развој. Тој нема да може да го купи секој предмет на таква територија. Потоа оди кај надлежните и им нуди проект. Во овој случај, властите добиваат нормална микрообласт како „бонус“. Се зголемува катастарската вредност на парцелите, со што се обезбедуваат повеќе приходи. Инвеститорот, пак, со рацете на властите, ја чисти земјишната парцела од предмети од трети лица и ја добива за свои цели.

Пред да разговараме за тоа кои предности и недостатоци имаат градежните проекти, на кои територијата е предмет на сеопфатен развој, ајде да откриеме што точно е „интегриран развој на територијата“.
Интегриран развој на територија значи целосен развој на земјишната парцела на која се гради. Ова не е само изградба на станбени згради, туку и поставување на сите потребни комуникациски и инженерски системи, како и поставување на соодветна инфраструктура доволна за удобно секојдневно живеење. И не последно средствозафаќа правилно изработен проект на идната станбена површина.

МАЧКА - какво животно и со што го јадеш?

Според статистичките податоци, на пазарот на недвижности во изградба во Санкт Петербург и Ленинградска област KOTS сочинуваат 40% од сите проекти. Се разбира, повеќето од овие КОТ се градат на периферијата на градот, во таканаречената „закадија“ или во негова близина. Бидејќи центарот на градот се состои од воспоставени населби, таму се појавуваат нови куќи или како резултат на набивање, или како реновирање на старите населби или на местото на индустриските зони и фабрики кои или затворени или биле преместени надвор од градот.

Предградијата на градот, како и најблиската територија на регионот Ленинград, се одлично местоза изградба на „град во град“, бидејќи тие овозможуваат буквално чисто поле за имплементација на сите идеи на архитекти, дизајнери и програмери.

Интегрираниот развој првенствено вклучува изградба на населби со економска класа и комфорна класа. Во однос на процентот, тие можат да бидат во корелација од 60-70% до 23-35%. Останатите 5-7% паѓаат на домување од бизнис класа. И оваа слика е сосема разбирлива: KOTS претпоставуваат голем број станови во изградба во кои ќе живеат прилично голем број семејства. Впрочем, понудата се раѓа од побарувачката. И денешната реалност е таква што мнозинството руски купувачи се фокусирани на купување буџетски станови. И локацијата на модерните ИТП во Санкт Петербург тешко може да се нарече престижна.

Општо земено, селата за куќи кои се појавуваат низ Ленинградскиот регион околу Санкт Петербург, како и во областите Курортни и Приморски во северниот главен град, исто така може да се класифицираат како КОТС. Впрочем, и овде се врши сеопфатно уредување со изградба на инфраструктурни објекти. И таквите села, составени од колиби или градски куќи, најверојатно ќе бидат од интерес за купувачите на луксузни станови. Но, барањата за објекти во изградба во овој случај се многу високи.

Карактеристики на ИКТ проектите

Кога креираат ИКТ проекти, домашните програмери се потпираат на европското искуство. Па дури и странски архитектонски бироа се вклучени во дизајнот. Бидејќи трошоците за проектантските работи овде и во странство се приближно исти, но на нашите архитекти им недостасува професионализам во однос на развојот на дизајнот не само на една зграда, туку на цел блок одеднаш. Нема доволно искуство.

Се разбира, ако ја следиме историјата на развојот на ИКТ, можеме да забележиме дека интегрираниот развој на населените места започна многу одамна, уште во 30-тите години на минатиот век. И ова е глобален тренд, карактеристичен за многу развиени и земји во развој, со свои карактеристики, но заедничка цел - да се создаде удобна средина за живеење. Не само стан или куќа, туку и околниот простор. Да им обезбедиме на идните жители социјални и медицински установи, трговски и услужни организации, патна транспортна мрежа и потребните инженерски системи.

