Государственный комитет Российской Федерации по охране окружающей среды
"УТВЕРЖДАЮ"
Председатель
Государственного
комитета Российской Федерации
по охране окружающей среды
В.
И.
Данилов-Данильян
“09”
марта 1999г.
Временная методика
определения предотвращенного
экологического ущерба
г. Москва
Методика определения предотвращенного экологического ущерба разработана коллективом авторов под общим руководством Л.В.Вершкова, В.Л.Грошева, В.В.Гаврилова (Госкомэкология России), Н.Н.Бурцевой (Центр экологических проектов и программ предприятия “Промотходы”).
В подготовке документа и разработке отдельных разделов принимали участие: Л.В Дунаевский, А.А Безруков (Министерство природных ресурсов Российской Федерации), В.И. Перерва, Л.В. Моргун (АО “ОкаЭкос”),А.С. Яковлев, А.В. Рулев (Госкомэкология России), П.Н. Березин (Московский Государственный Университет им. Ломоносова), В.А. Шингарева, И.И. Сорокина (Центр экологических проектов и программ предприятия “Промотходы”).
Методика одобрена на заседании секции “Экономика охраны окружающей среды” научно-технического совета Госкомэкологии России 18 декабря 1998 г (протокол № 2).
1. Общие положения
1.1. Настоящая методика устанавливает порядок и методы оценки экологического ущерба, предотвращаемого в результате деятельности территориальных природоохранных органов системы Госкомэкологии России.
1.2. Методика разработана в целях обеспечения более полного отражения в отчетности и в прогнозах социально-экономического развития территориальных органов системы Госкомэкологии России обобщающего показателя природоохранной деятельности - объема предотвращаемого экологического ущерба, в соответствии с приказом Госкомэкологии России № 377 от 08 09.97г.
1.3. Методика предназначена для получения укрупненной эколого-зкономической оценки ущерба, предотвращаемого в результате осуществления государственного экологического контроля, реализации экологических программ и природоохранных мероприятий, выполнения мероприятий в соответствии с международными конвенциями в области охраны окружающей природной среды, осуществления государственной экологической экспертизы, лицензирования природоохранной деятельности, мероприятий по сохранению заповедных природоохранных комплексов и других видов деятельности.
1.4. Учитывая специфику эколого-ресурсных компонентов окружающей природной среды каждого субъекта РФ и направлений природоохранной деятельности, экономическую оценку предотвращенного ущерба в настоящей методике рекомендуется осуществлять по следующим видам природных ресурсов:
Атмосфера;
Водные ресурсы;
Почвы и земельные ресурсы;
Биологические ресурсы - (растительный и животный мир).
1.5. К основным факторам, определяющим величину предотвращенного экологического ущерба на территории субъектов Российской Федерации относятся следующие:
Снижение выбросов загрязняющих веществ в атмосферу;
Снижение сбросов загрязняющих веществ в поверхностные водоемы и подземные горизонты;
Снижение площадей земель под несанкционированными свалками;
Снижение загрязненности земель химическими веществами;
Уменьшение площадей деградированных земель;
Сохранение (увеличение) численности отдельных видов животных и растений, численность которых желательно поддерживать (увеличивать): поддержание и увеличение биоразнообразия;
Создание и поддержание природных комплексов путем создания охраняемых и заповедных территорий, предупреждения пожаров и стихийных бедствий, запрещения несанкционированных сплошных рубок, застройки или разработки месторождений на этих территориях;
Предупреждение любых видов браконьерства;
Проведение биотехнических мероприятий, предотвращающих гибель животных или растений.
1.6. Эколого-экономическая оценка предотвращенного экологического ущерба осуществляется на основе данных годовых отчетов территориальных природоохранных органовза рассматриваемый период, нормативных стоимостных показателей,аналитических материалов и материалов обследования эколого-ресурсных комплексов территорий (акваторий), а оценка планируемой величины предотвращаемого ущерба - на основе планируемых (прогнозируемых) оценок величин, используемых при расчете показателя предотвращенного ущерба.
Применяются экспортно-аналитические и нормативные методы расчетов предотвращенного ущерба за рассматриваемый (прошедший или будущий) период времени по видам природных ресурсов и объектов и направлениям природоохранной деятельности.
1.7. Основными принципами при формировании оценок предотвращенного экологического ущерба являются:
Учет региональных особенностей негативного воздействия хозяйственной деятельности на состояние различных природных ресурсов и объектов;
Учет факторов, влияющих на деятельность природоохранных органов по различным направлениям (экологический контроль, экспертиза, контрольза реализацией экологических программ и выполнением международных обязательств и т. д.);
Простота и практическая возможность определения величины предотвращаемого экологического ущерба;
Достоверность информации, используемой при определении величины предотвращаемого экологического ущерба.
1.8. Предотвращенный экологический ущерб определяется на территории каждого субъекта России исходя из объемов снижения отрицательного воздействия и величины показателя удельного экологического ущерба, наносимого единицей приведенной массы загрязнения по конкретному виду природных ресурсов и объектов.
1.9. Величина показателя удельного экологического ущерба определяется дифференцировано для каждого субъекта России по видам природных ресурсов (вода; атмосфера, земельные ресурсы, включая загрязнение и захламление отходами; лесные ресурсы, биоресурсы). Показатели удельного экологического ущерба корректируются с учетом индекса-дефлятора по отраслям промышленности, устанавливаемого Минэкономикой России на рассматриваемый период и доводимого Госкомэкологией России до территориальных природоохранных органов.
1.10. Степень снижения отрицательного воздействия на элементы окружающей среды зависит от деятельности территориальных природоохранных органов по следующим направлениям:
Проведение текущего экологического контроля (выписка предписаний) и контроль за их исполнением;
Контрольза реализацией экологических программ;
Контрольза достоверностью сведений о выбросах, сбросах и размещении отходов, подаваемых предприятиями, загрязняющими окружающую среду и контроль за начислением, перечислением и использованием экологических платежей;
Взыскание санкций за загрязнение и прочие виды экологических нарушений;
Контроль за выполнением обязательств, вытекающих из международных конвенций;
Проведение экологической экспертизы;
Сохранение природной среды на территории заповедников, национальных парков.
1.11. Настоящая методика предназначена для использования территориальными природоохранными органами Госкомэкологии России при определении величины предотвращенного экологического ущерба в следующих случаях:
Разработке ежегодного и перспективного прогнозов социально-экономического развития субъектов Федерации;
Оценке результатов деятельности территориальных органов системы Госкомэкологии России;
При нормировании численности и финансового обеспечения территориальных природоохранных органов системы Госкомэкологии России;
Разработке и согласовании программ и мероприятий, направленных на снижение (предотвращение) негативных последствий хозяйственной деятельности для окружающей природной среды и ее отдельных эколого-ресурсных компонентов (атмосферный воздух, водные ресурсы, земельные ресурсы, биоресурсы).
II. Термины и определения
2.1. Экологическое качество окружающей природной среды - способность обеспечивать функционирование экологических систем, комфортность жизнедеятельности человека и сохранность физико-географической основы территориальных природоресурсных комплексов.
2.2. Под загрязнением окружающей среды в Методике понимаются антропогенно обусловленные поступления вещества и энергии в окружающую среду, приводящие к ухудшению ее состояния с точки зрения социально-экономических интересов общества \1\.
2.3. Экологический ущерб окружающей природной среде означает фактические экологические, экономические или социальные потери, возникшие в результате нарушения природоохранного законодательства, хозяйственной деятельности человека, стихийных экологических бедствий, катастроф \1\. Ущерб проявляется в виде потерь природных, трудовых, материальных, финансовых ресурсов в народном хозяйстве, а также ухудшения социально-гигиенических условий проживания для населения.
2.4. Ущерб от загрязнения окружающей среды - фактические и возможные убытки народного хозяйства, связанные с загрязнением окружающей природной среды (включая прямые и косвенные воздействия, а также дополнительные затраты на ликвидацию отрицательных последствий загрязнения). Учитываются также потери, связанные с ухудшением здоровья населения, сокращением трудового периода деятельности и жизни людей \2\.
2.5. Ущерб от воздействия атмосферных загрязнений на состояние окружающей среды и экономики регионов, а также отдельных природопользователей проявляется в повышении заболеваемости населения, в негативных последствиях загрязнения водных ресурсов и почв атмосферными выпадениями, снижении урожайности сельскохозяйственных культур, снижении биопродуктивности природных комплексов, преждевременном износе основных фондов и покрытий, влекущем дополнительные затраты на их ремонт, а также дополнительные затраты на очистку территорий, стирку одежды и т.д., в потерях от снижения рекреационного потенциала территорий и мест отдыха, других потерь, связанных с негативными материальными, социальными и экологическими процессами.
2.6. Под ущербом от загрязнения водной среды и водного фонда территорий понимаются материальные и финансовые потери и убытки (прямые и косвенные), в результате снижения биопродуктивности водных экосистем, ухудшения потребительских свойств воды как природного ресурса, дополнительных затрат на ликвидацию последствий загрязнения вод и восстановление их качества, а также выраженный в стоимостной форме вред здоровью населения.
2.7. Под ущербом от загрязнения земельных ресурсов понимается ухудшение и разрушение почв и земель под воздействием антропогенных (техногенных) факторов, выражающиеся в количественном и качественном ухудшении состава и свойств почвы, снижении природохозяйственной значимости сельхозугодий.
2.8. Эколого-экономическая оценка ущерба окружающей природной среде заключается в определении фактических и возможных (предотвращаемых) материальных и финансовых потерь и убытков от изменения (ухудшения в результате антропогенного воздействия или улучшения в результате проведения природоохранных мероприятий) качественных и количественных параметров окружающей природной среды в целом и ее отдельных эколого-ресурсных компонентов (атмосферный воздух, водные ресурсы, земельные ресурсы, ресурсы растительного и животного мира).
2.9. Предотвращенный экологический ущерб от загрязнения окружающей природной среды представляет собой оценку в денежной форме возможных отрицательных последствий от загрязнения природной среды, которые удалось избежать в результате природоохранной деятельности территориальных органов системы Госкомэкологии России, осуществления природоохранных мероприятий и программ, направленных на сохранение или улучшение качественных и количественных параметров, определяющих экологическое качество (состояние) окружающей природной среды в целоми ее отдельных эколого-ресурсных компонентов.
