เปรียบเทียบประสบการณ์ในโครงการจัดหาเงินทุนพัฒนาในประเทศอื่นและรัสเซีย ประสบการณ์โลก ประสบการณ์ต่างประเทศในการก่อสร้างร่วมกัน

ระบบการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจากต่างประเทศมีลักษณะเป็นของตัวเองและในหลาย ๆ ด้านโดยพื้นฐานแล้วแตกต่างจากระบบที่พัฒนาในประเทศของเรา ควรสังเกตว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในหลายประเทศได้รับการพัฒนาเนื่องจากมีวิธีการทางเศรษฐกิจและกฎหมายเพื่อให้แน่ใจว่าได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนทางการเงินตลอดจนความพร้อมของวัตถุสำเร็จรูปสู่สาธารณชนทั่วไป

ให้เราพิจารณาสถาบันการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันและคุณลักษณะเฉพาะภายในหลายประเทศ

โครงการที่ใช้ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ในปัจจุบันมีลักษณะเฉพาะคือประการแรกนักพัฒนาได้รับใบอนุญาต ผ่านการตรวจสอบโครงการและอนุมัติ ต้นทุนของโครงการได้รับการประเมินโดยสภาผู้เชี่ยวชาญ และประมาณการการก่อสร้างเป็นแบบสาธารณะ ในการเริ่มต้นการก่อสร้าง จำเป็นต้องรวบรวมเงินทุนที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างโรงงานหนึ่งร้อยเปอร์เซ็นต์ และจะต้องดำเนินการภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น หกเดือน เพื่อให้เป็นไปตามกำหนดเวลาที่จำกัด นักพัฒนาซอฟต์แวร์จึงถูกบังคับให้ดำเนินการขายเริ่มแรกโดยมีมาร์กอัปขั้นต่ำ โดยคาดหวังว่าอพาร์ทเมนท์ที่ขายไม่ออกที่เหลือจะเพิ่มราคาอย่างมีนัยสำคัญเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์

เงินของผู้ฝากจะถูกเก็บไว้ในบัญชีทรัสต์ของธนาคารที่ได้รับอนุญาต การจัดหาเงินทุนเพื่อการก่อสร้างดำเนินการเป็นขั้นตอนและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารที่ได้รับอนุญาต บริษัท ประกันภัยสามารถประกันความเสี่ยงของต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญได้อย่างไรก็ตามตามกฎแล้วการก่อสร้างจะมาพร้อมกับการเพิ่มขึ้นของต้นทุนของโครงการและอพาร์ทเมนท์ที่ขายไม่ออกเท่านั้น นักลงทุนยังได้รับความคุ้มครองจากกำหนดเวลาที่ขาดหายในการดำเนินโครงการให้เสร็จสิ้น - ในกรณีนี้ นักพัฒนาอาจได้รับโทษในรูปแบบของค่าปรับ

บ่อยครั้งในระยะเริ่มแรกนักลงทุนรายใหญ่หลายรายลงทุนในการก่อสร้างเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ในราคาขั้นต่ำ กลไกนี้เป็นลักษณะของการลงทุน ดังนั้นในช่วงวิกฤตโครงการก่อสร้างเกือบห้าสิบเปอร์เซ็นต์ในดูไบก็ถูกแช่แข็งเช่นกัน แต่ผู้ถือหุ้นสามัญไม่ได้รับอันตราย การลงทุนของนักลงทุนรายใหญ่เพียงรายเดียวไม่ได้ผลตอบแทน

ในสหรัฐอเมริกา ลูกค้าดำเนินงานตามแผนงานต่อไปนี้: เขาสร้างกลุ่มซึ่งอาจรวมถึงผู้จัดการโครงการ หัวหน้าคนงาน นักประมาณการ นักเศรษฐศาสตร์ และวิศวกร พวกเขาพัฒนาเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดและเตรียมการประมาณการ หลังจากได้รับเอกสารแล้ว ผู้จัดการโครงการก็เริ่มทำงานกับผู้รับเหมา และมีการใช้บริษัทที่ปรึกษาอย่างแพร่หลาย

ถ้าเราพูดถึงรูปแบบการลงทุนแบบร่วมมือในการก่อสร้างในอเมริกาก็มีลักษณะเฉพาะเช่นกันเช่นในสำนักงานอัยการของบางรัฐมีหน่วยงานพิเศษที่ควบคุมการรวบรวมและการใช้จ่ายเงินที่ได้รับโดยหน่วยงานสหกรณ์ที่มีส่วนร่วมในเรื่องนี้ พื้นที่จากนักลงทุน นอกจากนี้ เงินทั้งหมดจะเข้าสู่บัญชีของอัยการพิเศษ ซึ่งสามารถใช้จ่ายในภายหลังได้

อุปทานที่อยู่อาศัยที่แพร่หลายในสหรัฐอเมริกาได้รับการสนับสนุนจากการให้กู้ยืมจำนองที่แพร่หลาย ระบบการให้กู้ยืมจำนองเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและกรรมสิทธิ์บ้านเริ่มเป็นรูปเป็นร่างในสมัยของประธานาธิบดีแฟรงคลิน รูสเวลต์

ปัจจุบันมีการใช้โปรแกรมประเภทต่าง ๆ ระยะเวลาเงินกู้คือช่วงเวลาที่ผู้ยืมทำงานนั่นคือจนกระทั่งเกษียณอายุ

สถาบันต่างๆ จำนวนมาก สถาบันของตลาดสินเชื่อจำนองหลักและรอง รวมถึงตลาดหลักทรัพย์ มีส่วนร่วมในกิจกรรมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ ธนาคารจำนอง สมาคมออมทรัพย์และสินเชื่อ ธนาคารพาณิชย์และออมทรัพย์ บริษัทประกันภัย กองทุนบำเหน็จบำนาญ สถาบันการลงทุน ผู้ให้กู้เอกชน อสังหาริมทรัพย์ บริษัทนายหน้า และองค์กรอื่นๆ ดังนั้นคุณสมบัติอีกประการหนึ่งของการให้กู้ยืมในประเทศนี้คือสถานที่อยู่อาศัยทั้งหมดแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม: ถูกที่สุด, ปานกลางและแพงที่สุด รัฐออกเงินกู้สำหรับวัตถุประเภทแรกสำหรับประเภทอื่น ๆ ด้วยความช่วยเหลือของสถาบันจำนองเอกชน ในกรณีนี้ระยะเวลาเงินกู้คือ 12 ปีและจำนวนเงินอุดหนุนคือ 75% ของต้นทุนอาคารพักอาศัย

เมื่อสรุปสัญญาก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในฝรั่งเศส ต้นทุนของวัตถุจะจ่ายเป็นขั้นตอน: ก่อนเริ่มงานก่อสร้างและวางรากฐาน ผู้ซื้อจ่าย 5% ของต้นทุน เมื่อถึงเวลาสร้างหลังคา 70% ของ จะต้องชำระตามจำนวนสัญญาจากนั้นจึงชำระอีก 20% และอีก 5% ที่เหลือชำระเมื่อเช่าบ้าน

กฎหมายฝรั่งเศสไม่ได้กำหนดให้มีการจ่ายเงินชดเชยให้กับผู้ถือหุ้นที่ถูกฉ้อโกง อย่างไรก็ตาม ธนาคารในฝรั่งเศสยังคงสามารถค้ำประกันได้

การให้กู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยยังได้รับการพัฒนาในฝรั่งเศส และการออมที่อยู่อาศัยตามสัญญาก็ถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลาย ดังนั้นในฝรั่งเศส บัญชีออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีสองประเภท: ในบัญชีแรกคุณสามารถสะสมได้มากถึง 100,000 ฟรังก์ และหลังจากนั้นจะได้รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยพิเศษ 150,000 ฟรังก์ที่ 3.75% ต่อปี ในขณะที่ในแต่ละปีโบนัสของรัฐใน จำนวน 7.5 พันฟรังก์; ในบัญชีออมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่สองคุณสามารถสะสมได้มากถึง 400,000 ฟรังก์และรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยพิเศษจำนวนสูงถึง 600,000 ฟรังก์ที่ 4.8% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำกว่าอัตราตลาด 4-5% นอกจากนี้ยังมีการให้กู้ยืมแก่เจ้าของที่ดินและบริษัทก่อสร้างเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและอุตสาหกรรมเป็นระยะเวลาตั้งแต่ 3 ถึง 20 ปี

เมื่อพิจารณาถึงความสัมพันธ์ในด้านการก่อสร้างหุ้นร่วมกันในประเทศเยอรมนี เป็นที่น่าสังเกตว่าไม่มีการนำกฎหมายพิเศษมาใช้ที่นี่ ความสัมพันธ์ได้รับการควบคุมโดยประมวลกฎหมายแพ่งและมีการนำพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาลมาใช้ในบางประเด็นเท่านั้น

ในประเทศเยอรมนี ผู้ซื้อจะติดต่อกับบริษัทก่อสร้างที่ได้รับใบอนุญาตโดยตรง แทนที่จะติดต่อกับคู่ค้าหลายราย จำนวนสัญญาจะถูกโอนโดยตรงไปยังบัญชีของบริษัท แต่ต้องไม่เร็วกว่าที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอย่างเคร่งครัด มิฉะนั้นผู้พัฒนาอาจเผชิญกับความเสี่ยงที่จะถูกเพิกถอนใบอนุญาต ดังนั้น บริษัท รับเหมาก่อสร้างมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบเป็นการส่วนตัวเพื่อให้ตรงตามกำหนดเวลาและคุณภาพของการก่อสร้างเพื่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกและโอนส่วนหนึ่งให้กับนักลงทุนในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายไม่ได้ห้ามการก่อตั้งบริษัทออกแบบพิเศษ แต่จะต้องอยู่ภายใต้ข้อกำหนดด้านใบอนุญาตเช่นเดียวกับบริษัทก่อสร้างเอง แต่ที่นี่ควรคำนึงถึงว่าเกณฑ์ที่กำหนดในการก่อสร้างของเยอรมันคือความน่าเชื่อถือและชื่อเสียงเชิงบวกของผู้เข้าร่วมตลาดที่จะดำเนินการก่อสร้างและการสร้าง บริษัท ออกแบบพิเศษซึ่งในทางกลับกันก็ทำสัญญากับพวกเขา ผู้เข้าร่วมในกรณีนี้จะระบุลักษณะการก่อสร้างที่ บริษัท ไม่ได้อยู่ในวิธีที่ดีที่สุด