КАТ претходно биле изградени во Русија. ВО советско времеГрадовите се граделе во близина на големи фабрики или производствени капацитети, животот во кој зависел од претпријатието што го формира градот. И за време на изградбата на таквите градови, значително внимание беше посветено на изградбата на социјални, комерцијални и домашни институции дизајнирани да им обезбедат на жителите пристоен животен стандард. Но, во СССР, таквите инфраструктурни објекти „висеа“ на билансот на градските погони и фабрики. И нивниот број и разновидност често зависеа од директорите на претпријатијата, кои исфрлаа пари од буџетот за изградба на инфраструктура.

По распадот на СССР, сеопфатниот развој на земјиштето се распадна и беше заборавен неколку децении. Станбените згради беа изградени на самото место, главно заострувајќи го постоечкиот урбан развој и додавајќи оптоварување на градските комуникации. И многу социјални објекти беа затворени или пренаменети, но нови не беа изградени. Во врска со ова, во северниот главен град сè уште има сериозен недостиг од социјална и домашна инфраструктура.

Особеноста на ИКТ е, особено, обезбедувањето на идните жители со сета потребна инфраструктура: социјална, трговска и транспортна.

Предности на ИКТ проекти

Најважната предност на CAT е, можеби, единствен проектразвој на цела микрообласт или четвртина. И во овој проект се пресметува потребниот капацитет на инженерски мрежи и комуникации за проектираниот износ на домување. Пресметани и планирани се потребните објекти од социјална и комерцијална инфраструктура за целосно покривање на потребите на идното население во кварталот. Поставени се патишта кои можат да обезбедат одлични транспортни врски и во рамките на микрообласта и меѓу него и соседните населби.

Жителите во правилно организирана и изградена ИКТ имаат можност не само да работат блиску до дома, туку и целосно да се релаксираат и да се забавуваат во своето соседство. И не е важно дали се оди во кино, шопинг или шетање во парк. Децата во КОТС посетуваат училиште или градинкасе наоѓа во непосредна близина на нивниот дом.

Предностите на ИТЦ кои се градат на периферијата на градот вклучуваат пониски трошоци за квадратни метри во споредба со цените на становите во центарот на Санкт Петербург, како и значително подобра еколошка ситуација.

Пред да ги разгледаме недостатоците на KOTS, да кажеме неколку зборови за KOTS што се гради директно во Санкт Петербург и Ленинградската област, бидејќи нивните недостатоци, во најголем дел, се резултат на руската реалност.

ИКТ проекти на Санкт Петербург

Најголемиот KOTS во Санкт Петербург може да се нарече „Балтички бисер“, кој се гради на југозападниот дел на северниот главен град, „Северната долина“, расте на северот на градот, на непосредна близина од Парнас. метро станица, станбениот комплекс Каменка, кој се гради во близина на шумата Новоорловски. Не помалку познати се и станбениот комплекс „Њу Оккервил“, микрообласта „Славјанка“ во Пушкин, станбениот комплекс „Јунтолово“, „Триумф парк“. Меѓу ниските згради, може да се истакне „Нова Изора“ во областа Пушкински во Санкт Петербург и „Имотот Шчегловскаја“ надвор од Всеволожск.

Ако посветиме поголемо внимание на развојот на ИКТ во Санкт Петербург, можеме да забележиме дека проектите за развој на териториите наменети за изградба се многу интересни во проектната и теоретска фаза. Но, штом станува збор за практичниот дел и конкретната изградба на згради, проектите претрпуваат големи промени.

Највпечатлив пример е историјата на изградбата на втората сцена на театарот Марински. Да, ова е далеку од тоа да биде КАТ, но тоа е јасен пример за тоа како една зграда може да се разликува по дизајн од конечна одлука, и кои проблеми и причини можат да го објаснат ова самите градители. Нешто слично се случува и со МАЧКИТЕ. И секој жител на Санкт Петербург го разбира овој пример.