2.10. Предотвращенный экологический ущерб от выбросов загрязняющих веществ в атмосферу представляет собой оценку в денежной форме возможных отрицательных последствий от выбросов загрязняющих веществ, которых в рассматриваемый период времени удалось избежать в результате деятельности природоохранных органов, проведения комплекса воздухоохранных мероприятий, реализации природоохранных программ.
2.11. Предотвращенный экологический ущерб от загрязнения вод представляет собой оценку в денежной форме возможных (расчетных) отрицательных последствий водным ресурсам, которые в рассматриваемый период времени удалось избежать (предотвратить) в результате проведения комплекса организационно-экономических, контрольно-аналитических и технико-технологических мероприятий по охране водной среды и водного фонда территорий.
2.12. Предотвращенный ущерб земельным ресурсам представляет собой оценку в денежной форме отрицательных последствий, связанных с ухудшением и разрушением почвенного покрова, которых удалось избежать (предотвратить) в результате своевременного проведения тех или иных почвоохранных, природоохранных и других мероприятий.
2.13. Предотвращенный ущерб биоресурсам представляет собой оценку в денежной форме числа объектов животного и растительного мира, сохраненных либо приумноженных в результате своевременно проведенныхза рассматриваемый период времени соответствующих природоохранных мероприятий.
2.14. Приведенная масса загрязняющих веществ (М) представляет собой условную величину, позволяющую в сопоставимом виде отразить вредность или эколого-экономическую опасность всей суммы разнообразных загрязнений, поступающих в атмосферный воздух или водную среду от одного или различных источников сброса (выброса) загрязняющих веществ (промышленные и коммунально - бытовые предприятия, поверхностный сток с селитебных территорий, промплощадок., сельскохозяйственных угодий и др., включая залповые и аварийные сбросы (выбросы) загрязнений).
Российская Федерация
"ВРЕМЕННАЯ МЕТОДИКА ОЦЕНКИ УЩЕРБА, НАНОСИМОГО РЫБНЫМ ЗАПАСАМ В РЕЗУЛЬТАТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ И РАСШИРЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ДРУГИХ ОБЪЕКТОВ И ПРОВЕДЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ РАБОТ НА РЫБОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ВОДОЕМАХ" (утв. Минрыбхозом СССР 18.12.89, Госкомприроды СССР 20.10.89)
УТВЕРЖДЕНА
Министерством рыбного
хозяйства СССР
18 декабря 1989 года
Строительство, реконструкция и расширение предприятий, сооружений, других объектов и их эксплуатация, производство различных работ на рыбохозяйственных водоемах в большинстве случаев оказывают отрицательное воздействие на экологические условия в этих водоемах и приводят к снижению их продуктивности, ухудшению видового состава ихтиофауны, истощению запасов рыб и других объектов водного промысла <*>.
<*> В дальнейшем тексте для краткости изложения термин "рыбные запасы" распространяется и на другие объекты водного промысла.
При проектировании строительства объектов или производства работ на акватории, в пойме или в прибрежной полосе рыбохозяйственных водоемов в соответствии с природоохранным законодательством и по согласованию с территориальными органами охраны природы и рыбохозяйственными организациями должны предусматриваться мероприятия по максимальному предотвращению неблагоприятного воздействия на условия обитания и размножения рыб.
При выборе вариантов размещения объекта необходимо учитывать влияние того или иного варианта на рыбные запасы, при этом должна обеспечиваться неприкосновенность участков, представляющих особую ценность в качестве среды обитания рыб. При проектировании объектов должны предусматриваться природоохранные мероприятия (водоочистные сооружения, введение оборотных систем водоснабжения и наименее водоемких технологий производства и другие меры). В ходе проектирования предусматриваются также и специальные предупредительные рыбоохранные меры. Водозаборные сооружения должны оборудоваться специальными рыбозащитными устройствами, а при проектировании плотин, в случаях экономической эффективности и технологической возможности, - предусматриваться рыбопропускные сооружения, обеспечивающие возможность естественной миграции рыб.
Размещение объектов и производство работ предусматриваются в местах, в сроки и способами, оказывающими минимальное неблагоприятное воздействие на водные экосистемы и рыбные запасы. Если эти мероприятия не позволяют полностью избежать отрицательного влияния на экологические условия в водоемах и обеспечить сохранение и воспроизводство в них рыбных запасов, производится оценка наносимого рыбным запасам ущерба и разработка мероприятий, на основании которых при утверждении проектной документации принимается решение о необходимости и целесообразности выполнения дополнительных мероприятий по сохранению рыбных запасов.
Методика разработана в соответствии с действующим законодательством, директивными и нормативными документами, определяющими принципы комплексного использования водных ресурсов, охраны и рационального использования рыбных запасов.
2.1. Настоящая Методика предназначена для:
Оценки не предотвращаемого предупредительными рыбоохранными мерами ущерба, наносимого рыбным запасам в результате намечаемого строительства, реконструкции и расширения предприятий, сооружений и других объектов, проведения различных видов работ на рыбохозяйственных водоемах, ухудшающих условия естественного воспроизводства, нагула и зимовки промысловых рыб в связи с изменением гидрологического режима или под воздействием других факторов;
Определения направления разработки мероприятий, обеспечивающих сохранение рыбных запасов для дальнейшей проектной их проработки.
Настоящая Методика не распространяется на оценку ущерба рыбным запасам, причиненного противоправными действиями, при загрязнении водоемов и в других случаях нарушения законодательства об охране рыбных запасов.
2.1.1. Оценка ущерба рыбным запасам и разработка мероприятий для его предупреждения выполняется рыбохозяйственными научно - исследовательскими и проектными организациями или, по согласованию с органами охраны природы и рыбохозяйственными организациями, институтами биологического профиля других ведомств, при разработке:
Схем комплексного использования и охраны водных ресурсов;
Схем развития и размещения отдельных отраслей народного хозяйства, связанных с использованием рыбохозяйственных водоемов (мелиорация земель, гидроэнергетическое строительство и т.п.);
Технико - экономических обоснований и проектов на строительство, реконструкцию и расширение предприятий, сооружений и других объектов и проведение различных видов работ на рыбохозяйственных водоемах.
На стадии разработки схем оценка ущерба рыбным запасам выполняется, как правило, на основе имеющихся материалов, а при необходимости проводятся дополнительные научно - исследовательские работы.
На стадии разработки технико - экономических обоснований и проектов данная в схеме оценка ущерба уточняется с учетом детализации размещения объектов, конструктивных решений, технологий и способов производства строительных работ.
2.1.2. При разработке схем, технико - экономических обоснований или проектов территориальные органы Госкомприроды СССР и органы рыбоохраны с привлечением научно - исследовательских организаций принимают участие в работе комиссий по выбору площадок для строительства или районов проведения различных работ на рыбохозяйственных водоемах и дают заключения, прилагаемые к актам выбора площадок. В заключениях указываются возможности полного или частичного исключения ущерба рыбным запасам и определяются необходимые для этого направления предупредительные рыбоохранные меры.
В тех случаях, когда исключение ущерба рыбным запасам путем проведения предупредительных рыбоохранных мер не представляется возможным, бассейновые рыбохозяйственные научно - исследовательские организации (приложение 3) производят ориентировочную его оценку по настоящей Методике и передают генеральному проектировщику выполненные обоснования и расчеты величины возникающего ущерба, а также предложения по разработке мероприятий, обеспечивающих сохранение и воспроизводство запасов промысловых рыб.
2.1.3. В том случае, если ущерб запасам особо ценных видов рыб (осетровых, сиговых, лососевых и др.) не наносится, а величина ущерба запасам других видов не превышает 50 т в год, генеральный проектировщик определяет в проекте только объем капитальных вложений и строительно - монтажных работ (по действующим нормативам удельных капитальных вложений) для долевого участия в осуществлении рыбохозяйственными организациями региона рыбоводно - мелиоративных мероприятий.
В других случаях в составе проекта, в разделе "Охрана окружающей природной среды", специализированными рыбохозяйственными проектными организациями по заданиям генеральных проектировщиков должно быть выполнено обоснование оценки влияния строительства и эксплуатации объекта на рыбные запасы, уточнены расчеты величины ущерба, состав, мощность, стоимость и сроки осуществления мероприятий для сохранения и воспроизводства рыбных запасов, а также дано экономическое обоснование этих мероприятий.
При разработке схем комплексного использования и охраны водных ресурсов, утверждаемых в установленном порядке, ущерб, причиняемый рыбным запасам изменением гидрологического режима, а также отнесение мероприятий по сохранению и воспроизводству рыбных запасов на конкретные объекты отраслей народного хозяйства, определяются в этих схемах. При разработке в соответствии с указанными схемами проектов на строительство этих объектов оценка ущерба рыбным запасам, состав и объем мероприятий по сохранению промысловых рыбных запасов определяются по совокупности влияния на эти запасы всех участников комплекса, с включением затрат на их осуществление в сводный сметный расчет основных объектов.
При разработке проектов других (неосновных) объектов, предусмотренных в этих схемах, влияние изменения гидрологического режима на рыбные запасы не учитывается.
При отсутствии указанных схем стоимость мероприятий по сохранению и воспроизводству рыбных запасов включается в сводный сметный расчет проектируемого объекта, причиняющего ущерб.
2.1.4. Стадия разработки мероприятий по сохранению и воспроизводству рыбных запасов должна соответствовать стадии разработки технической документации на строительство объекта, причиняющего ущерб рыбным запасам.
2.1.5. Проектирование предупредительных рыбоохранных мероприятий (рыбозащитных устройств, рыбопропускных сооружений и т.п.) осуществляет генеральный проектировщик, привлекая для составления технологической части проекта рыбохозяйственные организации. Исходные биологические данные и условия для проектирования выдаются рыбохозяйственными научно - исследовательскими организациями по районам согласно приложению 3.