เยอรมนียังมีระบบสนับสนุนพลเมืองในรูปแบบของการออมตามสัญญารูปแบบคลาสสิก - ธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้าง แหล่งที่มาของทรัพยากรสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป้าหมาย ได้แก่ เงินฝากของประชาชน ค่าธรรมเนียมผู้กู้สำหรับการใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงโบนัสรัฐบาลซึ่งจ่ายตามสัญญาออมทรัพย์การก่อสร้าง โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ลงทุนจะต้องฝากเงินจำนวนหนึ่งเข้าบัญชีของเขา บัญชีในระหว่างปี

ภายใต้กฎหมายเยอรมัน การสร้างธนาคารออมสินไม่สามารถดำเนินการใดๆ ได้นอกจากการให้กู้ยืมเงินแก่ผู้ฝากเงิน ซึ่งต่างจากผู้ฝากเงินของธนาคารพาณิชย์ที่ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับวิธีการใช้เงินของเขา โดยรู้แน่ชัดว่าเขาใช้เงินกับใครและภายใต้เงื่อนไขใด เงิน?

พลเมืองวัยทำงานทำข้อตกลงกับธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างเพื่อเป็นเงินทุนในการก่อสร้าง โดยผู้ซื้อบ้านจะฝากเงินจำนวนหนึ่งทุกเดือนเข้าบัญชีของเขาในธนาคารดังกล่าว นายจ้างบวก 78 คะแนนให้กับเงินเดือนทุกเดือน ซึ่งเท่ากับ 936 คะแนนต่อปี และรัฐบวกอีก 93.6 คะแนน นี่คือวิธีการสะสมทุนสำหรับการก่อสร้างบ้าน เมื่อจำนวนเงินที่ต้องการสะสมและประมาณ 1/3 ของต้นทุนทรัพย์สินรัฐจะจัดสรร 10% ของค่าที่อยู่อาศัยให้กับพลเมืองและธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างจะออกเงินกู้สำหรับจำนวนเงินที่เหลือพร้อมดอกเบี้ยคงที่ต่ำ ประเมิน.

หากครอบครัวเล็กที่มีลูกอย่างน้อยสองคนซื้อที่อยู่อาศัยรัฐจะให้พวกเขาเป็นประจำทุกปีเป็นเวลาแปดปีหลังจากการซื้อ 40,000 เครื่องหมายในรูปแบบของเงินอุดหนุนสำหรับบ้าน 24,000 เครื่องหมายสำหรับเด็ก 4,000 เครื่องหมายในรูปแบบของ ค่าเผื่อสิ่งแวดล้อมและ 3.2 พันเครื่องหมายในรูปแบบของการอุดหนุนพลังงาน

การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันในสหราชอาณาจักร (รวมถึงประเทศสแกนดิเนเวียบางประเทศ) มีลักษณะเฉพาะคือตัวแทนของลูกค้ามักเป็นสถาปนิก เขาเลือกผู้เชี่ยวชาญทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้าง ซึ่งจะประเมินต้นทุนเบื้องต้นของโครงการและดำเนินงานรับเหมาช่วงต่างๆ สถาปนิกร่วมกับพวกเขาเตรียมเอกสารที่จำเป็นในการสรุปสัญญาซึ่งระบุความเป็นไปได้ในการเข้าร่วมการประมูลพัฒนาโปรแกรมสำหรับการดำเนินงานก่อนและหลังการประมูลและวิธีการลดระยะเวลาการก่อสร้าง

ในอังกฤษและเยอรมนี ระบบการสร้างสังคมทำงานได้สำเร็จตั้งแต่ศตวรรษที่ผ่านมา แต่กลไกการทำงานของพวกเขาแตกต่างจากระบบของเยอรมันเล็กน้อย - คุณไม่จำเป็นต้องเป็นผู้ฝากเงินเพื่อรับสินเชื่อบ้านเพื่อรับสินเชื่อบ้าน ของสังคมอาคาร จากผลของการเปิดเสรีกฎหมายการธนาคารในสหราชอาณาจักร หน้าที่ของบริษัทเหล่านี้จึงมีลักษณะคล้ายกับธนาคารพาณิชย์ทั่วไปมากขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ ซึ่งจะเพิ่มการแข่งขันระหว่างโครงสร้างทั้งสองนี้ และส่งผลให้อัตราการกู้ยืมลดลง นอกจากนี้ กิจกรรมของการสร้างสังคมในอังกฤษยังเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับบริษัทประกันภัย โดยบริการประกันภัยรวมอยู่ในกลไกการให้กู้ยืมจำนองเพียงระบบเดียว

การสร้างหุ้นทุนต่างประเทศสามารถมีลักษณะพิเศษอื่นๆ ได้หลายประการ

ในประเทศตะวันตกหลายประเทศ บริษัทที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างและผู้สนใจในกิจกรรมของกันและกันรวมตัวกันเป็นพันธมิตรกัน ซึ่งสามารถลดต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมาก ด้วยความร่วมมือดังกล่าว ต้นทุนและค่าใช้จ่ายจะลดลงโดยการให้ส่วนลดร่วมกันในการให้บริการและวัสดุที่จัดหา

ในต่างประเทศ รัฐมีส่วนร่วมในกระบวนการลงทุน ในประเทศที่มีระบบเศรษฐกิจแบบตลาดพัฒนาแล้ว มีหน้าที่หลายอย่างไปพร้อมๆ กัน ได้แก่ ควบคุมปริมาณการลงทุนในธุรกิจส่วนตัวทั้งหมด กระตุ้นความน่าดึงดูดของการลงทุนในอุตสาหกรรมและองค์กรบางอย่างด้วยความช่วยเหลือจากสิทธิประโยชน์ต่างๆ แทรกแซงกระบวนการลงทุนโดยตรง

รัฐยังมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในกระบวนการกำหนดราคาสำหรับโครงการก่อสร้าง ตัวอย่างเช่น ในสวีเดน ในแต่ละจังหวัดมีผู้เชี่ยวชาญคอยติดตามราคาสินค้าและบริการ และจัดทำข้อเสนอด้านกฎระเบียบ รัฐบาลสามารถกำหนดเกณฑ์ราคาที่สูงขึ้นได้ และหากราคาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและอัตราเงินเฟ้อสูง รัฐก็มีสิทธิ์ที่จะระงับราคาได้เฉพาะสินค้าและบริการบางอย่างเท่านั้น ในกรณีที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น รัฐจะเริ่มให้การสนับสนุนประชากรโดยเฉพาะครอบครัวเล็ก โดยให้เงินอุดหนุนที่อยู่อาศัยต่างๆ และสินเชื่อพิเศษระยะยาวแก่พวกเขา

ในประเทศต่างๆ เช่น สหรัฐอเมริกา เยอรมนี ฟินแลนด์ ญี่ปุ่น แคนาดา และอื่นๆ หน่วยงานของรัฐยังสามารถแทรกแซงกระบวนการกำหนดราคาได้ เช่น เมื่อราคาของโครงการก่อสร้างสูงกว่าต้นทุนการผลิตและอัตรากำไรเฉลี่ย หากอัตรากำไรสูงกว่าค่าเฉลี่ย หน่วยงานของรัฐจะตรวจสอบสาเหตุของการเติบโตดังกล่าว และหากไม่สมเหตุสมผล รัฐจะควบคุมอัตรานี้โดยการบังคับ

ด้วยการวิเคราะห์ระบบการก่อสร้างหุ้นทุนในต่างประเทศ จึงสามารถระบุทั้งคุณสมบัติพื้นฐานที่มีอยู่ในบางประเทศและคุณสมบัติทั่วไปได้ ดังนั้นในหลายประเทศ บริษัทที่มีส่วนร่วมในกิจกรรมการก่อสร้างจึงรวมตัวกันเพื่อกิจกรรมที่ประสบผลสำเร็จมากขึ้น ซึ่งสามารถลดต้นทุนการก่อสร้าง ลดต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมาก ตัวแทนของลูกค้าคือบุคคล (สถาปนิกในสหราชอาณาจักร สวีเดน ฟินแลนด์ กลุ่มในสหรัฐอเมริกา ผู้รับเหมาทั่วไปในเยอรมนี) ซึ่งเลือกผู้เชี่ยวชาญที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้าง ซึ่งเป็นผู้กำหนดขอบเขตของงานที่ต้องการ

ในต่างประเทศที่มีการพัฒนาทางเศรษฐกิจ มีการสนับสนุนทางสังคมสำหรับพลเมือง โดยเฉพาะครอบครัวเล็ก ซึ่งช่วยให้พวกเขาจัดหาที่อยู่อาศัยของตนเองได้ นอกจากนี้ ยังมีการให้ความสนใจเป็นพิเศษกับประเด็นด้านราคา โดยหน่วยงานของรัฐจะตรวจสอบราคาและกำหนดขีดจำกัดสูงสุด