На пример, Балтичкиот бисер, еден од амбициозните проекти во кој е вклучен кинескиот капитал, претрпе значителни промени во текот на неговата имплементација во однос на изградбата на социјални и комерцијални објекти. Деловниот центар повеќе не изгледа исто како на планот, откако ги загуби своите ливчиња и се претвори од лотос во бисер. Ќе недостасува и срцето на микродистриктот, кој требаше да биде покриена пешачка зона со продавници, ресторани и кафулиња. Ќе има и забавни инфраструктурни објекти, но тие веќе ќе бидат расфрлани низ населбите и скриени меѓу повеќекатници. И кинескиот инвеститор префрли дел од своите земјишта на руските програмери, кои таму ги спроведуваат своите проекти, кои всушност не се вкрстуваат во концептот со генералниот план на „Балтичкиот бисер“. И временската рамка за изградба на овој станбен микрообласт значително напредна. И наместо во 2010 година, датумот на завршување на проектот е поставен во 2016 година.

Истата судбина го снајде и микрообласта Седум престолнини, која се гради во Кудрово. Од седумте главни градови останаа само две: Виена и Лондон. Остатокот од територијата го развиваат други компании кои исто така одбија да го следат архитектонскиот стил и високите решенија на Седум престолнини.

Се разбира, главните причини за ваквите пресврти може да се наречат промената на власта во Санкт Петербург, а економска криза 2008 година во голема мера се меша со плановите на програмерите. Но, постојат и други фактори кои ја спречуваат изградбата на CAT кои целосно одговараат на европските во однос на удобноста.

Недостатоци на ИКТ проектите

Главните недостатоци на ИКТ во нашата држава вклучуваат недостаток на координација помеѓу општинските власти и програмерите, како и желбата на програмерите да добијат што е можно поголем профит.

Дозволете ни да се задржиме подетално на односот помеѓу властите и програмерите. Јасно е дека социјалната компонента на животот во населбите, како и транспортните врски, се под контрола на општинските власти, а не на програмерите. Градежниците, во најголем дел, не се грижат како жителите ќе живеат во становите што ги градат. Инвеститорот ќе изгради куќи, ќе ги продаде сите станови, ќе ги добие своите приходи и ќе продолжи понатаму, градејќи ги следните квартали. А неговата област на одговорност останува само во гарантирањето на квалитетот на зградите. Но, колку е удобно за луѓето да живеат во новиот микрообласт, дали имаат доволно училишта, продавници, медицински установи, и дали има сообраќаен метеж на излезот од блокот - ова веќе не се грижи на компанијата за развој. И ова е местото каде што локалните власти мора да работат заедно со програмерите за да обезбедат соодветно ниво на живеење во ИТЦ.

Но, во реалноста, дури и да се каже ова, често останува само со зборови. Така, често властите и градежниците не можат да се договорат за тоа кој е одговорен за изградбата на социјалните објекти, за развојот на патната транспортна мрежа и како и колку тоа ќе се плаќа од буџетот. И на крајот страдаат жителите на населбите, принудени да стојат во сообраќаен метеж за да стигнат на работа и да ги носат децата во градинка или училиште, бидејќи во околината нема доволно образовни институции за секого.

Долг период подготвителна работана нови парцели е исто така голем недостаток на ИКТ во Русија.

Проблемот денес е што за сеопфатен развој на една територија, површината на токму оваа територија мора да биде прилично голема. И пред да изгради станови на постоечка локација, компанијата за развој мора да се грижи за поврзување на сите потребни комуникации. На крајот на краиштата, најчесто се нудат локации за ИКТ кои се целосно неразвиени, поранешни земјоделски површини на колективни и државни фарми (како, на пример, во Мурино). И во Санкт Петербург речиси и да нема компании кои можат да си дозволат да купат огромни територии и да трошат големи суми пари за поставување на комунални мрежи. На крајот на краиштата, ова може да потрае до 35% од вкупната количина потребна за изградба на микродистриктот.