2.2. Результаты отрицательного воздействия строительства и эксплуатации предприятий, а также проведения различных работ на рыбохозяйственных водоемах, не устраняемые предупредительными рыбоохранными мерами, определяются размером ожидаемого ущерба рыбным запасам водоема в натуральном выражении.
Ущерб рыбным запасам, независимо от уровня их эксплуатации, оценивается разницей в уловах, возможных до и после осуществления проекта, изменяющего условия воспроизводства рыбных запасов.
2.3. Независимо от того, ведется ли в настоящее время в данном водоеме промысел, за базу при расчетах ущерба рыбным запасам принимается возможный в естественных условиях при рациональном ведении рыболовства (сохранении уровня воспроизводства) годовой улов <*> на единицу площади водоема.
<*> Учитывается, что Методика ориентирована на компенсационные мероприятия, восполняющие объем годовых потерь, возникающих в результате строительства, реконструкции, расширения предприятий.
При оценке ущерба от строительства или производства работ, намечаемых в текущей или следующей за ней пятилетке, базовая рыбопродуктивность определяется исходя из средней за последние 5 - 10 лет величины промыслового запаса. При оценке рыбопродуктивности должно учитываться не только современное состояние запасов, но и промысловый возврат от уже осуществленных или осуществляемых в настоящее время рыбоводно - мелиоративных мероприятий.
Если в рассматриваемой перспективе ожидается уменьшение или изменение состава рыбных запасов вследствие предшествующих хозяйственных мероприятий, приводящих к невосполнимому снижению продуктивности водоема или его участка, затрагиваемого намечаемым строительством, базовые для расчетов рыбопродуктивность и другие биологические показатели определяются с учетом этих изменений.
При оценке ущерба от строительства объектов или производства работ в более отдаленной перспективе величина рыбопродуктивности определяется с учетом прогнозируемого режима водоемов и намечаемых на этот период мероприятий для повышения рыбопродуктивности и уточняется при разработке проектов.
2.4. Величина рыбопродуктивности водоемов и другие биологические показатели (площади нерестилищ, места нагула и зимовки, биомасса кормовых организмов, концентрация молоди, коэффициент промыслового возврата и т.п.) определяется по статистическим данным об уловах, отчетным данным добровольных спортивных обществ, экспертным оценкам любительского и потребительского рыболовства, а также по данным имеющихся публикаций и отчетных материалов по проведенным исследованиям. В случаях отсутствия таких материалов проводятся необходимые дополнительные исследования.
2.5. Расчетные характеристики строительства и производства работ, влияющие на экологические условия в водоеме (границы отторгаемых участков акватории и поймы, размещение и конструкции гидротехнических сооружений и водозаборных устройств, прогнозные изменения гидрологического, термического, ледового режима и др.), представляются организациями, разрабатывающими схемы или проектирующими намечаемые к строительству объекты.
2.6. Отрицательное воздействие намечаемого к строительству объекта на рыбные запасы может проявиться не только в районе строительства, но и в других водоемах данного бассейна. В этом случае учитываются суммарные потери промысловой продукции по всем участкам и водоемам бассейна, подвергающимся этому воздействию.
2.7. В тех случаях, когда намечаемое строительство или работы наряду с отрицательным влиянием на рыбные запасы (в определенных районах или на определенные виды рыб) оказывает и положительное влияние (в других районах или на другие виды рыб), или же в результате строительства создаются новые водоемы, пригодные для использования в рыбохозяйственных целях, это учитывается при оценке ожидаемого ущерба и определении состава и объема мероприятий по сохранению и воспроизводству запасов промысловых рыб.
3.1. Для расчета ущерба рыбным запасам необходимо располагать данными о характере и интенсивности воздействия намечаемых хозяйственных мероприятий на условия обитания и размножения рыб, прогнозами гидрологической обстановки, а также информацией о рыбопродуктивности водоемов и условиях ее формирования. На основе технических характеристик проектируемого объекта, данных об объеме и характере намечаемых работ выявляется специфика ожидаемых отрицательных воздействий на водоемы. Эти воздействия разделяются: по времени (временные и постоянные), по месту (локальные и общие), по интенсивности (частичные и полные) и по характеру (прямые и косвенные).
3.2. Ущерб рыбным запасам может быть вызван:
Полной потерей рыбопродуктивности водоема или его части (п. 3.3);
Снижением рыбопродуктивности водоема вследствие ухудшения условий размножения, нагула и зимовки рыб (п. 3.4);
Непосредственно гибелью кормовых организмов, рыб и других объектов водного промысла на разных стадиях развития (п. 3.5).
3.3. В случае полной потери рыбопродуктивности всего водоема ущерб рассчитывается по формуле:
| N = P(0) x S x 10(-3), | (1) |
Где N - ущерб, в тоннах;
P(0) - рыбопродуктивность водоема в килограммах с гектара (кг/га);
S - площадь водоема, утрачивающего рыбохозяйственное значение в гектарах;
10(-3) - множитель для перевода килограммов в тонны.
При полной потере рыбопродуктивности части водоема необходимо установить, какое значение имеет эта часть для формирования рыбных запасов водоема в целом. Поскольку рыбопродуктивность определяется условиями существования рыб на каждом из этапов годового цикла (нерест, нагул, зимовка), то расчет ущерба проводится отдельно по каждому этапу. Величина ущерба принимается по этапу, на котором причиняется наибольший ущерб, остальные этапы из оценки исключаются во избежание повторного счета. Расчет производится по каждому виду (или по группам экологически близких видов) отдельно по формуле:
| N = СИГМА P(i) x S x | F(1) | x q x 10(-3), | (2) |
| F(0) |
Где P(i) - рыбопродуктивность водоема по данному виду или по экологически близким видам в килограммах с гектара;
F(0) - исходная зона (общая площадь нерестилищ, нагульная площадь, акватория зимовки в данном водоеме) в гектарах;
F(1) - часть зоны, подвергающаяся отрицательному воздействию, в гектарах;
q - поправочный коэффициент на разнокачественность нерестовых, нагульных или зимовальных площадей, определяющийся как отношение качественных показателей данного рыбохозяйственного участка к таким же показателям, средним для всех таких площадей в водоеме (для нагульных площадей - биомасса кормовых организмов, для нерестилищ - количество нарождающейся молоди, для зимовальных ям - количество особей, залегающих на единице площади) <*>.
<*> Коэффициент q принимается по данным рыбохозяйственных научно - исследовательских организаций, а также научных учреждений биологического профиля системы АН СССР.
В случае, когда необходимые для расчета по формуле (2) материалы отсутствуют или сезонное распределение обитающих в водоеме видов рыб относительно однородно, выполнение расчета допускается по рыбопродуктивности водоема в целом, т.е. в формулу (2) вместо P(i) вводится P(0) (общая рыбопродуктивность по всем видам рыб).
3.4. Снижение рыбопродуктивности водоема может вызываться как локальным ухудшением условий обитания рыб на различных этапах годового и жизненного цикла, так и изменением всей экосистемы из-за нарушения естественного гидрологического и гидрохимического режима в целом бассейне.
При локальном ухудшении условий, так же как и при полной потере рыбопродуктивности, расчет проводится по методу площадей.
3.5. В случаях, если использование метода площадей затруднительно, при ожидаемом изменении всей экологической системы, для расчета ущерба могут использоваться эмпирически выявленные количественные зависимости уловов в данном бассейне от тех определяющих рыбопродуктивность факторов, естественные параметры которых нарушаются в результате осуществления проекта.
В этих случаях ущерб от нарушения современного (естественного или сложившегося в результате водохозяйственных мероприятий) гидрологического режима во всем бассейне определяется на основе выявленных зависимостей величины годового улова от показателей гидрологического режима в годы формирования промыслового запаса (объем стока, уровенный режим, минерализация воды и др.).
Такие зависимости, специфичные для каждого бассейна, выявляются методом корреляционного анализа многолетних (за 20 - 25 лет) данных о фактических уловах рыб и данных Гидрометслужбы о параметрах гидрологического режима в годы, определившие формирование промысловых запасов (пример 9 приложения 2). Такие зависимости также могут определяться методом аналогов, экспертных оценок и другими, наиболее отвечающими специфике данного объекта.
3.6. Расчет ущерба от локального ухудшения условий нереста, нагула или зимовки рыб ведется по методу площадей, через приведение подвергающихся изменениям площадей к площади полной потери рыбопродуктивности, по формуле:
| N = СИГМАP(i) x S x | F(1) | x q x d x 10(-3), | (3) |
| F(0) |
Где d - коэффициент интенсивности неблагоприятного воздействия <*>.
<*> Расчет d выполняется в ходе обоснования и оценки ущерба, наносимого рыбным запасам.
Расчет d проводится через приведение к 100% потере рыбопродуктивности, например, из 50 га площади, затрагиваемой неблагоприятным воздействием, на 10 га потери составят в среднем 50% от исходной рыбопродуктивности, на 20 га - 20% и на 20 га - 5%, тогда:
| 10 га x 50 + 20 x 20 + 20 x 5 | = 0,2 |
| 50 га x 100 |
Расчеты выполняются отдельно для разных видов или экологических групп рыб по каждому этапу годового жизненного цикла (нерест, нагул, зимовка). Величина ущерба принимается по максимальному из полученных значений, остальные не учитываются во избежание повторного счета.
3.7. Уменьшение рыбных запасов может иметь место в результате непосредственной гибели икры, личинок, молоди и взрослых особей, а также гибели кормовых организмов, планктона и бентоса.
3.7.1. Расчет ущерба, причиняемого гибелью рыб и кормовых организмов при эксплуатации проектируемых водозаборных установок, может производиться прямым расчетом или с помощью данных о действующем водозаборе - аналоге, где проводились наблюдения за попаданием рыбы и кормовых организмов. В этом случае, если полная мощность проектируемого водозабора составляет более 30 куб. м/сек, а также, вне зависимости от мощности, если он располагается на водных объектах с напряженной экологической обстановкой (например, низовья Волги, Урала, Дона, Кубани), необходимо проведение ихтиологических исследований с использованием принятых методов рыбопромыслового прогнозирования.
3.7.1.1. Методом прямого расчета достоверно оценивается ущерб от гибели кормовых организмов, пелагической икры, личинок и ранней молоди рыб, пассивно выносимой с током воды.