เมื่อพิจารณาถึงประสบการณ์ระดับโลกในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชากร จำเป็นต้องจำไว้ว่าการพัฒนาเชิงปฏิบัติและการจัดระเบียบการให้กู้ยืมที่อยู่อาศัยในประเทศใดประเทศหนึ่งนั้นได้รับอิทธิพลอย่างมีนัยสำคัญจากปัจจัยหลายประการที่สามารถแบ่งออกเป็นการเมือง เศรษฐกิจ และกฎหมาย . ปัจจัยเหล่านี้เป็นพื้นฐานสำหรับการก่อตัวของความหลากหลายและทางเลือกในการจัดการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในโลก จากที่กล่าวมาข้างต้น เทคโนโลยีการลงทุนในภาคที่อยู่อาศัยนั้นมีพื้นฐานอยู่บนหลักการหลักสามประการ: การออมตามสัญญา การให้สินเชื่อจำนอง และการสนับสนุนจากรัฐบาล

สิ่งที่เรียกว่า "โมเดลเปิดแบบขยาย" มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือรูปแบบที่การไหลเข้าของทรัพยากรสินเชื่อหลักเข้าสู่ระบบสินเชื่อจำนองมาจากตลาดรองสำหรับหลักทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจากการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดขึ้นเป็นพิเศษเพื่อจุดประสงค์นี้ การดำเนินการตามรูปแบบเปิดแบบขยายสามารถมั่นใจได้ก็ต่อเมื่อมีการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ขยายของตลาดจำนองตามกฎด้วยความช่วยเหลือจากรัฐและอย่างน้อยที่สุดด้วยการควบคุมบางส่วนในเรื่องของการซื้อขายหลักทรัพย์ใน ตลาดรอง.

หากเราใช้ระบบการให้สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาโดยทั่วไป สังเกตได้ว่าก่อนหน้านี้มี "กฎเส้นสีแดง" ที่สามารถออกสินเชื่อได้ และโซนความเสี่ยงในการออกสินเชื่อก็ถูกคำนวณด้วย หากพลเมืองตกอยู่ในเส้นสีแดงหรือเข้าสู่เขตเสี่ยงที่ไม่สามารถเข้าถึงได้ เขาก็จะถูกปฏิเสธเงินกู้ เงินกู้ในสหรัฐอเมริกาจะออกในช่วงเวลาที่ผู้ยืมทำงานเช่น จนกระทั่งเกษียณอายุ

โดยทั่วไปเป็นที่น่าสังเกตว่าสถาบันนี้ในประเทศที่กล่าวถึงข้างต้นได้รับการพัฒนามากกว่าในประเทศของเรา

ในปีที่รายงาน องค์กรก่อสร้างทั่วไปได้สร้างและดำเนินการพื้นที่อยู่อาศัยจำนวน 70,000 ตร.ม. ซึ่ง 20,000 ตร.ม. ทำจากอิฐ สำหรับปีปัจจุบัน องค์กรได้จัดทำแผนสำหรับการว่าจ้างที่อยู่อาศัยจำนวน 80,000 ตารางเมตร โดย 10,000 ตารางเมตรเป็นอิฐสร้าง 60,000 ตารางเมตรเป็นแผงขนาดใหญ่ และ 10,000 ตารางเมตรเป็นบล็อกปริมาตร

พิจารณาการเพิ่มขึ้นของส่วนแบ่ง (%) ของอาคารที่อยู่อาศัยที่สร้างในโครงสร้างสำเร็จรูปในปีปัจจุบันเมื่อเปรียบเทียบกับปีที่รายงาน

จากสภาพ 70,000 m2 - 100%

อิฐ 20,000 ตร.ม

80,000 ตร.ม. - 100%

อิฐ 10,000 cm2

แผง 60,000 m2

บล็อก 10,000 m2

ตามจริง 50,000 m2 (71.4%)

วางแผน 70,000 m2 (87.5%)

เหล่านั้น. 16.1%

ที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

พื้นที่การผลิตของการประชุมเชิงปฏิบัติการเกี่ยวกับเครื่องจักรกลคือ 980 ตารางเมตร พื้นที่เสริมคือ 170 ตารางเมตร ปริมาณการก่อสร้างของอาคารคือ 12075 ลบ.ม. ปริมาณการลงทุนทั้งหมดคือ 250,000 รูเบิลรวมถึงต้นทุนการก่อสร้างและติดตั้งโดยประมาณ - 130,000 รูเบิล

กำหนดตัวบ่งชี้การวางแผนพื้นที่ k1 และ k2 และส่วนแบ่งของงานก่อสร้างและติดตั้งในปริมาณเงินลงทุนทั้งหมดสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวก

ประสิทธิภาพของโซลูชันการวางแผนพื้นที่สำหรับอาคารมีลักษณะเป็นค่าสัมประสิทธิ์ k1 และ k2 ซึ่งกำหนดโดยสูตร:

โดยที่ V คือปริมาตรการก่อสร้างของอาคาร (ปริมาตรทั้งหมดของส่วนเหนือพื้นดินและใต้ดินของอาคารโดยไม่มีปริมาตรทางเทคนิคใต้ดินและห้องใต้หลังคา ระเบียงและระเบียง) m3;

F - พื้นที่ที่อยู่อาศัยและการผลิต (มีไว้สำหรับการดำเนินการตามกระบวนการทางเทคโนโลยีเท่านั้นในอาคารสาธารณะ - พื้นที่ทำงาน) m2;

Fpol - พื้นที่ที่มีประโยชน์ (ในอาคารที่อยู่อาศัย - นี่คือผลรวมของพื้นที่ที่อยู่อาศัยและพื้นที่เสริมลบด้วยพื้นที่บันไดในอาคารอุตสาหกรรม - ผลรวมของพื้นที่การผลิตและพื้นที่เสริม)

ค่าสัมประสิทธิ์ k2 พร้อมโซลูชันการวางแผนพื้นที่อย่างมีเหตุผลในอาคารอุตสาหกรรมคือ 0.93-0.95 ในอาคารที่อยู่อาศัย - 0.62-0.72

k1 = วี/เอฟ = 12075:980=12.32;

k2 = F/Fpol = 980:(980+720)=980:1700=0.58,

ซึ่งไม่สมเหตุสมผลเพราะว่า สำหรับอาคารอุตสาหกรรม k2 คือ 0.93-0.95

ส่วนแบ่งของงานก่อสร้างและติดตั้ง ksmr ในปริมาณการลงทุนถูกกำหนดโดยสูตร:

ksmr = Csmr/K*100,

โดยที่ Ссмр คือต้นทุนโดยประมาณของงานก่อสร้างและติดตั้งของโรงงาน ถู;

K - ปริมาณการลงทุนทั้งหมดสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกถู

ksmr = Csmr/K*100 = 130000:250000 = 0.52

ภาคการก่อสร้างครอบครองสถานที่หนึ่งในโครงสร้างของเศรษฐกิจโลก ดังนั้นในปี 2010 จึงคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 11% ของ GDP โลก และตามการคาดการณ์ในปี 2020 ปริมาณการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นทั่วโลก 67% จาก 7.2 เป็น 12 ล้านล้านดอลลาร์ การเติบโตต่อปีจะอยู่ที่ 5.2% ซึ่งมากกว่าการเติบโตของ GDP โลก ในขณะเดียวกัน ตลาดเกิดใหม่จะคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 55% ของปริมาณการก่อสร้างทั่วโลก (ปัจจุบันคือ 46%) ตลาดการก่อสร้างในประเทศกำลังพัฒนาจะคิดเป็นสัดส่วน 16.5% ของ GDP (14.7% ตามลำดับ) การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้จะเกิดขึ้นได้จากการเติบโตทางเศรษฐกิจในจีน อินเดีย และอินโดนีเซีย

การวิเคราะห์ผลกระทบของสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคในโลกต่อภาคการก่อสร้างแสดงให้เห็นว่าอันเป็นผลมาจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกในกลุ่มประเทศสหภาพยุโรป 19 ประเทศการเติบโตถูกบันทึกเฉพาะในโปแลนด์ - 5.3% และสวิตเซอร์แลนด์ - 3.3% และจำนวน ขององค์กรการก่อสร้างในสหภาพยุโรปแสดงให้เห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงลบใน -3% ในปี 2010 เมื่อเทียบกับปี 2008 เนื่องจากการลดลงของมูลค่าการซื้อขายในภาคการก่อสร้าง ตัวอย่างเช่น ในสเปน ณ สิ้นปี 2010 ส่วนแบ่งของภาคการก่อสร้างในโครงสร้าง GDP ลดลงเหลือ 12.7% ในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก ผู้คนมากกว่า 1 ล้านคนตกงานในงานก่อสร้าง บริษัท.