Еден начин за излез од оваа ситуација е да се обединат неколку програмери за да развијат една локација. Проблемот е што тие ретко се согласуваат за заеднички архитектонски стил или барем унифициран конструктивен концепт. И ако се уште се подготвени да работат на прашањето за изградба на заеднички инфраструктурни објекти (а општинските власти тоа го бараат при издавање градежни дозволи), тогаш, по правило, не се зборува за општо подобрување на територијата. Секој поединечен развивач ги разубавува и пејсажира соседните простори и дворови, но нема заеднички големи плоштади или паркови во такви области. Исклучок денес е „New Okkervil“, кој го градат две компании - „Otdelstroy“ и „Construction Trust“. Овде, првиот чекор беше да се создаде парковска област на бреговите на реката Окервил. Точно, паркот не беше дизајниран во согласност со сите законски стандарди. Затоа, жителите на станбениот комплекс Њу Окервил морале да го бранат своето место за пешачење во текот на 2013 година од навлегувањата на црквата, која ја избрала за изградба на храм. Така, дури и новите микрообласти не се заштитени од развојот на полнење.

Друга замка во развојот на ново земјиште и поставување комуникации е тоа што снабдувачите со електрична енергија, греење и вода не се секогаш подготвени да соработуваат со развивачите. На крајот на краиштата, тие имаат свои планови за развој на нивните капацитети, кои воопшто не се координирани со програмерите. А има случаи кога микрообласт се гради, веќе е блиску до завршување, а инженерските мрежи со потребните капацитети за тоа, или трафостаниците во плановите на давателите на такви услуги се некаде во следната деценија. Страните треба да преговараат, што може да трае подолго од времето поминато за изградба на самите згради. Многу купувачи се соочија со фактот дека не можат да се вселат во своите станови, бидејќи приклучокот за струја беше привремен, а дури и лифтовите не работеа. Ова, се разбира, е проблем не само за МАЧКИ, туку во нивните размери се зголемува многукратно. На крајот на краиштата, не можете лесно да поврзете голема станбена населба со постоечка трафостаница, на пример, ако нејзиниот капацитет е недоволен. Потребна е нова градба. И така е во сè.

Друг недостаток на ИКТ е тоа што инфраструктурните објекти се градат последни, а жителите на куќите кои прво се пуштени во употреба живеат меѓу чисто поле, лишени од продавници во близина на куќата, и добри патишта. И оваа ситуација може да се одолговлекува со години.

Има случаи кога на местото на планиран паркинг се гради уште една станбена висококатница. Програмерите се обидуваат да исцедат максимален профит од расположливото земјиште, па градат катни згради една до друга, оставајќи мали дворови во кои едвај има детско игралиште, пар клупи и дрвја. Бројот на паркинзи е исто така минимален и ретко достигнува 40% од бројот на изградени станови. Со зголемување на бројот на катови во зградите, програмерите создаваат нешто како мравјалници, меѓу кои се губи атрактивноста на предградијата, која меѓу другото се состои од чист воздух и близината до природата.

Резиме

Анализирајќи го сето горенаведено, можеме да кажеме дека КАТ денес се во право и правилен изборпрограмери, кога не се создава само станбена зграда, туку цела удобно опкружувањеживеалиште. И со купување на стан во таков објект, купувачот добива не само свој простор за живеење, туку и можност пријатно да го помине слободното време во неговото соседство.

Но за да се постигне европско нивокомплексен развој на територии, треба да се вложат многу повеќе напори. И пред сè, да се создадат услови за оптимална интеракција помеѓу општинските власти и програмерите, така што развојот на населбите навистина се одвива сеопфатно, и што е најважно, доследно.

И уште еднаш накратко ќе ги наведеме добрите и лошите страни на CAT во Санкт Петербург и Ленинградската област.

Добрите страни:

Создавање нови микрообласти со изградба на инфраструктурни објекти;

Хармоничен, унифициран концепт за развој на кварталот;

Пониска цена на становите во споредба со цените во центарот на градот;

Блиска локација до градот

Минуси:

Немање доволен број социјални објекти во населбите;

Минимум зелени површини и паркови во ИТП;

Недоволен паркинг за возила;

Неразвиеноста на патната транспортна мрежа, како резултат на која сообраќајниот метеж на излезот од ИКТ е честа ситуација.