Ущерб от гибели икры, личинок и ранней молоди рыб определяется по формуле:
| N = П(0) x W(0) x | (100 - K(0)) | x | K(1) | x p x 10(-3), | (4) |
| 100 | 100 |
Где П(0) - средняя за период встречаемость данной стадии или весовой категории концентрация пелагической икры, личинок или ранней молоди рыб в зоне проектируемого водозабора, в экземплярах на метр кубический;
W(0) - объем воды, забираемой проектируемым водозабором, за этот период, в метрах кубических;
K(0) - коэффициент эффективности рыбозащитного устройства на проектируемом водозаборе, в %;
K(1) - коэффициент промыслового возврата, в процентах;
p - средняя масса особи в промысловых уловах, в килограммах.
Расчет проводится отдельно для разных видов (экологически близких групп видов), стадий развития и весовых категорий молоди, отличающихся коэффициентом промыслового возврата, согласно приложению 5. При отсутствии данных по отдельным категориям молоди коэффициенты промвозврата для них определяются методом интерполяции.
Ущерб от гибели кормовых организмов определяется по формуле:
| N = n(0) x W(0) x | P | x | 1 | x | k(3) | x 10(-6), | (5) |
| B | k(2) | 100 |
Где P/B - коэффициент для перевода биомассы кормовых организмов в продукцию кормовых организмов;
n(0) - средняя концентрация кормовых организмов в граммах на кубический метр воды;
K(2) - кормовой коэффициент для перевода продукции кормовых организмов в рыбопродукцию;
K(3) - показатель предельно возможного использования кормовой базы рыбой в процентах;
10(-6) - множитель для перевода граммов в тонны.
Средняя концентрация кормовых организмов, икры, личинок и ранней молоди рыб определяется применительно к проектному режиму работы водозабора с учетом сезонной и суточной динамики численности их в планктоне.
Мелкие, непромысловые виды рыб расцениваются как кормовая база для промысловых рыб - хищников. Ущерб от их попадания в водозабор рассчитывается как частное от деления массы вынесенной рыбы на кормовой коэффициент.
Итоговая оценка ущерба принимается по максимальной из рассчитанных величин потерь от гибели рыб или от гибели кормовых организмов, суммирование их не допускается.
3.7.1.2. Более точную оценку ущерба от гибели рыб и кормовых организмов в проектируемом водозаборе может дать использование материалов учета фактического попадания их в действующий водозабор - аналог, который по техническим характеристикам и условиям эксплуатации близок к проектируемому и расположен на сходном по рыбохозяйственной характеристике участке водоема.
Ущерб от водозабора - аналога рассчитывается как промысловый возврат от икры, личинок и молоди рыб, погибших за год работы водозабора, или же как улов, обеспечиваемый приростом ихтиомассы, который мог быть получен за счет использования погибшей кормовой базы. Ущерб принимается по наибольшему из этих значений, суммирование их не допускается. Расчет ведется отдельно по каждому виду и каждой размерной или возрастной группе рыб, отличающейся коэффициентом промыслового возврата. Мелкие непромысловые виды рыб, попадающие в водозабор, расцениваются как кормовая база для промысловых рыб - хищников.
Прогнозная оценка ущерба по проектируемому водозабору принимается на уровне расчетной величины ущерба в водозаборе - аналоге, скорректированной с учетом различий в концентрациях рыб и кормовых организмов в районе размещения проектируемой и действующей установок и их мощностей. Искомый ущерб в этом случае определяется по формуле:
| N = N" x | n(0) | W(0) | (100 - K(0)) | (6) | ||
| n" | W" | (100 - K") |
Где N" - ущерб, наносимый водозабором - аналогом в тоннах;
n(0) - концентрация рыб в экземплярах;
N" - то же, в районе водозабора - аналога;
W(0) - объем воды, забираемый проектируемым водозабором в метрах кубических;
W" - то же для водозабора - аналога;
K(0) - коэффициент эффективности рыбозащитного устройства на проектируемом водозаборе в процентах;
K" - коэффициент эффективности рыбозащитного устройства на водозаборе - аналоге в процентах.
Коэффициент эффективности рыбозащитных устройств (РЗУ) - одна из их проектных характеристик - выражается отношением (в %) количества рыб, гибель которых предотвращается РЗУ, к числу рыб, которые погибли бы в водозаборе без оборудования его РЗУ. Устанавливается путем модельных и натурных испытаний различных систем РЗУ.
При отсутствии данных о концентрации рыб и кормовых организмов (n(0)) в формулу (6) вместо отношения n(0)/n" подставляется отношение P(0)/P" - рыбопродуктивностей в данном водоеме (P(0)) и в водоеме - аналоге (P"). В этом случае при выборе аналога необходимо особенно тщательно вести подбор с точки зрения местоположения объектов и периода их действия по этапам годового цикла рыб в сравниваемых водоемах.
В тех случаях, когда проектируется одновременный ввод в эксплуатацию нескольких водозаборов, последовательно расположенных на пути покатной миграции молоди рыб, то исходная концентрация молоди (n(0)) в формулах (4 - 9) для верхнего по течению водозабора определяется по материалам фактических ихтиопланктонных съемок, а для нижерасположенных рассчитывается с учетом ее уменьшения из-за выноса молоди в вышерасположенные. Поправочный коэффициент на уменьшение концентрации покатной молоди рассчитывается как разность
| I | Q в | x (I - | k | ), |
| Q p | 100 |
Где Qв - расход вышележащего водозабора;
Qр - расход живого сечения зоны активного ската молоди в его створе;
k - коэффициент эффективности рыбозащитного устройства на вышележащем водозаборе.
При нулевом или отрицательных значениях поправочного коэффициента, т.е. когда вышележащим водозабором отбирается вся скатывающаяся в потоке молодь, а на участке между вышележащим и нижележащим водозаборами нет источников пополнения реки молодью (нерестилища, пойменные займища, притоки и протоки, рыбоводно - мелиоративные объекты), расчет ущерба не производится.
3.7.2. Принципы расчета возникающего ущерба рыбным запасам при других видах механического воздействия (взрывные работы, выработка грунта с ложа водоема с помощью средств гидромеханизации, дражные разработки полезных ископаемых и др.) аналогичны вышеизложенным в п. п. 3.7.1.1 и 3.7.1.2, но в расчетную формулу (6) вводится показатель продолжительности или кратности неблагоприятного воздействия.
Модифицированные формулы принимают следующий вид:
а) с помощью прямого расчета:
от гибели рыбы:
| N = n(0) x | K(1) | x F(0) x p x | (100 - K(0)) | x 10(-3) | (7) |
| 100 | 100 |
где N - фактический размер ущерба, установленного в аналогичных условиях в тоннах;
F(0) и F" - зоны поражения в проектных условиях и в условиях аналога, кв. м;
T(0) - продолжительность или кратность воздействия в проектных условиях;
T" - то же в водоеме - аналоге;
n(0) и n" - количество организмов под 1 кв. м акватории (шт.);
K(0) и K" - коэффициенты эффективности устройств или мероприятий, снижающих поражающее действие, в процентах.
3.8. Если влияние осуществления проекта на рыбные запасы обусловливается несколькими негативными факторами, одни из которых могут приводить к снижению численности рыб и рыбопродуктивности водоема в результате ухудшения условий размножения и обитания, а другие - к непосредственной гибели части оставшихся особей, то ущерб определяется двумя составляющими: уменьшением вылова из-за снижения рыбопродуктивности и потерями из-за гибели рыбы.
В этих случаях ввиду сложности прогнозирования концентрации рыбы на участке, подвергаемом воздействию фактора, вызывающего ее гибель, в расчетные формулы (4 - 9) вводится поправочный коэффициент, определяемый как отношение прогнозируемой рыбопродуктивности водоема к современной.
При одновременном влиянии нескольких различных факторов, снижающих рыбопродуктивность водоема, воздействие этих факторов рассчитывается путем последовательного определения ущерба:
| N(1) = f(P(0) x S x K(1)) |
| N(2) = f[(P(0) x S - N(1)) x K(2)] |
| N(n) = f[(P(0) x S - сигма N(n-1) x K(n)], |
Где N(1), N(2) ... N(n) - расчетная величина ущербов от воздействия соответствующих факторов (в тоннах);
K(1), K(2) ... K(n) - факторы, воздействующие на снижение рыбопродуктивности водоема (безразмерная);
P(0) - первоначальная рыбопродуктивность водоема (тонн/га);
S - площадь водоема (участка), на рыбопродуктивности которого скажется воздействие неблагоприятных факторов (га).
3.9. Независимо от использованного способа расчета ущерба от непосредственной гибели рыб и кормовых организмов, результат расчета должен быть сопоставлен с величиной реальной промысловой рыбопродуктивности водоема, рыбным запасам которого причиняется ущерб.
воспроизводству рыбных запасов.4.2. Если неблагоприятное воздействие на рыбные запасы не носит постоянного характера и его продолжительность меньше нормативного срока окупаемости капитальных вложений, то объем капитальных вложений (K) определяется по формуле:
| K = | n SUM i=1 | (M(i) x K(i)) x E(n) x t(i), | (4.2) |
Где E(n) - нормативный коэффициент экономической эффективности капитальных вложений;
t(i) - время отрицательного воздействия на рыбные запасы (год);
M(i) и K(i) - те же обозначения, что и в формуле 4.1.
4.3. Если при замене одного вида рыб другим стоимость теряемой продукции выше стоимости продукции из промыслового возврата, мощность рыбоводного объекта устанавливается с учетом поправочного коэффициента к объему потерь рыбных запасов.
Поправочный коэффициент определяется отношением стоимости теряемой рыбопродукции к стоимости продукции промыслового возврата в оптовых ценах.
Стоимость (C) теряемой рыбопродукции и рыбопродукции, которая может быть получена из промыслового возврата, определяется по формуле:
| C = | n SUM i=1 | (C(i) x N (i)), | (4.3) |
Где i - вид рыбы;
C(i) - оптовая цена 1 тонны живой или охлажденной рыбы i-вида;
N (i) - объем теряемой или воспроизводимой промысловой продукции (улова) i-го вида рыб в тоннах.