ตลาดอเมริกาแสดงให้เห็นว่ายอดขายบ้านลดลงในตลาดหลักและตลาดรอง และเป็นครั้งแรกในรอบ 17 ปีที่ผ่านมา การลดลงของเงินทุนสำหรับการก่อสร้างเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม

ย้อนกลับไปในปี 2546 ญี่ปุ่นแพ้อันดับที่สองในการจัดอันดับตลาดการก่อสร้างโลกให้กับจีน และในไม่ช้า ญี่ปุ่นจะตกลงไปอยู่อันดับที่ 4 โดยเสียตำแหน่งที่สามให้กับอินเดีย สาเหตุหลักมาจากการลดลงของการลงทุนในโครงการโครงสร้างพื้นฐาน เนื่องจากแรงกดดันจากหนี้สาธารณะจำนวนมากของโตเกียวและค่าใช้จ่ายจากผลที่ตามมาของแผ่นดินไหว

ในบรรดาประเทศ BRIC จีนเป็นผู้นำด้วยมาตรการกระตุ้นทางการคลัง ทำให้ในปี 2010 จีนกลายเป็นตลาดการก่อสร้างที่ใหญ่ที่สุดในโลก ภาคที่มีการเติบโตช้าที่สุดคือการก่อสร้างอาคารและโครงสร้างอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม ประเทศซึ่งไม่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก ยังคงดำเนินโครงการสำคัญๆ ในอุตสาหกรรมการก่อสร้างต่อไป ในปี 2554 การก่อสร้างได้เริ่มขึ้นในศูนย์แสดงนิทรรศการที่ใหญ่ที่สุดในโลกในเซี่ยงไฮ้ ซึ่งมีมูลค่า 3.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และเป็นโรงแรมที่สูงที่สุดในโลก ตามบันทึกสาธารณะ ในอีก 10 ปีข้างหน้า ขนาดของตลาดการก่อสร้างของจีนคาดว่าจะเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่า คิดเป็น 21% ของการก่อสร้างทั่วโลกภายในปี 2563

ในอินเดีย ปริมาณการลงทุนในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553 เพิ่มขึ้น 10 เท่า และมีมูลค่า 593 ล้านดอลลาร์สหรัฐ จากข้อมูลสาธารณะ อินเดียเป็นหนึ่งในห้าประเทศกำลังพัฒนาด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับต้นๆ ร่วมกับจีน บราซิล เม็กซิโก และตุรกี อินเดียคาดว่าจะเข้ามาแทนที่ญี่ปุ่นในฐานะตลาดการก่อสร้างที่ใหญ่เป็นอันดับสามของโลก

องค์ประกอบหลักของการคาดการณ์โดย GCP และ Oxford Economics คือการเพิ่มขึ้นสองเท่าของตลาดการก่อสร้างของจีนภายในปี 2563 เป็น 2.5 ล้านล้าน ดอลลาร์ การเพิ่มขึ้นของอินเดียขึ้นเป็นอันดับสามของโลกในแง่ของปริมาณตลาดการก่อสร้าง และการเติบโตของตลาดการก่อสร้างในสหรัฐอเมริกาที่ดีขึ้น

ประสบการณ์ระดับโลกในการลงทุนด้านการก่อสร้างสมควรได้รับความสนใจ ดังนั้น ระบบการมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นในการก่อสร้างจากต่างประเทศจึงมีคุณสมบัติพื้นฐานของตนเอง การให้สินเชื่อจำนองได้รับการรับรองโดยเศรษฐกิจที่มั่นคงของประเทศและได้รับการคุ้มครองโดยสถาบันกฎหมาย

เทคโนโลยีการลงทุนในภาคที่อยู่อาศัยมีพื้นฐานอยู่บนหลักการหลัก 3 ประการ ได้แก่ การออมตามสัญญา การให้สินเชื่อจำนอง และการสนับสนุนจากรัฐบาล การออมตามสัญญารูปแบบคลาสสิกคือธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างซึ่งดำเนินการในประเทศเยอรมนี แหล่งที่มาของทรัพยากรสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป้าหมายในธนาคารออมสินการก่อสร้าง ได้แก่ เงินฝากของประชาชน ค่าธรรมเนียมผู้กู้ยืมสำหรับการใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยตลอดจนเบี้ยประกันของรัฐซึ่งจ่ายตามสัญญาออมทรัพย์การก่อสร้าง โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ฝากมี ฝากเงินจำนวนหนึ่งเข้าบัญชีของเขาในระหว่างปี ผู้ฝากธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างสามารถรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้หลังจากช่วงระยะเวลาหนึ่ง (ปกติ 5-6 ปี) ในระหว่างนั้นเขาได้ฝากเงินรายเดือนตามจำนวนเงินที่กำหนดไว้ในสัญญา อัตราดอกเบี้ย (ทั้งเงินฝากและเงินกู้) ได้รับการแก้ไขตลอดระยะเวลาของสัญญา ข้อได้เปรียบที่ยิ่งใหญ่ของ “ระบบเยอรมัน” คือความโปร่งใสโดยสมบูรณ์ ตามกฎหมายเยอรมันว่าด้วยธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้าง องค์กรเหล่านี้ไม่สามารถดำเนินการใดๆ นอกเหนือจากการให้กู้ยืมแก่สมาชิก ดังนั้น ผู้ฝากเงินธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างจึงต่างจากผู้ฝากเงินธนาคารพาณิชย์ที่ไม่มีข้อมูลใดๆ ผู้ฝากธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างจะรู้แน่ชัดว่าใครใช้เงินของตนและอยู่ภายใต้เงื่อนไขใด

ในคาซัคสถาน ข้อดีของระบบนี้คือ ไม่จำเป็นต้องขอหลักฐานการชำระหนี้จากผู้กู้ในอนาคต ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญเมื่อธนาคารออกสินเชื่อจำนอง "คลาสสิก"

ในสหรัฐอเมริกา ก่อนหน้านี้มี "กฎเส้นสีแดง" ที่สามารถออกเงินกู้ได้ เงินกู้ในสหรัฐอเมริกาจะออกในช่วงเวลาที่ผู้ยืมทำงานเช่น จนกระทั่งเกษียณอายุ มีคุณสมบัติการให้กู้ยืมในสหรัฐอเมริกาดังต่อไปนี้: สถานที่พักอาศัยแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม: ถูกที่สุด, ปานกลางและแพงที่สุด สำหรับกลุ่มแรกรัฐเป็นผู้ออกเงินกู้ ส่วนอีก 2 กลุ่มถัดไปจะออกเงินกู้โดยได้รับความช่วยเหลือจากสถาบันจำนองเอกชน

ในประเทศต่างๆ เช่น สหรัฐอเมริกา เยอรมนี ฟินแลนด์ ญี่ปุ่น แคนาดา รัฐซึ่งมีหน่วยงานเป็นตัวแทน ตอบสนองเมื่อราคาสูงเกินไป: หากอัตรากำไรระหว่างการก่อสร้างและติดตั้งเกินอัตราเฉลี่ย (10-12% ) จากนั้นจะมีการตรวจสอบสาเหตุของการเพิ่มขึ้นดังกล่าว - เมื่อไม่มีเหตุผลรัฐจะดำเนินการควบคุมภาคบังคับ

การกำหนดต้นทุนที่เชื่อถือได้ของทั้งโครงการเป็นหลักการพื้นฐานของกิจกรรมของบริษัทรับเหมาก่อสร้างต่างประเทศ เพื่อจุดประสงค์นี้ ในทุกขั้นตอนของการลงทุน เมื่อกำหนดต้นทุนการก่อสร้าง จะใช้ตัวบ่งชี้รวมของต้นทุนการก่อสร้าง ในสหรัฐอเมริกา บริษัท R.S.MEANS เผยแพร่การรวบรวมราคาพร้อมตัวชี้วัดแบบอเมริกันโดยเฉลี่ยเป็นฉบับใหญ่เป็นประจำทุกปี ในประเทศอังกฤษ บริษัท "Technical Indexes Ltd." เผยแพร่คอลเลกชัน "WESSEX" พร้อมตัวชี้วัดรวมของต้นทุนการทำงาน เมื่อดำเนินการประมูลตามสัญญา ปัจจัยต้นทุนของหัวข้อการประมูลคือ 50-70% ท่ามกลางปัจจัยอื่น ๆ สำหรับการตัดสินใจเชิงบวก

ความร่วมมือของบริษัทที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมการก่อสร้างสามารถลดต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้อย่างมาก 80% ของการสูญเสียในระหว่างกระบวนการก่อสร้างเกิดขึ้นจากโซลูชันการออกแบบที่ไม่สมบูรณ์ ดังนั้นด้วยการโต้ตอบดังกล่าว ต้นทุนจะลดลงโดยการลดต้นทุนการโฆษณา ส่วนลดร่วมกันในการให้บริการและวัสดุที่จัดหา แนวปฏิบัติในการสร้างกลุ่มพันธมิตรโดยอาศัยสมาคมแห่งการออกแบบ วิทยาศาสตร์ การก่อสร้าง และสถานประกอบการผลิตวัสดุเป็นที่รู้จักมานานแล้วในต่างประเทศ

จุดสำคัญต่อไปในการจัดระเบียบการก่อสร้างคือบทบาทของลูกค้าและผู้ปฏิบัติงาน ในอังกฤษ ฟินแลนด์ และสวีเดน ตัวแทนของลูกค้ามักเป็นสถาปนิก เขาเลือกผู้เชี่ยวชาญที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้าง ซึ่งจะเป็นผู้กำหนดต้นทุนการก่อสร้างเบื้องต้น ดำเนินงานรับเหมาช่วง และรวบรวมข้อมูลที่จำเป็นอื่น ๆ สถาปนิกเตรียมเอกสารสำหรับการสรุปสัญญาร่วมกับพวกเขาซึ่งกำหนดความเป็นไปได้ในการมีส่วนร่วมในการประกวดราคาโปรแกรมการทำงานก่อนและหลังการประกวดราคาวิธีการทางเศรษฐกิจในการดำเนินงานและประเด็นในการลดระยะเวลาการก่อสร้าง