Регионална регистрација и неможност за користење на социјалната инфраструктура на градот во оние ИТП кои беа изградени на земјиштето на регионот Ленинград.

Развој на територијата и формирање на структурата на културните

Пејзаж

Развојот на која било територија е сложен и во голема мера контрадикторен процес, контролиран и од природни и од социјалните фактори. Русија и нејзината огромни пространстване претставуваат исклучок во оваа смисла: такви големи историски феномени како примарното населување на територијата и орање на земјиштето, внатрешната колонизација и формирањето на руската државност се случија на позадината на постојано менување на природните услови, кои или ги фаворизираа овие феномени. , или, напротив, го инхибираше нивниот развој, понекогаш менувајќи го самиот процес на развој.

Од гледна точка на планирањето на пејзажот, главните резултати од влијанието на човекот врз природата може да се сметаат, прво, ширењето на брановите на влијание на човековата активност во „морето“ на дивата природа, второ, постепеното акумулирање на антропогени карактеристики во пределот , придружено со преминување на природните предели во категоријата антропогенски модифицирани и зошто и актуелните антропогени предели.

Анализата на историските податоци, материјалите од писарските и анкетните книги, старите картографски извори ни овозможуваат да извлечеме заклучок за нерамномерната, брановидна природа на развојот на просторот во центарот и северот на Руската рамнина.

Улогата на природните граници помеѓу развиените рурални светови на макрокосмосот ја играа реките, големите мочуришта или шумите, а многу големи граници беа предодредени да опстанат до ден-денес како граници на културниот пејзаж, кој моментално се стекнува важна улогаво составот на еколошката рамка.

Распаѓањето на природата беше извршено во широчина (проширување на граничните граници, развој на нови области) и длабински, навнатре - со детализирање и прилагодување на својствата на веќе пронајдените, идентификувани пејзажни елементи. Значењето на распаѓањето е да се надмине сложеноста и прекумерната информациска содржина на природата, да се доведе хаосот во ред и да се бори против ентропијата. Принципот на едноставност и повторувањедиктираше првична имплементација на едноставни развојни модели и нивна доследна компликација. Принципот на комплетноста на развојотутврди конзистентна (итеративна), но конечна во рамките на даден хронотоп, компликација на внатрешната структура на CL.

Така, развојот на CL во просторот на дивата природа премина од едноставност до комплетност - и во смисла на покривање области заобиколени во текот на почетниот развој (секундарна колонизација), и во смисла на итеративно знаење и употреба на својствата на поединечните елементи. Далечната густа шума, која некогаш служела само како надворешна заштита од рации, станала ловиште за берење бобинки; малото терасовидно мочуриште беше исцедено и претворено во поле со сено; се развил изворот што се отворал во карпата на терасата и станал извор на „жива“ вода итн.

Неелементарните предмети, претходно неискористени, беа предмет на дополнително распаѓање: за прв пат, поле ослободено од шума, во кое беше пронајден активен талвег, можеше да се подели на две со граница долж потокот, која последователно беше обрасната со грмушки. Исто така, шумската површина, која потпадна во одржлива комерцијална употреба, најпрвин беше поделена на фрагменти со ловечки патеки и патеки, а потоа на нејзината периферија почнаа да напасуваат стока, да ги отстрануваат мртвите дрва со мини сечи и да ја косат тревата на испразнетите чистини. Следствено, додека го совладал пејзажот, човекот вршел конзистентни активности, во текот на децении, па дури и векови, разградувајќи ја сложената (и имплицитна!) природна структура на фрагменти (поелементарни природни и модифицирани екосистеми) додека оваа „анализа“ не престана. поради постигнатата стабилност на добиените модели на CR состав или поради падот на следниот бран на развој.