4.4. Рыбоводно - мелиоративные мероприятия для компенсации ущерба, как правило, должны осуществляться в том же водоеме или бассейне, где он ожидается, а при отсутствии такой возможности - в других водоемах или бассейнах данного региона.
При невозможности сохранения продуктивности естественных водоемов и водохранилищ допускается компенсация путем строительства товарных рыбоводных хозяйств в данном районе и только после соответствующего заключения экологической экспертизы.
4.5. Экономическая эффективность капитальных вложений в компенсационные мероприятия по сохранению и воспроизводству рыбных запасов определяется в соответствии с действующими методиками оценки экономической эффективности природоохранных мероприятий.
4.6. На стадии разработки схемы комплексного использования охраны водных ресурсов, схем развития и размещения отраслей народного хозяйства, ТЭО и ТЭР на строительство, реконструкцию и расширение народно - хозяйственных объектов необходимо определять и учитывать в расчетах по выбору вариантов хозяйственных решений объем эксплуатационных (текущих) затрат на предприятиях и объектах, предназначенных для компенсации ущерба, наносимого рыбным запасам. Такие расчеты проводятся по каждому варианту хозяйственных решений.
Приказ Минстроя РФ
от 30
октября 1995 г.
№ 17-115
"Об утверждении временной методики оценки жилых помещений"
Во исполнение Плана мероприятий Правительства Российской Федерации по реализации Генерального соглашения между общероссийскими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством Российской Федерации на 1995 год (пункт 26, подпункт 1), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 марта 1995 года № 254, приказываю:
1. Утвердить прилагаемую Временную методику оценки жилых помещений.
2. Департаменту жилищно-коммунального хозяйства (В. В. Авдеев), Республиканскому управлению технической инвентаризации (С. В. Киселев) довести Временную методику оценки жилых помещений до органов исполнительной власти субъектов Федерации и оказывать им помощь по ее практическому применению.
3. Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства В. В. Авдеева.
Министр строительства Российской Федерации Е.В. Басин
Приложение
к приказу Минстроя РФ
Временная методика оценки жилых помещений
Временная методика разработана Управлением "Ростехинвентаризация" Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России (руководитель темы - инженер С. В. Киселев), откорректирована по замечаниям Минфина России и Госкомимущества России.
Указанная Методика рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности и может быть использована временно, до принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "Об ипотеке" и Жилищного кодекса Российской Федерации.
1. Общая часть
1.1. Настоящая Временная методика (далее - Методика) разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 14 марта 1995 года № 254 "О реализации Генерального соглашения между общероссийскими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством Российской Федерации на 1995 год" в связи с переходом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.
1.3. Основной целью Методики является решение задач, связанных с определением нижних и верхних границ цен сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений.
Область и конкретные цели применения Методики (для целей купли-продажи, мены, дарения, взимания госпошлин за удостоверение сделок, регистрацию сделок и др.) определяются пользователями самостоятельно, исходя из соответствия расчетных принципов, предусмотренных в Методике, граничным условиям и целям конкретной оценки.
1.4. Методика не преследует цели стандартизации понятий, применяемых при оценке недвижимости.
Методика использует понятия, применяемые в законодательстве Российской Федерации, обычные термины, применяемые в математической статистике, и системные термины, применяемые в нормативных документах по инвентаризации жилищного фонда.
1.5. Методика содержит необходимый для оценки минимум из соответствующих разделов математической статистики, экономики и права, более детальное изучение которых специалистами предполагается.
2. Основные понятия массовой оценки недвижимости и статистики
2.1. Недвижимость:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (статья 130 ГК РФ).
2.2. Неделимая вещь:
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (статья 133 ГК РФ).
2.3. Сложная вещь:
Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (статья 134 ГК РФ).
2.4. Главная вещь и принадлежность:
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (статья 135 ГК РФ).
2.5. Назначение жилого помещения:
Жилые помещения предназначены для проживания граждан (статья 288 ГК РФ).
2.6. Квартира как объект права:
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ).
2.7. Цена:
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условия договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (статья 424 ГК РФ).
2.8. Строение, сооружение:
Единица строительной продукции, признанная в административном порядке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации.
2.9. Конструктивные и функциональные части строения, сооружения:
Конструктивные части строения, сооружения (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства) образуют строение как структурно неделимую многофункциональную вещь.
Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально делимую сложную вещь.
Конструктивные и функциональные части являются самостоятельными объектами права и самостоятельными объектами оценки.
Конструктивные части имеют физический износ.
Функциональные части имеют моральный износ.
2.10. Жилое строение:
Строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан, относится к жилым.
Площадь и объекты строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не признано и/или не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются.
2.11. Нежилое строение с жилыми помещениями:
Строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к нежилым строениям с жилыми помещениями.
2.12. Жилая квартира:
Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).
2.13. Жилая комната:
Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры.
Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.
2.14. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат):
Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры.
Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке.
Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.
2.15. Статистическая совокупность:
Множество однородных по качеству элементов (строений, помещений, площадей и объемов конкретного назначения), рассматриваемое как целое.
2.16. Единица совокупности:
Единичный элемент, принадлежащий данному множеству.
2.17. Генеральная совокупность:
Множество всех единиц совокупности с заданным определяющим признаком (множество однокомнатных квартир, множество домов со стенами из кирпича и т.д.).
Число единиц генеральной совокупности определяется по результатам сплошного статистического обследования.
2.18. Выборочная совокупность, выборка:
Подмножество нескольких (двух и более) единиц совокупности, входящих в генеральную совокупность.
Серия испытаний единиц совокупности.
2.19. Случайная выборка:
Подмножество генеральной совокупности, единицы которого выбраны с соблюдением принципа случайности.
2.20. Объем выборки ("n"):
Число единиц генеральной совокупности, вошедших в выборку.
Число испытаний, оценок признака.
Объем выборки, достаточный для оценки какого-либо признака с заданной точностью, определяется опытным путем или задается методикой оценки.
Объем выборки, достаточный для взаимопогашения случайностей и получения статистических характеристик закономерного характера, равен 30. Выборка такого объема называется малой. Характер распределения значений признака в малых выборках приближается к нормальному с ростом числа испытаний.
Минимальный объем выборки, позволяющий получить средние значения признака с указанием доверительных вероятностей, равен 5. Выборки такого объема называются сверхмалыми. Распределение значений признака в таких выборках характеризуется распределением Стьюдента.
2.21. Оцениваемый признак (x):
Свойство, качество, которому соответствует каждый элемент генеральной совокупности, создающее однородность совокупности по данному признаку или качеству.
Размах вариации признака (от минимального до максимального значения) определяется по результатам опытных испытаний.
Размер (величина) признака, определенный в результате одного испытания, называется вариантой и обозначается "х".
2.22. Конструктивная модель строения:
Перечень конструктивных физических элементов строения, определяющий конкретный класс конструктивно неотличимых строений (с однотипными фундаментами, однотипными несущими и другими однотипными конструкциями).
2.23. Функциональная модель строения, помещения:
Упорядоченный по важности перечень эксплуатационных потребительских свойств (признаков) строения, определяющий конкретный класс функционально неотличимых строений, помещений.
2.24. Статистическое испытание:
Обследование единицы генеральной или выборочной совокупности с целью определения (оценки) изучаемого признака.
Серия испытаний образует выборку объемов "n", а результаты испытаний группируются в вариационный ряд.
2.25. Вариационный ряд:
Упорядоченный перечень (от минимального значения до максимального или наоборот) оценок признака, полученных в результате испытаний каждой единицы обследуемой совокупности.
2.26. Средняя величина:
Обобщающая характеристика совокупности фактов, полученная по результатам единичных испытаний.
В средней величине проявляется действие закона больших чисел, ограничивающее случайности путем их взаимопогашения.
2.27. Частота:
Повторяемость численного значения (оценки) признака в серии испытаний.
2.28. Среднее арифметическое ():
Частное от деления суммы оценок признака отдельных испытаний на число испытаний
E x/n.
2.29. Мода (Мо):
Численное значение признака в серии испытаний (в вариационном ряду), имеющее наибольшую частоту.
2.30. Медиана (Ме):
Численное значение признака в вариационном ряду, делящее его на две равные по числу испытаний части.
2.31. Размах вариации:
Разность между наибольшим и наименьшим значением признака.
2.32. Отклонение от средней арифметической (х - = s):
Разность между значением средней арифметической и результатом отдельного испытания.
2.33. Дисперсия (q^2):
Средняя арифметическая квадратов отклонений:
q^2 = E (s^2)/n.
2.34. Среднее квадратичное отклонение (q):
Величина, характеризующая среднее отклонение вариант вариационного ряда от средней арифметической, равная корню, квадратному из величины дисперсии.
m^2 = (Q^2)/n,
где Q^2 - дисперсия генеральной совокупности;
n - объем конкретной выборки (число испытаний).
Соответственно
m = Q/Yn.
Генеральные средние (дисперсия и квадратное отклонение) при оценке всегда неизвестны, в силу чего за величину Q принимают среднее значение по результатам нескольких опытных выборок (см. правило сложения дисперсий). В общем случае при оценке спор сводится к сравнению двух независимых оценок.
Так, при сравнении оценок двух независимых экспертов, полученных выборочным путем, т.е. при сравнении двух средних, оценщик вынужден либо одну из них (хотя бы и свою) принимать за генеральную среднюю, либо рассчитать общую средневзвешенную для двух выборок и затем рассчитать среднюю ошибку либо одной оценки относительно другой, либо каждой из ошибок относительно общей средней.
В любом случае квадрат средней ошибки (m^2) представляет собой дисперсию средних, а ошибка (m) - квадратичное отклонение конкретной средней от квазигенеральной.
Практическая направленность данной Методики не предполагает проведение оперативных выборок большого объема с проведением детального статистического анализа.