ในสหรัฐอเมริกา ลูกค้าสร้างกลุ่มที่อาจรวมถึงนักประมาณการ วิศวกร นักเศรษฐศาสตร์ ผู้จัดการตามสัญญา และหัวหน้าคนงาน จากนั้น พวกเขาจะพัฒนาเอกสารและไดอะแกรมที่จำเป็นทั้งหมดของกระบวนการก่อสร้าง ผู้จัดการสัญญาจะเริ่มทำงานกับบริษัทรับเหมาตามวัสดุที่ได้รับ ในเวลาเดียวกัน เพื่อทางเลือกที่ดีที่สุด เป็นเรื่องปกติที่จะต้องเกี่ยวข้องกับบริษัทที่ปรึกษา ในญี่ปุ่น มีห้องปฏิบัติการและสถาบันวิจัยขนาดใหญ่จัดตั้งขึ้นในบริษัทก่อสร้าง และนักวิทยาศาสตร์ก็ได้รับคัดเลือกอย่างแข็งขันให้เป็นพนักงานของบริษัท ในกรณีนี้ แทนที่จะใช้แนวคิดเรื่อง "ลูกค้า" จะใช้แนวคิดของ "นักพัฒนา" ซึ่งมีหน้าที่รวมถึงการได้มาซึ่งไซต์ การจัดหาเงินทุน การก่อสร้าง และการขายที่อยู่อาศัย

ในประเทศเยอรมนี ผู้รับเหมาทั่วไปจะได้รับคำสั่งสำหรับงานซึ่งจะแจกจ่ายให้กับบริษัทที่เชี่ยวชาญเฉพาะทางและรับผิดชอบในการทำตามกำหนดเวลาและคุณภาพของการก่อสร้าง

คุณลักษณะอีกประการหนึ่งคือความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับผู้รับเหมาซึ่งมีอิทธิพลต่อการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างผู้ถือหุ้นและลูกค้า แนวปฏิบัติของฝรั่งเศส อังกฤษ สหรัฐอเมริกา และเยอรมนีมีจุดยืนที่ซัพพลายเออร์เมื่อผลิตจากวัสดุของตนเอง จะกลายเป็นเจ้าของสินค้าที่สร้างขึ้น ในส่วนของการก่อสร้าง ลูกค้าไม่สามารถทำสัญญากับผู้ลงทุนรายอื่นได้ เมื่อสรุปข้อตกลงระหว่างผู้ถือหุ้นและนักลงทุนมีกฎสากลในการทำงานกับแผนการลงทุนในหุ้น - "หลักการชั้นสอง": มีความเสี่ยงน้อยกว่าที่จะมีส่วนร่วมในกระบวนการลงทุนในการก่อสร้างเมื่อโครงของอาคารเพิ่มขึ้นเป็นอย่างน้อยสองชั้น -

ประสบการณ์ระดับโลกในการใช้เทคโนโลยีใหม่ในการก่อสร้างจำเป็นต้องมีการศึกษาอย่างใกล้ชิด โดยคำนึงถึงพลวัตของการพัฒนาอุตสาหกรรมในอีก 5 ปีข้างหน้า

ดังนั้นในการแก้ปัญหาการลดเวลาในการก่อสร้างวัตถุ ประสบการณ์ของจีนจึงสมควรได้รับความสนใจ ตัวอย่างเช่นในมณฑลหูหนานตึกระฟ้า 30 ชั้นและพื้นที่รวม 17,000 ตร.ม. ถูกสร้างขึ้นในเวลาเพียง 360 ชั่วโมง นอกจากนี้ โครงการยังประหยัดพลังงานมากกว่าโครงการคู่แข่งถึง 5 เท่า นอกจากนี้ โครงสร้างยังโดดเด่นด้วยความเสถียรที่เพิ่มขึ้น และรวมคุณสมบัติการออกแบบหลายประการที่ทำให้ "ทนทานต่อแผ่นดินไหวขนาดสูงสุด 9 ริกเตอร์ได้ -

สิ่งที่น่าสนใจคือเทคโนโลยีที่เป็นนวัตกรรมที่เกี่ยวข้อง เช่น สนับสนุนการประหยัดพลังงาน เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เป็นต้น อย่าทำให้การก่อสร้างช้าลง แต่ทำให้ง่ายขึ้น ประหยัดวัสดุ และทนทาน ช่วยให้คุณได้รับอัตราส่วนเวลาและเงินที่ใช้ไปอย่างเหมาะสม

ประเทศที่ก้าวหน้ามีประสบการณ์อย่างกว้างขวางในการแนะนำและดำเนินมาตรการเพื่อกระตุ้นการก่อสร้างสีเขียว แนวปฏิบัติระหว่างประเทศแสดงให้เห็นว่าการก่อสร้างสีเขียวพัฒนาได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดภายใต้การดำเนินการตามชุดมาตรการในระดับต่างๆ ของการควบคุมกระบวนการก่อสร้าง - การกำหนดเป้าหมายของรัฐในด้านการบรรลุประสิทธิภาพการใช้พลังงาน การปรับปรุงกรอบการกำกับดูแลสำหรับการก่อสร้าง การจัดหาเงินทุน และการแนะนำโดยสมัครใจให้ทันสมัย มาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม

ผู้นำที่ไม่มีปัญหาในด้านแรงจูงใจของรัฐบาลในเรื่องประสิทธิภาพการใช้พลังงานในปัจจุบันคือสหรัฐอเมริกา รัฐบาลของประเทศกำลังพยายามส่งเสริมการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมในทุกระดับ ทั้งในระดับรัฐบาลกลาง ระดับภูมิภาค และระดับท้องถิ่น หน่วยงานรัฐบาลกลางมากถึง 12 หน่วยงาน, 34 รัฐ และเจ้าหน้าที่รัฐบาลท้องถิ่นมากกว่า 200 คนส่งเสริมหรือบังคับใช้มาตรฐานอาคารสีเขียวอย่างแข็งขัน นโยบายของรัฐมุ่งเน้นไปที่การเสริมสร้างมาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานขั้นต่ำและรหัสอาคารเป็นหลัก ในเวลาเดียวกัน ความสำเร็จที่สำคัญในทิศทางของการก่อสร้างด้านสิ่งแวดล้อมได้รับการสนับสนุนจากเครดิตภาษี การลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน การค้ำประกันเงินกู้ ฯลฯ

พระราชบัญญัติอิสรภาพด้านพลังงานและความมั่นคงปี 2550 ได้กำหนดเป้าหมายในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ให้เป็นศูนย์ภายในปี 2573 กฎหมาย American Recovery and Reinvestment Act ปี 2009 เรียกร้องให้มีการลงทุนด้านประสิทธิภาพการใช้พลังงาน 80 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งรวมถึงอาคารเทศบาลที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม 4.5 พันล้านดอลลาร์ ในปี 2009 รัฐบาลสหรัฐฯ มุ่งมั่นที่จะลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ในเขตเทศบาลให้เป็นศูนย์ภายในปี 2030

ข้อตกลงระหว่างประเทศ เช่น พิธีสารเกียวโต เป็นแรงผลักดันหลักในการกำหนดเป้าหมายการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกในสหภาพยุโรปและสหราชอาณาจักร ตลอดจนการกำหนดกฎหมายท้องถิ่น คำสั่งเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศมีผลบังคับใช้ในสหภาพยุโรป ซึ่งประกอบด้วยมาตรการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกลง 20% ภายในปี 2563 เนื่องจากความแตกต่างในระดับภูมิภาคและความรุนแรงของผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ มาตรการปรับตัวส่วนใหญ่จึงจะดำเนินการในระดับชาติ ระดับภูมิภาค หรือระดับท้องถิ่น ในปี 2554 คณะกรรมาธิการยุโรปเสนอแผนประสิทธิภาพพลังงานใหม่ ซึ่งรวมถึงมาตรการเพื่อให้บรรลุการประหยัดพลังงานเพิ่มเติมในการจัดหาพลังงานและการใช้พลังงาน แผนดังกล่าวเกินกว่าเป้าหมาย 20% และมีเป้าหมายเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานร่วมกันเพื่อให้บรรลุประสิทธิภาพการใช้พลังงานในสหภาพยุโรปหลังจากปี 2020

ในปี 2008 สหราชอาณาจักรผ่านพระราชบัญญัติการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ซึ่งมีเป้าหมายที่จะลดการปล่อยก๊าซลง 80% ภายในปี 2050 เมื่อเทียบกับระดับในปี 1990

รัฐบาลเยอรมันมุ่งมั่นที่จะลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกลง 40% ระหว่างปี 2551 ถึง 2555 เยอรมนีเป็นแหล่งส่งออกองค์ความรู้ด้านอาคารสีเขียว

ในเวทีการเมืองของรัสเซีย ประสิทธิภาพการใช้พลังงานได้กลายเป็นหนึ่งในหัวข้อที่เร่งด่วนที่สุดตั้งแต่ปี 2551 และในปี 2552 กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 261-FZ “เกี่ยวกับการประหยัดพลังงานและการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานและการแก้ไขกฎหมายบางประการของสหพันธรัฐรัสเซีย ” ถูกนำมาใช้งานในการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานในเศรษฐกิจรัสเซีย 40%

ในด้านกฎระเบียบทางเทคนิค การเปลี่ยนไปใช้ Eurocodes ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น รวมถึงการแนะนำระบบตัวบ่งชี้ประสิทธิภาพพลังงานและการติดฉลากพลังงานสมควรได้รับความสนใจ

ในทางปฏิบัติระหว่างประเทศ การประเมินประสิทธิภาพการใช้พลังงานในด้านวัสดุก่อสร้างและผลิตภัณฑ์เปลือกอาคารจะดำเนินการเฉพาะกับหน้าต่างเท่านั้น แตกต่างจากเทคโนโลยีในสมัยก่อน การผลิต infills โปร่งแสงได้มาถึงระดับที่มีการส่งมอบหน้าต่างไปยังไซต์เป็นชุดอุปกรณ์พร้อมสำหรับการติดตั้ง ดังนั้นคุณภาพของหน้าต่าง - การส่งผ่านแสง, การป้องกันเสียงรบกวน, การซึมผ่านของอากาศและความต้านทานการถ่ายเทความร้อน - ต้องได้รับการรับรองจากผู้ผลิตและปฏิบัติตามตัวบ่งชี้มาตรฐานที่ระบุในข้อบังคับปัจจุบัน ตั้งแต่ปี 2554 ด้วยการเปิดตัวมาตรฐาน ISO 18292:2011 วิธีการสากลแบบครบวงจรได้เกิดขึ้นซึ่งช่วยให้สามารถประเมินตัวบ่งชี้อื่น - ประสิทธิภาพการใช้พลังงานของหน้าต่างโดยคำนึงถึงความเก่งกาจของหน้าต่าง