Итеративната природа на распаѓањето на пејзажот за време на развојот му даде варијабилност на самиот процес на развој, способност да се користат модели со различни детали, да се продлабочуваат или намалуваат деталите кога околностите го принудуваат. Далечното поле беше дополнето со привремено домување, кое лесно се претвори во трајно домување за време на порастот на бранот на развој или, обратно, се претвори во пустелија за време на неговото опаѓање.

Алгоритмот за разградување на развојот содржи (иако можеби нема да му се открие на набљудувачот) идеален модел диктиран од културната средина на дадена специфична ера на развој. Пример за таков модел е идејата за „лоша“ и „добра“ земја, кои се секогаш специфични, историски и служат како основа за поделба при сечење, т.е. класификација на комунални јаглен. Оваа околност лежи во еколошката улога на културата: територијалните мозаици на развојот на различни епохи не се совпаѓаат едни со други во просторот.

Друг интегрален аспект на развојниот процес, дијалектички спротивен на распаѓањето, беше агрегација на места во просторот CL - воспоставување односи на даден сет на елементи. Елементите идентификувани во пејзажот не се зачувани и не функционираат како посебни целини: полето оставено среде шума брзо станува обраснато; патот што води до никаде не го користи никој; живеалиште сместено на неповолна локација е напуштено - елементите на CL постојат само во нивната нераскинлива врска.

Агрегацијата може да се припише на постепената консолидација на полињата во руралниот пејзаж на Русија, каде што по падините на моренските ридови и песочните ками, во согласност со елементите на гребенот на гребенот, се протегаа мали „гони“ земја, кои се изореа низ дренажа. Економскиот инстинкт на фармерот сугерираше на нецелисходноста на комбинирање на две или три парцели обработливо земјиште со остро различни почвени услови во една контура, затоа таквите контури од мали размери, генерално кажано, беа одраз на еден вид еколошка норма. Само по многу децении, кога, под влијание на експлоатацијата, земјоделскиот пејзаж го изгуби својот природен контраст (релјефот беше моделиран, границите меѓу сортите почва беа изореа, колувијалните облаци се спуштија во вдлабнатините меѓу ридовите), стана можно да се уреди поединечни земјишта во поголеми контури - агрегација на елементи.

Може да се наречат методи за агрегација на CL елементи во специфичен хронотоп (со користење на концептите на системологија) просторна конфигурација

гуратор.Промената на конфигураторот ја трансформираше структурата на CL, менувајќи ги параметрите како дисперзија, хиерархија и популација на населени места, областа на поединечна економска единица, природата на надворешните и внатрешните граници и многу повеќе.

Така, во просторна смисла, апогејот на развојот на земјоделството во центарот на Руската рамнина е достигнат на крајот на 16 век, кога поставувањето на поправки и позајмици, работите за расчистување на шумите и формирањето на нови села доведоа до појава на апсолутен максимален број населби во целата историја на Русија. Подемот на следниот бран на развој се случи во рамките на еден поинаков хронотоп, кој се карактеризира со раст на локалната и патримонијалната сопственост на земјиштето, скратувањето на селската иницијатива и ропството на селаните. Соодветно на тоа, почна да работи нов просторен конфигуратор, па реставрацијата што беше започната зароби други трактати, како и површина обработлива земја обрасната со шума, можеби воопшто нема да се врати во економска употреба. На пример, анализата на промените во природата на употребата на клучната територија на Горна Волга (Рибнаја Слобода - Коприно) извршена со користење на стари гранични карти за два историски периода (1590-1595 и 1625-1660) го докажува фактот на мочуриште. и секундарно пошумување на многу веќе изорани површини, никнуваните мелници на водотеците, означени во претходниот период како потоци, општо намалување во селата од 68 на 38 и, соодветно, зголемување на пустошите од 71 на 124. Овој пример добро ја илустрира дејство на просторниот конфигуратор, рефлектирачки комплексна комбинацијаприродно (општо зголемување на влагата и зголемена содржина на вода на реките, ладење - „мало глацијален период„) и социјалната условеност на процесот на развој на територијата.