В Методике принято, что разница выборочных средних (т.е. оценок) двух независимых экспертиз (экспертов), деленная на корень квадратный из числа испытаний конкретных из двух сравниваемых выборок, и является точностной характеристикой конкретной выборки. Иначе говоря, их двух выборок (двух оценок) предпочтение должно отдаваться выборке большего объема. Если данный количественный критерий одна из спорящих сторон ставит под сомнение, тогда следует рассчитывать общую среднюю для двух выборок (средневзвешенную среднюю, рассматривая две выборки как одну) и затем сравнить отклонение каждой из двух оценок от общей средней.
2.36. Плотность распределения значений изучаемого признака. Распределение:
Два параллельных ряда, один из которых содержит упорядоченные значения признака, а второй - соответствующую каждому значению частоту появления, а также график этого соотношения.
Основные типы распределений, встречающиеся при оценке недвижимости:
нормальное распределение, отражающее действие закона больших чисел;
распределение Стьюдента;
распределение Пуассона, отражающее действие закона малых чисел.
2.37. Парная корреляция:
Теснота связи двух явлений. Характеризуется коэффициентом корреляции.
При прямо пропорциональной функциональной зависимости коэффициент корреляции равен 1.
При обратно пропорциональной функциональной зависимости коэффициент корреляции равен -1.
При прямо пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен 0 при отсутствии связи и стремится к 1 при увеличении тесноты связи.
При обратно пропорциональной корреляционной зависимости коэффициент корреляции равен 0 при отсутствии связи и стремится к -1 при увеличении тесноты связи.
2.38. Линия регрессии, регрессия:
График зависимости значений одного признака от другого.
Эмпирическая регрессия строится по данным отдельных испытаний.
Теоретическая регрессия строится как обобщение эмпирических данных в форме математического уравнения.
3. Основные правила оценки и контроля качества
3.1. Объектом оценки (единицей выборки) является отдельная квартира.
Комната в квартире как имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу (см. раздел ).
Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее пяти испытаний.
Если полученная при этом средняя ошибка выборки не соответствует требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности в два раза число испытаний следует увеличить в четыре раза.
3.2. Задачей оценки является определение цены спроса и/или цены предложения, и/или цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период "Т", исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.
Данная Методика предусматривает, что оцениваемая квартира задает все параметры однородности будущей выборки, но сама не обязательно входит в эту выборку.
Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на один квадратный метр общей площади квартиры.
Классификация всех квартир на конкретной территории с последующим определением цены квартир по каждому классу выходит за рамки данной Методики.
К примеру, все типовые однокомнатные квартиры в жилом доме, построенном по типовому проекту и расположенные на первом этаже, признаются равными по цене, если функциональная модель "однокомнатная квартира" не содержит свойства, превращающего данные квартиры в неоднородные (неравноценные).
Данная Методика в качестве примера предусматривает следующий перечень и упорядочение свойств в функциональной модели "m - комнатная квартира":
3.3.1. Месторасположение строения.
3.3.2. Капитальность строения.
3.3.3. Общая площадь.
3.3.4. Жилая площадь.
3.3.5. Площадь кухни.
3.3.6. Этажное расположение квартиры.
3.3.7. Количество проходных комнат.
3.3.8. Высота помещений (этажа).
3.3.9. Количество балконов, лоджий.
3.3.10. Наличие телефона.
Предполагается, что квартира оборудована другими обычными для данной местности удобствами, важность которых учитывается комплексно, без упорядочения.
Перечень и упорядочение первых десяти свойств модели определяется экспертным путем или путем взвешивания по вероятности занятия первого места в публикациях.
Данная Методика предусматривает составление функциональной модели только для обеспечения и подтверждения однородности выборочной совокупности на дату оценки и не предусматривает использование модели для аналитических расчетов (расчетов и построений теоретических линий регрессии, трендов и др.).
3.4. Выборочная совокупность должна состоять из объектов, соответствующих требованиям по пункту данной Методики. При этом:
3.4.1. Строения, в которых расположены оцениваемые объекты, должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством налога на земельные участки, транспортной удаленностью и экологическими условиями. В любом случае они должны располагаться в радиусе не более 500 метров от оцениваемого объекта.
3.4.2. Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах.
При прочих равных условиях квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.
3.4.3. Общая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более одного квадратного метра от соответствующих площадей оцениваемой квартиры.
3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих трех интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов при прочих равных показателях признаются равными по цене.
3.4.5. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс-минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене.
3.4.6. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона.
При невозможности установки телефона квартиры без телефона признаются неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, т.е. должны оцениваться по отдельным выборкам.
3.5. Функциональная модель ("квартира") должна составляться на начало каждого года оценки.
При изменении перечня или упорядочения свойств функциональной модели оценщик должен самостоятельно установить интервалы однородности исходя из местных условий.
3.6. При проведении статистического обследования оценщик должен учитывать, что наименее трудоемким является сбор информации о ценах предложения, а определение цен сделок по документам (договорам купли-продажи, мены, дарения и др.) требует дополнительных проверок.
Сбор информации о ценах предложения производится так же, как и о ценах спроса, с учетом особенностей, указанных в разделе .
Сбор информации о ценах сделок данной Методикой не предусматривается, а цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения (см. раздел ).
Цифра может быть получена следующими, равнозначными в пределах данной Методики, способами:
3.7.1. Как оценка оцениваемой или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции, данная им без консультаций и вне контактов с другими экспертами.
Под "экспертом" понимается либо специалист-оценщик (в т.ч. специалист бюро технической инвентаризации, БТИ), либо конкретный покупатель (продавец, при определении цены предложения).
3.7.2. Как справочная цена на аналогичный объект, т.е. цена, названная в различных объявлениях, в т.ч. в средствах массовой информации, в рекламных проспектах, в специализированных изданиях.
3.7.3. Как любая, случайно выбранная из промежуточных между стартовой и продажной, на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир (данная цифра может быть и ценой предложения, и ценой спроса. При продаже одной квартиры данная цифра может быть только ценой спроса).
3.7.4. Как известная цена эквивалентна по факту или конкретному объявлению об обмене.
3.8. При числе испытаний более 10 цифры отдельных испытаний группируются в одношаговые закрытые интервалы (от величины "А" до величины "Б" включительно), которым сопоставляется частота появления цифры в данном интервале. К примеру, цифры трех испытаний 1,12 млн. руб., 1,21 млн. руб., 1,25 млн. руб. можно объединить в один интервал от 1,1 до 1,3 млн. руб. включительно (т.е. величина 1,31 попадает в другой интервал) сопоставить ему частоту 3, т.е. число испытаний, объединенных в данном интервале.
Шаг интервала определяется с таким расчетом, чтобы исключить в вариационном ряде резкие скачки нарастания частот.
3.9. Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однородности единиц выборки и характеризуется дисперсией. Чем однороднее совокупность, тем меньшее число испытаний требуется для достижения точности.
Для правильной оценки результатов и контроля качества следует иметь в виду, что средняя текущая цена (любая, в том числе спроса, предложения и др.) всегда и неизбежно носит вероятностный, случайный характер в силу зависимости не только от прошлых фактов (стоимости), но и в силу зависимости от ожидаемых будущих выгод.
Генеральная средняя сомнению не подвергается как факт, тогда как выборочная средняя может быть подвергнута сомнению на предмет соответствия генеральной средней и на предмет несоответствия ожиданиям заказчика.
Данная Методика предусматривает возможность контроля качества оценки только на предмет соответствия генеральной средней по следующим параметрам:
по степени однородности единиц выборки,
по датам проведения испытаний,
по наличию арифметических ошибок,
по наличию систематических и случайных ошибок ненаправленного характера,
по достаточности объема выборки для обеспечения точности, заданной заказчиком.
3.9.1. Однородность выборки должна задаваться заказчиком по параметрам оцениваемой квартиры в размере свойств функциональной модели. Отсутствие сравнительной базы, т.е. неопределенность потребительских свойств оцениваемой квартиры, исключает контроль качества по параметру однородности.
3.9.2. Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена смысла.
Если оценка дается на конкретную дату, то при прочих равных условиях она признается качественной по критериям, указанным в пункте данной Методики.
Если оценка дается на некоторый период "Т", то дополнительно следует проверить разность оценок на начало и на конец периода.
3.9.3. Наличие арифметических ошибок проверяется повторным независимым счетом с точностью до первого знака после запятой.
3.9.4. Контроль систематических и случайных ошибок является внутренним контролем исполнителя и должен осуществляться им самостоятельно путем сравнения знаков отклонения своих оценок от оценок, произведенных другими оценщиками.
3.9.5. Объем "n" выборки для достижения точности "М", требуемой заказчиком, определяется по формуле:
n = (q¤)/M.
Генеральные средние и дисперсия q¤ при оценке квартир неизвестны в силу практической невозможности сплошной одновременной оценки всех однородных квартир.
При задании точности заказчик должен указать либо число требуемых испытаний, либо относительную точность в процентах. В противном случае контроль качества оценки по данному параметру невозможен и сводится к контролю качества оценки по результатам двух независимых выборок (см. пункт ).
4. Расчет цен спроса
4.1. Дополнительными к указанным в пункте Методики источниками информации по ценам спроса на квартиры могут быть:
кредитные договоры в сумме кредита, обеспеченного твердым залогом квартиры;
котировки жилищных сертификатов и жилищных облигаций на вторичном фондовом рынке;
предварительные договоры (фьючерсы) на приобретение будущих квартир при полной предоплате в сумме, не учитывающей проценты по кредитованию продавца фьючерса, затраты на удостоверение и регистрацию будущей сделки;
устные опросы лиц, давших объявление о покупке квартиры определенного качества, но не указавших свою цену.
4.2. Конкретная выборка может содержать цифры цен спроса, полученные как из одного, так и из различных источников информации.
К примеру, выборка из пяти испытаний может быть произведена и экспертным способом (данные пяти независимых оценщиков), и путем выборки цен из газетных публикаций или может содержать одну цифру, полученную экспертным путем, одну цифру из газетной публикации, одну цифру по результатам открытого аукциона и/или цифры, полученные путем опроса реальных покупателей.
4.3. Пример расчета цены спроса:
Постановка задачи в соответствии с Методикой неверная; следует указать более конкретную зону радиусом 500 метров.