ขั้นตอนการพัฒนาของระเบียบวิธีของยุโรปในการประเมินประสิทธิภาพการใช้พลังงานของหน้าต่างเสร็จสมบูรณ์ในปี พ.ศ. 2546 และเกี่ยวข้องกับองค์กรวิจัยใน 8 ประเทศในยุโรป ได้แก่ เยอรมนี เนเธอร์แลนด์ เดนมาร์ก สหราชอาณาจักร อิตาลี นอร์เวย์ สวีเดน และฟินแลนด์ นี่เป็นพื้นฐานหลักสำหรับการพัฒนาวิธีการกำหนดและรับรองแผนงานประสิทธิภาพพลังงานหน้าต่าง วัตถุประสงค์ของการพัฒนาวิธีการนี้คือเพื่ออำนวยความสะดวกในการเลือกของผู้บริโภคและส่งเสริมให้ผู้ผลิตและซัพพลายเออร์เกี่ยวกับหน้าต่างประหยัดพลังงาน

ในการปฏิบัติตามมาตรฐานและการรับรองระหว่างประเทศวิธีการประเมินประสิทธิภาพการใช้พลังงานของวัสดุฉนวนความร้อนยังไม่ได้รับการพัฒนา ในระบบมาตรฐานและการรับรอง US Energy Star สำหรับวัสดุฉนวนความร้อน พวกเขาใช้หลักปฏิบัติในการให้ความรู้แก่ผู้บริโภคเกี่ยวกับคุณสมบัติฉนวนกันความร้อนของวัสดุ โดยอธิบายด้วยตัวบ่งชี้ที่ควรเลือกสำหรับการก่อสร้างอาคารแต่ละหลัง และวิธีใช้วัสดุฉนวนความร้อน ควรวางในโครงสร้างเพื่อให้ได้ผลประหยัดพลังงานสูงสุด ในเวลาเดียวกันมาตรฐานและการรับรองวัสดุฉนวนกันความร้อนในสหรัฐอเมริกาแคนาดาออสเตรเลียและประเทศในประชาคมยุโรปนั้นดำเนินการตามตัวบ่งชี้ที่ยอมรับโดยทั่วไปสำหรับวัสดุเหล่านี้ - การนำความร้อน, ความหนาแน่น, คุณสมบัติไฟ, ตัวชี้วัดเพิ่มเติม: การบีบอัด , ความชื้นในการดูดซับ, แรงดัดงอ, แรงเฉือน, ความคงตัวของมิติที่อุณหภูมิและความชื้นต่างๆ และอื่นๆ

เมื่อพัฒนาวิธีการประเมินประสิทธิภาพการใช้พลังงานที่อาจเกิดขึ้นจำเป็นต้องคำนึงถึงประสบการณ์ระหว่างประเทศในวิธีการกำหนดคุณสมบัติของฉนวนความร้อนโดยคำนึงถึงสภาพการทำงานของวัสดุฉนวนความร้อนในโครงสร้าง - อุณหภูมิในการทำงานและความชื้น ตามตำแหน่งเหล่านี้ วิธีการประเมินค่าการนำความร้อนของวัสดุฉนวนความร้อนในระบบมาตรฐานและการรับรอง เช่น ในประเทศของสหภาพยุโรป สหรัฐอเมริกา และประเทศของสหภาพศุลกากร จะแตกต่างกัน เนื่องจากในการก่อสร้างอาคารในสาธารณรัฐคาซัคสถานมีการวางแผนที่จะใช้วัสดุฉนวนความร้อนที่มีประสิทธิภาพสำหรับการผลิตในประเทศและนำเข้าการขจัดความแตกต่างในวิธีการทดสอบจะทำให้สามารถเปรียบเทียบวัสดุฉนวนความร้อนต่างๆได้อย่างเพียงพอตามคุณสมบัติการทำงานหลัก - การนำความร้อน

จากทั้งหมดที่กล่าวมาช่วยให้เราสรุปได้ว่ามีโอกาสในการพัฒนาอุตสาหกรรมการก่อสร้างในประเทศที่ก้าวหน้าต่อไป

ผู้เข้าร่วมตลาดบางรายพิจารณาว่าการห้ามการจัดหาเงินทุนในรัสเซียที่เป็นไปได้นั้นเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สมบูรณ์ในระบบการก่อสร้างและเกือบจะถึงจุดสิ้นสุดของโลก ในเรื่องนี้เป็นเรื่องที่น่าสนใจที่จะหันไปหาประสบการณ์จากต่างประเทศ ประเทศที่พัฒนาแล้วเกือบทั้งหมดได้ผ่านยุคของเกษตรกรผู้ปลูกพืชสวนไปแล้วและได้ก้าวไปสู่รุ่นอื่นๆ มีการนำกลไกการลงทุนร่วมในการก่อสร้างมาใช้ โดยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาคงที่ แต่นักลงทุนก็แบกรับความเสี่ยงเช่นเดียวกับผู้พัฒนา

ดึงดูดประชากร

ในต่างประเทศ มีสองระบบในการดึงดูดนักลงทุนเอกชนให้มาก่อสร้างที่อยู่อาศัย Igor Indriksons ผู้จัดการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้ก่อตั้งพอร์ทัล Indriksons.ru กล่าว ประการแรกเหมือนกับในรัสเซียเมื่อนักพัฒนาสร้างด้วยเงินของเจ้าของนั่นคือเขาขายอพาร์ทเมนท์ ผู้คนจ่ายเงินให้พวกเขา จากนั้นการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกก็เริ่มขึ้น “ระบบนี้ดำเนินงานส่วนใหญ่ในประเทศที่มีการพัฒนาเศรษฐกิจใกล้กับรัสเซีย เช่น บัลแกเรียและโรมาเนีย” นาย Indriksons กล่าว ในขณะเดียวกัน บุคคลในความเป็นจริงไม่ใช่ผู้ร่วมลงทุน แต่เป็นผู้ซื้อบ้าน สิทธิของพวกเขาได้รับการคุ้มครอง พวกเขามักจะไม่ได้รับความเสี่ยงเช่นเดียวกับนักพัฒนา

การจัดหาเงินทุนเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยซึ่งคล้ายกับรัสเซียในปัจจุบันมีการใช้อย่างแข็งขันในช่วงกลางทศวรรษ 1980 ในอาร์เจนตินา ในเวลานั้นยังไม่มีการจัดหาเงินทุนจากธนาคารในประเทศ และผู้คนจำนวนมากต้องการที่อยู่อาศัย วิธีเดียวที่จะแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยได้คือการดึงดูดเงินจากประชากรซึ่งเรียกว่าการก่อสร้างในแง่ที่เท่าเทียมกัน - construccion de la equidad ต่อมาในช่วงต้นทศวรรษ 1990 ประสบการณ์ของอาร์เจนตินาถูกยืมไปในชิลี แต่ที่นั่นต่างจากอาร์เจนตินาตรงที่พื้นที่นี้แทบจะไม่ได้รับการควบคุมโดยรัฐ ตามกฎแล้วผู้ถือหุ้นรวมตัวกันเพื่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และรับรายได้จากอาคารตามสัดส่วนของเงินลงทุน สิ่งนี้นำไปสู่การล้มละลายจำนวนมาก ในทำนองเดียวกัน การก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันนำไปสู่การล้มละลายของบริษัทหลายแห่งในเอลซัลวาดอร์ในช่วงกลางทศวรรษ 1990 จนกระทั่งรัฐบาลสั่งห้ามโครงการนี้

จากข้อมูลของ Igor Indriksons แนวทางปฏิบัติที่แตกต่างกันได้ถูกนำมาใช้ในประเทศในยุโรป โดยขึ้นอยู่กับการมีส่วนร่วมของธนาคารมากขึ้นในงานดังกล่าว แต่ยังเกี่ยวข้องกับการมีส่วนร่วมของบุคคลด้วย

ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างแนวปฏิบัติที่ได้รับการยอมรับในยุโรปและการก่อสร้างหุ้นของรัสเซียก็คือ นักลงทุนร่วมในต่างประเทศจะต้องรับผิดชอบอย่างเต็มที่ต่ออนาคตของโครงการ - ที่จริงแล้ว พวกเขาทำหน้าที่เป็นนักลงทุนที่เต็มเปี่ยมโดยมีความเสี่ยงจากผู้เข้าร่วมทั้งหมด “ในรัสเซีย ผู้คนเข้าใจผิดว่าการก่อสร้างร่วมกันเป็นการซื้อและขายประเภทพิเศษ ในขณะที่ในต่างประเทศเป็นการลงทุนร่วม ซึ่งทั้งผู้พัฒนาและผู้ร่วมลงทุนของเขาต้องแบกรับความเสี่ยง” Ekaterina Rumyantseva ประธานคณะกรรมการบริหารกล่าว กรรมการกลุ่มกาลินกา ตามที่เธอพูดแนวทางปฏิบัติ "รัสเซีย" ในการดึงดูดเงินทุนจากผู้ถือหุ้นไม่ได้รับการยอมรับในต่างประเทศ