Агрегацијата е, се разбира, креативната страна на развојот и формирањето на CL, давајќи му на второто појавување, бидејќи кога се обединуваат, елементите во интеракција формираат систем кој има не само надворешен интегритет, туку и внатрешно природно единство - организам, што го фаќа око при запознавање со етнички вкоренети во културниот пејзаж на која било земја.

1.3. Пејзажот како субјективна цел - методолошки основи на планирањето на пределот

Горенаведената теоретска анализа на културниот пејзаж како систем може да изгледа премногу комплицирана, па дури и излишна од перспектива на практиката на планирање на пејзажот. Сепак, тоа не е. Тешкотијата за класифицирање и идентификување на елементите на моделот на композиција во КП е она што во голема мера го определи одреденото одвојување на науката за пејзажот од планирањето на животната средина во регионите и слабата побарувачка за пејзажни пристапи во практиката на секторско управување со животната средина.

За еколошката организација на територијата на регионот и дизајнот на животната средина, моделот на составот на CL е најважен. Во културниот пејзаж, идентификацијата на елементите - делови од моделот на композиција - е тешко од повеќе причини: прво, различните идеи на истражувачите за елементарноста, и второ, насочената природа на специфичните модели и, следствено, релативноста и конвенција за распарчување на пејзажната школка.

Во меѓувреме, сложеноста на операцијата на изолирање на елементите на системот не значи нивно отсуство, и секако не ја докажува нереалноста на самиот систем.

стебла. Една од најмалку променетите компоненти на пејзажот е релјефот. Релјефот традиционално се препознава како рамковна компонента во природните екосистеми, одредувајќи ја нивната внатрешна морфологија (модел на составот) и, згора на тоа, разумно се сметаше како најважен фактор на физичко-географска диференцијација, одредувајќи го трендот на развој на почвата, збир на живеалишта. , живеалишта на фауна, локации на елементарни природни ресурси, територијални комплекси (ПТК). Конечно, релјефот се смета за една од главните карактеристики на класификацијата на земјиштето, што ја формира основата на нивната катастарска проценка.

Релјефот не е само рамка, туку и најконзервативниот елемент на пејзажот. Во културниот пејзаж, релјефот е просторен ресурс, оперативна основа на човековата активност. Сепак, треба да се нагласи дека истражувањето и развојот на животната средина имаат две недостатоци во овој поглед:

1) максимизирањето на критериумот за оптималност често се идентификува со целта;

2) не се поставени сите потребни ограничувања, што е полн со можност за едно
привремено со максимизирање на главниот критериум да се добие неочекувано и несакано
значителни несакани ефекти.

Ваквите пристапи со неидентификувани проблеми, недостаток на разбирање за потеклото на кризата, граничните области на активност и потребата за постигнување различни цели се преполни со катастрофални последици: неуспехот да се постигнат дополнителни цели може да го направи постигнувањето на главната непотребно, па дури и штетно. Во оваа смисла планирање на пејзажот- алатка која треба да се користи со најголемо внимание.Ќе се вратиме на оваа идеја повеќе од еднаш.

Главната тешкотијаидентификувањето на целите на планирањето на пејзажот е поврзано со фактот дека целите се, како да се, антипод на проблемот. Ситуацијата е опишана многу пати еколошка кризаможе да се дефинира во јазикот општа теоријасистемите како проблематична ситуација. По Б.И.Кочуров, ние

го разбираат еколошкиот проблем како негативна променасвојства пејзажи кои предизвикуваатвлошување на условите за живот и здравје на луѓето: исцрпеност илигубење на природни ресурси и други штети на економијата, нарушување на генскиот базен и интегритетот на пејзажите. За возврат, еколошката ситуација е територијална комбинација различни условии фактори, просторно-временска комбинација на еколошки проблеми“)