4.3.2. Определить цену спроса на однокомнатную квартиру, расположенную в юго-западном секторе Садового кольца в г. Москве, в кирпичном доме, общей площадью не менее 40 кв. м, жилой площадью не менее 20 кв. м, площадь кухни более 8 кв. м, этаж - кроме первого, с телефоном. Окна квартиры должны выходить во двор.
Требования заказчика учитывают не все свойства функциональной модели по пункту данной Методики (нет требований по высоте этажа, наличию балкона), но содержат свойство, отсутствующее в функциональной модели (окна должны выходить во двор).
Если речь идет не о конкретной квартире, то все дополнительные свойства (и "окна во двор") оценщик должен игнорировать, а к обследованию принять только однокомнатные квартиры, расположенные в указанной зоне в домах группы капитальности 1 (стены кирпичные), общей площадью от 39 до 41 кв. м, жилой - от 19 до 21 кв. м, площадью кухни от 7 до 9 кв. м, на этажах - кроме первого и последнего, с телефоном.
В пределах данной Методики все квартиры, соответствующие данным требованиям, имеют одинаковую цену спроса, определяемую как выборочное среднее пяти независимых случайных испытаний (заказчик не указал требуемую точность оценки).
Если же речь идет о конкретной квартире, то перечень свойств задается функциональной моделью, а параметры определяются по факту (месторасположения капитальность дома, площади и др.), т.е. конкретная квартира задает соответствующий класс эквивалентности.
4.3.3. Путем случайной выборки из объявлений в газетах получаем пять цифр на квартиры, удовлетворяющие требованиям заказчика, соответственно 180, 300, 210, 270 и 234 млн. руб.
Упорядочиваем ряд: 180, 210, 234, 270, 300.
Размах вариации равен: 120 = 300 - 180.
Средняя арифметическая: (180 + 210 + 234 + 270 + 300) : 5 = 238,8, округленно 240 млн. руб.
Медиана Ме = 234 млн. руб.
Мода в безынтервальных рядах не рассчитывается.
Дисперсия равна: (240 - 180)¤ + (240 - 210)¤ + (240 - 234)¤ + (240 - 270)¤ + (240 - 300)¤ = 9036: 5 = 1807.
Среднее квадратичное отклонение равно корню квадратному из дисперсии, 42,8 млн. руб.
На основе проведенной выборки можно утверждать, что цена спроса на квартиры данного класса равна 240 млн. руб.
Размах вариации (180 млн. руб.) и дисперсия (1807 млн. руб.) отражают фактический разброс цен спроса, выявленный из опыта. При этом размах вариации отражает это в абсолютной форме линейно, а дисперсия в системной, как квадрат среднего квадратичного отклонения, т.е. на плоскости.
Дисперсия является главнейшим показателем выборки: понятие "квадрат отклонения" предполагает, что стороны квадрата равны, т.е. положительные отклонения равны отрицательным. Но площадь "квадрата" может быть равна площади прямоугольника с неравными сторонами, т.е. положительные отклонения не всегда равны отрицательным. Понятие квадрата позволяет оценщику судить о теоретически возможном отклонении, в том числе и о таком предельном варианте, когда положительные отклонения стремятся к нулю, а отрицательные - к бесконечности. Возможность данного варианта ограничивается и характеризуется значением средней арифметической и значением средней ошибки выборки.
Значение медианы (234), незначительно меньшее значения среднего арифметического (240), позволяет говорить о симметрии распределения, что очень важно для расчета.
Небольшой объем выборки не позволяет получить целый ряд других статистических показателей (моду, характер распределения), но для практических целей это не всегда требуется.
4.3.4. Пример расчета цены спроса.
Определить цену спроса на двухкомнатную квартиру, расположенную в центральной усадьбе совхоза "Путь Ильича", село Целинное Коченевского района Новосибирской области. Дом двухэтажный, панельный, на 6 квартир, до пос. Коченево 15 км, автобус - два раза в день.
Общая площадь - 48 кв. м, жилая - 29 кв. м, кухня - 5,6 кв. м, отопление печное (печь Сущевского), система центрального теплоснабжения смонтирована, теплосеть и котельная имеются, но временно бездействуют, холодное водоснабжение, санузел совмещенный, балкона нет, телефон отсутствует, рядом река.
Решение:
Главнейший вопрос: на каком множестве лиц определять цену спроса? На множестве жителей г. Москвы или Новосибирска, или жителей пос. Коченево, или жителей центральной усадьбы? Или на множестве жителей США?
Заказчик на этот вопрос ответа не дал. Соответственно не ясен и вопрос, на какую дату определить цену спроса. По всем вопросам, на которые заказчик не дает ответа, оценщик должен принять самостоятельное решение (т.е. указать граничные условия) и отразить их в заключении об оценке.
Первый вопрос, по которому следует определиться, - это наличие реального спроса.
Путем просмотра объявлений и публикаций, а также опросом фирм, занятых сделками с недвижимостью, устанавливаем, что реального спроса на подобные объекты нет. Спрос маловероятен, т.е. событие, возможно, подчиняется закону малых чисел.
Опросом выявляется, что в центральной усадьбе совхоза имеется 14 таких квартир, в текущем году сделок с квартирами не было, а в предыдущем году запросы на куплю возникали только у местных жителей с такой частотой:
1995 год - 0;
1992 год - 0;
Численность ряда равна 14 кв. × 5 лет = 70, (n = семьдесят испытаний), которые распределяются следующим образом:
0 - 28 наблюдений;
1 - 28 наблюдений;
2 - 14 наблюдений.
Наличие запросов встречаются чаще, чем их отсутствие, и данное распределение не может отражаться законом малых чисел, т.е. запрос сам по себе реален. Далее следует определить цену спроса.
При отсутствии информации о ходе прошлых сделок это возможно только экспертным путем.
В качестве экспертов выбраны:
Директор совхоза как потенциальный покупатель служебной жилплощади,
Сосед по квартире, имеющий взрослых детей - потенциальных потребителей жилья,
Сам оценщик.
Недостающие две (до пяти) цифры получены как себестоимость (нижняя граница суммы сделки с позиции налоговых органов) строительства подобного дома в расчете на 1 кв. м общей площади (с последующим умножением на общую площадь данной квартиры) в текущих ценах, за минусом суммы износа, и как цена спроса по сделке, имевшей место в прошедшем году, принятая со слов покупателя.
Цифры в упорядоченном виде распределились следующим образом:
40,0 млн. руб. (себестоимость);
5 млн. руб.;
4,3 млн. руб.;
4,0 млн. руб.;
2,0 млн. руб.
При дальнейшем расчете средних надо иметь в виду, что крайние цифры ряда игнорировать недопустимо: цифра 40 млн. руб. столь же реальна, как и 2 млн. руб. Среднеарифметическое значение цены не всегда равно моде. Но мода как структурная средняя не имеет критериев точности. Индивидуальность, штучность строительной продукции позволяет использовать среднеарифметическое значение цены. Если же товар взаимозаменяем, т.е. позволяет оптовые сделки, то к моде прибегают лишь тогда, когда невозможно рассчитать взвешенное объемами продаж значение среднеарифметической.
В заключении об оценке следует отразить возможность запроса в течение года по средней цене выборки.
Если бы отсутствие запросов встречалось чаще, чем их наличие, то оценщику пришлось бы ставить задачу по-иному, а именно: как часто нет запросов и по какой цене они не происходят.
Ответ на вопрос, а по какой цене нет запросов (когда нет и самих запросов), не имеет практического смысла. Теоретические же расчеты возможны, но они не являются предметом данной Методики.
5. Расчет цен предложения
5.1. Данная Методика рассматривает цены предложения как верхнюю границу цен сделок.
Дополнительными к указанным в разделах и данной Методики источниками информации о ценах предложения могут быть:
решения госорганов о суммах верхних границ сделок,
решения судов о суммах верхних границ именных сделок,
стартовые цены аукционов, проводимых по принципу "от максимума к сделке",
иные источники любого вида без каких-либо ограничений.
Информация о ценах предложения, как наиболее легкодоступная и поддающаяся проверке, используется в расчете всех относительных ценовых показателей (коэффициенты пересчета цен из одного года в другой, коэффициенты инфляции и т.п.).
5.2. Математические расчеты средних, касающихся цен предложения, не отличаются от любых иных расчетов средних, в т.ч. и рассмотренных в разделе данной Методики.
Определить цены предложения на квартиру, рассмотренную в пункте данной Методики.
Постановка вопроса такова, что не ограничивает круг продавцов: цена предложения фирм-посредников в качественном плане отождествляется с ценой других юридических лиц и граждан.
Путем просмотра специальных публикаций делаем выборку объемом в 100 испытаний, позволяющую более детальный анализ.
При таком объеме выборки единичные результаты группируются в интервалы. Выбираем шаг интервала - 10 млн. руб.:
Строим график распределения цен предложения (рис. 1)*.
* Рисунок не приводится.
Рассчитываем значение моды "Мо":
Мо = 260 млн. руб. (мода соответствует интервалу с наибольшей частотой).
Рассчитаем значение медианы "Ме":
Ме = 260 млн. руб. (медиана делит ряд на две равные по числу испытаний части: 110:2 = 50, что соответствует последнему значению интервала "от 250,1 до 260".
Аналитический расчет медианы можно провести и по общепринятой формуле и в данном примере не рассматривается).
Рассчитываем значение средней арифметической:
263 млн. руб.
|
Цена предложения |
Интервальная частота |
|
180 до 190 млн. руб. |
|
Мода (интервал с наибольшей частотой) располагается с левой стороны от среднего арифметического. Распределение имеет незначительную правостороннюю асимметрию средней х. Значения моды, медианы и средней практически совпали.
При значении моды более средней цены предложения мы бы имели левостороннюю асимметрию. Значение моды, медианы и средней арифметической совпадают только в строго нормальном распределении.
Расчет цен сделок по данной Методике предполагает, что цена сделок лежит на пересечении линий графиков распределения цен спроса и цен предложения. Условно показанная (пунктирная) линия распределения цен спроса (см. рис. 1)* пересекается с линией графика цен предложения на значении средней цены сделок и соответствует сумме 250 млн. руб.
* Рисунок не приводится.