ความหวังทั้งหมดอยู่ในธนาคาร

หน้าที่กำกับดูแลโครงการในยุโรปดำเนินการโดยธนาคาร จากข้อมูลของ Ekaterina Rumyantseva ความสัมพันธ์ที่เป็นประโยชน์ร่วมกันระหว่างนักพัฒนาและธนาคารได้พัฒนาในอดีตในประเทศแถบยุโรป โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับนักพัฒนา ระบบการออมตามสัญญาที่พัฒนาขึ้น และที่สำคัญของทุกสิ่งคือเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ซึ่งทำให้ชาวยุโรปไม่สามารถใช้แผนการมีส่วนร่วมในการถือหุ้นในการก่อสร้าง “ในรัสเซีย ธนาคารไม่พร้อมที่จะให้กู้ยืมแก่โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมพวกเขาจึงกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงหรือเรียกร้องสิทธิในส่วนหนึ่งของพื้นที่ในโครงการ” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

“ ปัจจุบันในทุกประเทศในยุโรปมีการดำเนินการตามโครงการเดียวกันโดยประมาณ: นักพัฒนาได้มาซึ่งที่ดิน, ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง, สร้างโครงการ, จากนั้นการขายอพาร์ทเมนท์เริ่มต้น, สรุปสัญญาการขาย, พวกเขาจดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน - ดังนั้นจึงเป็น เป็นไปไม่ได้ที่จะขายอพาร์ทเมนต์เดิมสองครั้ง” Igor Indriksons กล่าว ถัดไปมีการตั้งค่าการชำระเงินดาวน์และนักพัฒนาแต่ละรายจะกำหนดจำนวนเงินนี้อย่างอิสระ แต่ตามกฎแล้วจะต้องไม่เกิน 10% ของราคาอพาร์ทเมนท์ เงินนี้สามารถโอนให้กับผู้พัฒนาเองหรือเก็บไว้จนกว่าการก่อสร้างโครงการจะเสร็จสิ้นในบัญชีกับทนายความ หลังจากเสร็จสิ้นการก่อสร้าง นักพัฒนาจะส่งข้อมูลไปยังธนาคาร ซึ่งตามข้อมูลของสำนักงานที่ดิน 80% ของอพาร์ทเมนท์ในโครงการของเขาได้ถูกขายไปแล้ว และธนาคารจะจัดหาเงินทุน

“แน่นอนว่าการจัดหาเงินทุนไม่ได้มีไว้สำหรับทุกสิ่งในคราวเดียว แต่จะมีการจัดเตรียมไว้เป็นบางส่วน และนักพัฒนาจะรายงานสำหรับการก่อสร้างแต่ละขั้นตอนอย่างเข้มงวด” Mr. Indriksons อธิบาย หลังจากดำเนินโครงการแล้วผู้ซื้อจะจ่าย 90% ของต้นทุนที่เหลือของอพาร์ทเมนท์เองหรือหันไปใช้เงินทุนที่ยืมมา - การจำนอง

อย่างไรก็ตาม ด้วยการจัดหาเงินทุนจากธนาคาร ทุกอย่างไม่ง่ายเลย “ธนาคารในสหภาพยุโรปเป็นผู้ให้กู้ที่อนุรักษ์นิยมมากและหากพวกเขาดำเนินการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการที่กำลังก่อสร้าง พวกเขาพร้อมที่จะชดเชยต้นทุนการก่อสร้างไม่เกิน 50% และพวกเขาเลือกวัตถุอย่างระมัดระวัง ความจริงที่ว่าธนาคารให้กู้ยืมแก่โครงการทางอ้อมจะกลายเป็น รับประกันความสมบูรณ์” Ekaterina Rumyantseva อธิบาย

นักพัฒนามีส่วนร่วมในเงินอีกส่วนหนึ่งด้วยตัวเอง และคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารในขั้นตอนสุดท้าย เมื่อเขาสามารถเข้าถึงเงินจากนักลงทุนเอกชน “เงินเหล่านี้จะถูกเก็บไว้ในบัญชีพิเศษ และนักพัฒนาจะได้รับเต็มจำนวนหลังจากเริ่มดำเนินการเท่านั้น” นางสาว Rumyantseva กล่าว ตามที่เธอพูด โดยปกติแล้วการโอนเงินจะแบ่งออกเป็นหลายขั้นตอน ล่วงหน้า - เมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ส่วนหนึ่งของจำนวนเงิน - เมื่อวัตถุพร้อม 30% จากนั้นเมื่อพร้อม 50-60% และในขั้นตอนสุดท้ายจำนวนเงินที่เหลือจะถูกโอนเท่านั้น ขั้นตอนและจำนวนเงินที่โอนอาจแตกต่างกัน แต่ในทุกกรณี เพื่อที่จะรับเงินของนักลงทุน นักพัฒนาจะต้องทำงานตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาให้เสร็จสิ้น

ส่วนแบ่งของเจ้าของเอกชน

ตามที่ Marina Shalaeva ผู้อำนวยการแผนกอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศของ Knight Frank กล่าว ในประเทศเยอรมนี นักพัฒนาสามารถดึงดูดการลงทุนที่ต้องการได้มากถึงหนึ่งในสามจากบุคคลทั่วไป แต่เงินทุนจากนักลงทุนร่วมจะค่อยๆ ได้รับในหลายขั้นตอน

“การขายมักจะเริ่มต้นตั้งแต่ขั้นตอนของโครงการ เมื่อยังไม่มีรากฐาน ผู้ซื้อขั้นสุดท้ายที่ซื้ออพาร์ทเมนท์จะชำระเงินเริ่มแรก 20-30% และการชำระเงินที่ตามมาทั้งหมดจะกระจายออกเป็นหลายงวดตลอดระยะเวลาการก่อสร้างทั้งหมด ในกรณีนี้ราคาซื้อได้รับการแก้ไขแล้ว” - ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ก่อนวันถัดไปที่ระบุ นักพัฒนาซอฟต์แวร์จะส่งจดหมายข้อมูลให้ผู้ซื้อซึ่งเขารายงานเกี่ยวกับงานที่เสร็จสมบูรณ์ตามกำหนดเวลา หากงานเสร็จสิ้น ผู้ซื้อจะถูกขอให้โอนงวดถัดไป - ความสัมพันธ์ทั้งหมดจะถูกบันทึกไว้ในทะเบียนที่ดิน (Grundbuch)

“ เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในขั้นตอนการก่อสร้าง จะมีการลงรายการชั่วคราวในทะเบียนที่ดินเกี่ยวกับผู้สืบทอดสิทธิ์ใหม่ในอพาร์ทเมนต์ซึ่งมาเป็นอันดับสองรองจากผู้พัฒนา หลังจากส่งมอบบ้านแล้ว ผู้ซื้อจะลงนามในใบรับรองการยอมรับ และทำงวดสุดท้าย หลังจากนั้น รายการชั่วคราวในทะเบียนที่ดินจะถูกยกเลิกและป้อนค่าคงที่ตามที่โอนสิทธิ์ทั้งหมดในอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ซื้อ” Marina Shalaeva กล่าว

ในสหราชอาณาจักร การจัดหาเงินทุนสำหรับหุ้นในระยะเริ่มแรกมักจะเกี่ยวข้องกับการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือการทำงานในตลาดเฉพาะที่ไม่ได้มาตรฐาน เช่น การก่อสร้างที่พักนักศึกษา Sergey Fedorov หัวหน้าแผนกกฎหมายระหว่างประเทศของ EVANS กล่าว ตามที่เขาพูดนักลงทุนจำนวนหนึ่งมีส่วนร่วมในการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการดังกล่าวซึ่งโดยการซื้อหุ้นจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้ทันที “จำนวนเงินลงทุนโดยปกติจะแบ่งออกเป็น 3 ส่วน คือ เงินฝากครั้งแรกที่ไม่สามารถขอคืนได้คือ 10% ของจำนวนเงินทั้งหมด ต่อไปคือ ณ เวลาส่งมอบขั้นตอนการก่อสร้างที่ระบุในสัญญา และหลังจากได้รับแจ้งความพร้อมของ วัตถุ การชำระเงินงวดสุดท้ายจะทำผ่านสำนักงานกฎหมายหรือตัวแทนของผู้ซื้อที่ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของการชำระเงินและความพร้อมของอาคาร” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว กฎหมายของสหราชอาณาจักรกำหนดให้นักพัฒนาซอฟต์แวร์ต้องเก็บเงินฝากไว้ในบัญชีทรัสต์ที่จัดการโดยผู้ดูแลผลประโยชน์สาธารณะหรือทนายความ

ในประเทศเยอรมนี มีธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างด้วย: ผู้อยู่อาศัยในประเทศฝากเงินเพื่อใช้ในการให้สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างแก่นักพัฒนา “ในความเป็นจริง ธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างเป็นธนาคารที่ทำงานเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในประเทศ ภายหลังปรากฏตัวในเยอรมนี ต่อมาธนาคารออมสินก็แพร่หลายในยุโรป ตอนนี้ดำเนินการในฮังการี สาธารณรัฐเช็ก โครเอเชีย ฝรั่งเศส ซึ่งเป็นระบบที่คล้ายกัน มีอยู่ในสหราชอาณาจักรและประเทศอื่นๆ” Ekaterina Rumyantseva กล่าว ตามที่เธอพูดตามโครงการนี้เป็นเรื่องปกติที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์สำเร็จรูปและส่วนใหญ่มักจะให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครัน ต้นทุนของที่อยู่อาศัยดังกล่าวสูงกว่าในขั้นตอนการก่อสร้างซึ่งเหมาะสมกับนักพัฒนา: โดยการขายอสังหาริมทรัพย์สำเร็จรูปพวกเขาจะได้รับกำไรมากกว่าการขายอพาร์ทเมนท์ระหว่างก่อสร้าง 20-30% “นี่ก็เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ซื้อเอกชนเช่นกัน: ธนาคารให้สินเชื่อจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปในอัตรา 3-5% และคุณสามารถย้ายเข้าไปอยู่ได้ทันที แน่นอนว่ามีความเสี่ยงเสมอที่ทรัพย์สินจะก่อสร้างไม่เสร็จด้วยเหตุผลบางประการ ตัวอย่างเช่น นักพัฒนาอาจล้มละลาย ความเสี่ยงเหล่านี้จะลดลงโดยการประกันภัยอสังหาริมทรัพย์ซึ่งแพร่หลายในยุโรป” นางสาว Rumyantseva กล่าวเสริม