Из рис. 1 видно, что асимметрия распределения имеет определяющий характер для расчета среднего значения цены сделок.
Если распределения симметричны, т.е. строго нормальны, то для расчета цен сделок достаточно сложить цену спроса с ценой предложения и поделить пополам, что и рекомендуется нормами Госкомстата и Минфина РФ для целей оценки и переоценки в бухучете.
Если распределения асимметричны, то судить о степени асимметрии без специальных статисследований затруднительно.
Данная Методика устанавливает, что при значительной асимметрии распределения для расчета средней цены сделок вводится соответствующий поправочный коэффициент (см. раздел ).
Практическая направленность Методики исключает сложные расчеты и построение графиков распределения, тем более что при числе испытаний, равном пяти, это едва ли имеет смысл, а методологическое требование большего числа испытаний (без специального указания заказчика оценки) в практических целях не оправдано: технические расчеты оперативны, но менее точны, а инженерные расчеты не столь оперативны и на порядок дороже.
6. Расчет цен сделок
6.1. Настоящая Методика, учитывая трудности сбора информации о ценах сделок с квартирами, предполагает их аналитический расчет исходя из соотношения цен спроса и цен предложения при следующих граничных условиях:
6.1.1. Теоретическая минимальная цена сделки равна минимальной цене спроса.
6.1.2. Теоретическая максимальная цена сделки равна максимальной цене предложения.
6.1.3. Средняя цена сделки находится в интервале между средней ценой спроса и средней ценой предложения.
6.1.5. При несоблюдении условия, указанного в пункте , средняя цена сделок равна половине суммы цен спроса и предложения, умноженной на коэффициент Rт.и определяемый по правилам, указанным в пункте данной Методики.
Коэффициент Rт.и рассчитывается по формуле:
Rт.и = (Zм.с + Zм.п) / (Zс + Zп),
где Zм.с - значение цен, соответствующие медианам в упорядоченных рядах цен спроса (Zс) и цен предложения (Zп);
Zс, Zп - средние арифметические цен спроса и цен предложения.
В случае если обе медианы (цен спроса и цен предложения) располагаются слева от их средних арифметических, то коэффициент меньше единицы.
В случае если обе медианы располагаются справа от их средних, то коэффициент больше единицы.
Если распределение цен спроса имеет левостороннюю асимметрию, а цен предложения - правостороннюю или наоборот, то коэффициент может быть и больше, и меньше единицы - в зависимости от конкретного значения медиан.
6.3. Пример расчета цены сделки.
6.3.1. Определить цену сделки по квартире, указанной в пункте и пункте данной Методики.
Среднее значение цен спроса на квартиру равно 240 млн. руб.
Среднее значение цен предложения на квартиру равно 260 млн. руб.
Цена, соответствующая медиане распределения цен спроса, равна 234 млн. руб., а соответствующая медиане цен предложения - 260 млн. руб.:
Zс = ((240 + 260)/2) × ((234 + 260)/(240 + 263)) = 250 × 494/503 = 245,5 млн. руб.
Согласно пункту данной Методики расчет коэффициента Rт.и требуется только в случае расхождения величин медианы от средней арифметической на величину более 10 %. В нашем примере согласно Методике расчет коэффициента не требовался, т.к. и в случае цен спроса и в случае цен предложения их отличия от медиан не превышают 10 %. В нашем примере согласно требованиям Методики среднее значение цены сделки по квартире равно половине суммы цен спроса и цен предложения, т.е. 250,1 млн. руб.
7. Оформление материалов оценки. Заключение об оценке
7.1. Единственным документом, содержащим сведения о проведенной оценке и ее результатах, является Заключение об оценке.
Оформление и хранение каких-либо иных материалов (расчетов, описаний объектов и др.) данной Методикой не предусматривается и не регламентируется в силу возможности автоматизированного машинного контроля конечного результата.
7.2. Заключение об оценке составляется в произвольной форме, но согласно требованиям данной Методики должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:
7.2.1. Наименование заказчика оценки.
7.2.2. Наименование исполнителя оценки.
7.2.3. Основание проведенной оценки (устное соглашение, письмо, договор, служебное задание или иное).
7.2.4. Наименование объекта оценки, его адрес.
7.2.5. Описание объекта в разрезе действующей на дату оценки функциональной модели, с отдельным перечислением особо учтенных потребительских свойств.
7.2.6. Цель оценки (определение цен спроса и/или цен предложения, и/или цен сделок. Указание иных целей, к примеру, для залога, для страхования, для бухучета требует иных подходов и методик).
7.2.7. На какую дату или период распространяется оценка.
7.2.8. Требования заказчика по точности расчетов (только при наличии таких требований).
7.2.9. Особенные требования и условия оценки.
7.2.10. Объем выборки (число испытаний, на основании которых получен результат).
7.2.11. Конечный результат оценки, т.е. только значения определенных цен. Указание значений моды, медианы, дисперсии, среднеквадратичного отклонения, средней ошибки и других статистических показателей не требуется.
7.2.12. Подпись исполнителя оценки.
7.3. При составлении заключения оценщик должен иметь в виду, что его результаты могут быть проверены другими специалистами путем проведения независимых выборок, а их детальный статистический анализ позволит выявить допущенные ошибки.
8. Вспомогательные материалы по оценке.
Приведение масштабов цен к сопоставимому уровню.
Расчет цен комнат
8.1. Методика не регламентирует способы приведения цен, действующих на различные даты, к единому сопоставимому уровню.
Конкретный способ приведения (по соотношению территориальных цен предложения на квартиры, по соотношению уровней заработной платы, по курсу твердых валют, по индексам инфляции или иной) определяется заказчиком и должен указываться в задании на оценку.
8.2. Требования гражданского законодательства и судебная практика не предусматривают выдел в натуре комнат (т.е. превращение их в самостоятельные квартиры) при сохранении мест общего пользования.
Оценка комнат не производится, т.к. комната в квартире не может являться объектом сделки: объектом оценки является доля в праве собственности.
Согласно законодательству, доли определяются соглашением собственников квартиры, а при возникновении спора - в судебном порядке.
Порядок пользования и распоряжения квартирой, находящейся в общей долевой собственности, определяется соглашением сторон, а при возникновении спора - судом.
Если соглашением собственников или решением суда определены доли собственников и порядок пользования конкретными комнатами (которые собственники и считают своими), то "цена" данных комнат равна цене квартиры, умноженной на долю собственника в праве общей собственности.
Имеющие место случаи продажи "комнат" в квартирах без определения доли с точки зрения действующего законодательства могут квалифицироваться как ничтожная сделка в силу отсутствия юридического смысла предмета сделки.
Оценщик должен рассматривать долю как внутреннюю валюту собственников квартир. Конвертация доли в рубли и есть оценка "комнат".
8.3. Вспомогательными материалами для оценки могут служить специальные издания (Бюллетень строительной техники), нормативные документы по ценообразованию в строительстве, издания по математической статистике, экономике и праву.
9. Расчет нижней границы затрат на содержание помещений жилищного фонда
9.1. Нижняя граница затрат на содержание и ремонт жилищного фонда в расчете на один год (s мин) вводится как один из нормативных контрольных параметров, превышение которого влечет выбытие жилищного фонда по причине физического износа в объемах, не покрываемых новым строительством на сумму s мин.
Нижняя граница касается содержания и ремонта только строения и инженерного оборудования в пределах ограждающих конструкций без учета затрат на общеплощадочные и внеплощадочные коммуникации.
Затраты, определенные по нижней границе, включают в себя проведение капитальных и текущих ремонтов.
Результаты расчетов нижней границы затрат на содержание и ремонт помещений жилищного фонда рекомендуется использовать для обоснования потребности в средствах, запрашиваемых владельцем для данных целей у соответствующих финансовых органов или у собственника жилищного фонда.
9.2. Определение нижней границы затрат на содержание и ремонт жилищного фонда в расчет на 1 кв. м общей площади жилых строений (s мин /кв.м, в рублях на год) производится по формуле:
s мин /кв.м = s н.с × (F/100) × n,
где s н.с - средние фактические затраты застройщиков жилья на создание (новое строительство) 1 кв. м общей площади на подконтрольной территории в предыдущем году, определяемые по данным статорганов;
F - среднегодовое нарастание физического износа жилых строений в процентах, определяемое по результатам выборочного обследования бюро технической инвентаризации (БТИ), при числе испытаний не менее 100 по итогам обследований за последние пять лет;
n - коэффициент инфляции, применяемый на подконтрольной территории для целей бюджетного планирования.
При отсутствии сведений о фактических затратах на новое строительство величину s н.с допускается рассчитывать как восстановительную стоимость по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости в сметных ценах 1969 года, умноженную на коэффициент инфляции, применяемый на подконтрольной территории для целей бюджетного планирования.
9.3. Нижняя граница затрат на содержание и ремонт государственного или муниципального жилищного фонда на подконтрольной территории (s мин) в расчете на один год определяется путем умножения величины s мин /кв.м на общую площадь жилых строений и помещений соответствующего собственника (Федерации, субъекта Федерации, муниципалитета).
9.4. Если на подконтрольной территории или у конкретного собственника жилищного фонда имеется менее 100 жилых строений, то для расчетов ежегодного прироста физического износа требуется проведение их сплошного обследования.
9.5. Пример расчета нижней границы затрат на содержание и ремонт жилищного фонда (применительно к ценам по состоянию на июнь 1995 года).
Исходные данные:
Ежегодный фактический прирост физического износа отдельного строения (среднее значений 100 испытаний) F = 1,09 %.
Общая площадь жилых помещений в строениях N = 2 520 000 кв. м.
Затраты на новое строительство в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений s н.с = 1 100 000 руб./кв. м.
Коэффициент (индекс) инфляции, применяемый на данной территории для целей бюджетного планирования n = 1,89.
Определяем затраты в расчете на 1 кв. м:
s мин /кв.м = 1100000 × (1,09/100) × 1,89 = 22661 руб./кв. м.
Определяем затраты в расчете на имеющийся жилищный фонд (2520000 кв. м) на предстоящий год:
s мин = 22661 × 2520000 = 57 млрд. 106 млн. руб.