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญยอมรับว่า โครงการดังกล่าวไม่ได้เริ่มนำมาใช้ในยุโรปในทันที “ประเทศตะวันตกเกือบทั้งหมด รวมถึงบริเตนใหญ่ ฝรั่งเศส เยอรมนี และสหรัฐอเมริกา เปลี่ยนไปใช้ระบบใหม่ โดยละทิ้งการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน และสิ่งนี้นำไปสู่การรักษาเสถียรภาพของตลาดและการควบคุมที่เพิ่มขึ้น นักพัฒนารายย่อยที่สร้างที่อยู่อาศัยคุณภาพต่ำออกจากตลาด " - Igor Indriksons กล่าว

กล่าวอีกนัยหนึ่งหากมีความรับผิดชอบหากผู้พัฒนาไม่ได้รับเงินก่อนก่อสร้างแล้วเสร็จก็จะได้รับกำไรเฉพาะเมื่อโครงการแล้วเสร็จเท่านั้น ดังนั้น ในระบบดังกล่าวไม่มีแรงจูงใจที่จะสร้างไม่ดีหรือสร้างไม่เสร็จ การก่อสร้างวัตถุ

อเล็กเซย์ ลอสซาน

ส่วนสำคัญของอาคารใหม่ในรัสเซียถูกซื้อภายใต้ DDU - ข้อตกลงการมีส่วนร่วมของหุ้น นี่คือชื่อของโครงการที่บุคคลซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ได้สร้าง: เมื่อถึงเวลาสรุปธุรกรรม อพาร์ทเมนต์ที่ขายจะสามารถทำได้บนกระดาษเท่านั้น ในประเทศยุโรปส่วนใหญ่สิ่งนี้เป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ ผู้คนไม่เพียงแต่ซื้อที่อยู่อาศัยที่สร้างไม่เสร็จเท่านั้น แต่ยังจินตนาการไม่ออกด้วยซ้ำว่าสิ่งนี้เป็นไปได้ตามหลักการ

มันคือทั้งหมดที่เกี่ยวกับเรื่องราว

เหตุผลก็คือตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาในรัสเซียและสหภาพยุโรปอย่างไร ในประเทศของเราการเกิดขึ้นของสถาบันการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันเป็นผลมาจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน ในตอนเช้าของการเกิดขึ้นของเศรษฐกิจแบบตลาด - นั่นคือในยุคของศตวรรษที่ผ่านมา - การให้กู้ยืมของธนาคารแก่นักพัฒนาไม่ได้แพร่หลายในรัสเซีย ประการแรก การกู้ยืมเงินจากธนาคารไม่ได้ผลกำไรเนื่องจากมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูง (เมื่อเปรียบเทียบกับยุโรป อัตราดอกเบี้ยในรัสเซียสูงกว่ามาก) ประการที่สอง ไม่ใช่ทุกธนาคารพร้อมที่จะให้สินเชื่อเพื่อการก่อสร้าง และผู้ที่ตัดสินใจออกเงินกู้ดังกล่าวก็ไม่ค่อยเสนอจำนวนเงินที่เพียงพอสำหรับทั้งโครงการ ประการที่สาม ธนาคารเหล่านั้นที่ให้ทุนสนับสนุนสถานที่ก่อสร้างพยายามที่จะมีส่วนร่วมในฐานะนักลงทุน กล่าวอีกนัยหนึ่งเงื่อนไขบังคับคือการได้รับส่วนหนึ่งของพื้นที่ในบ้านที่สร้างขึ้น

ในสถานการณ์เช่นนี้ นักพัฒนาพยายามค้นหาวิธีอื่นในการลงทุนก่อสร้าง เงินจากผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์กลายเป็นวิธีการที่ใช้ได้ผลและมีประสิทธิภาพ ในตอนแรก แผนการลงทุนร่วม ข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้น และสหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัย (HBC) ต่างๆ ปรากฏขึ้น ต่อมาระบบการมีส่วนร่วมของหุ้นเข้าสู่ตลาด ขณะนี้โครงการนี้ได้รับการควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 214

ผู้ช่วยหลักคือธนาคาร

ในตลาดยุโรป นักพัฒนาที่อยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างต้องการทำงานไม่ใช่กับผู้บริโภคขั้นสุดท้าย แต่ต้องการสินเชื่อจากธนาคาร ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารไม่สูงนักจึงไม่กีดกันผู้พัฒนา ส่งผลให้ไม่มีแนวคิดเรื่องการก่อสร้างร่วมกัน

ในเวลาเดียวกัน ระบบที่เรียกว่าการออมตามสัญญานั้นแพร่หลายในยุโรปซึ่งช่วยให้คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศเยอรมนี แบบฟอร์มนี้เรียกว่าธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้าง ตามแบบจำลองนี้ บุคคลหนึ่งลงทุนเงินในธนาคารออมสิน ส่วนหนึ่งของเงินสมทบของรัฐตามสัญญาออมทรัพย์การก่อสร้าง หลังจากเวลาผ่านไประยะหนึ่ง (โดยปกติประมาณหกถึงเจ็ดปี) ผู้ฝากเงินธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างมีสิทธิขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้

เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าธนาคารออมสินเพื่อการก่อสร้างไม่สามารถทำกิจกรรมอื่นใดได้นอกจากการดึงดูดเงินทุนจากประชาชนเพื่อการลงทุนในการก่อสร้างบ้านในภายหลัง สิ่งนี้บ่งบอกถึงความน่าเชื่อถือและความโปร่งใสของระบบการออมตามสัญญาดังกล่าว

ระบบที่คล้ายกันนี้มีในประเทศอื่นๆ ในยุโรป โดยเฉพาะในฝรั่งเศสและสหราชอาณาจักร ดังนั้นในฝรั่งเศสจึงมีระบบบัญชีออมทรัพย์ตามที่ผู้กู้ในอนาคตสะสมจำนวนหนึ่งหลังจากนั้นเขาสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ โดยทั่วไปอัตราจะต้องไม่เกิน 4% นอกจากนี้ ในฝรั่งเศสยังมีองค์กรสินเชื่อแยกต่างหากที่ออกเงินกู้ให้กับเจ้าของที่ดินและบริษัทก่อสร้างโดยเฉพาะ ในสหราชอาณาจักร สมาคมการสร้างอาคารก็ประสบความสำเร็จเช่นกัน โดยมีกิจกรรมใกล้เคียงกับธนาคารออมสินอาคารของเยอรมัน

ระบบการออมตามสัญญาเหล่านี้สามารถเปรียบเทียบได้กับระบบการออมของรัสเซียในรูปแบบของสหกรณ์ออมทรัพย์ องค์กรดังกล่าวไม่ได้พบเห็นได้ทั่วไปในรัสเซีย ในประเทศของเรา การจัดหาเงินทุนโดยตรงสำหรับโครงการก่อสร้างโดยประชาชนนั้นเป็นเรื่องปกติ

ข้อแตกต่างที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ ในยุโรป ตลาดหลักให้บริการอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่สำเร็จรูป ซึ่งมักมีเฟอร์นิเจอร์ครบครันด้วย ตลาดหลักในรัสเซียคืออาคารที่อยู่บริเวณฐานรากหรือแม้แต่โครงการที่มีอยู่เฉพาะบนกระดาษเท่านั้น ดังนั้นในประเทศยุโรปจึงมีการขายที่อยู่อาศัยสำเร็จรูป แต่ในประเทศของเราเมื่อบ้านเริ่มดำเนินการอพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ก็ขายไปแล้ว

เรานับผลประโยชน์

ในยุโรป เป็นไปไม่ได้ในเชิงเศรษฐกิจสำหรับนักพัฒนาที่จะขายที่อยู่อาศัยในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง: อพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้างมีราคาถูกกว่าอาคารที่สร้างเสร็จประมาณ 20-30% และการขายทันทีจะต้องมีพนักงานขายและนักการตลาด และพนักงานคนอื่นๆ นักพัฒนาในประเทศในยุโรปสามารถให้ข้อยกเว้นสำหรับนักลงทุนรายใหญ่ที่ซื้ออุปทานจำนวนมากในคอมเพล็กซ์ทันที - ตัวอย่างเช่นหนึ่งในสามของอพาร์ทเมนท์ทั้งหมด พวกเขาไม่ได้ทำงานร่วมกับผู้ซื้อปลีกในขั้นตอนการขุดค้น

มีคำอธิบายอื่นสำหรับสถานการณ์นี้: ผู้ซื้อจะซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้างก็ไม่ได้ผลกำไรเช่นกัน ความจริงก็คือต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สูงนำไปสู่ความจริงที่ว่าผู้ซื้อส่วนสำคัญถูกบังคับให้กู้ยืมเงินจำนองเพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ และหากผู้ซื้อซื้ออพาร์ทเมนต์ในอสังหาริมทรัพย์สำเร็จรูปเรากำลังพูดถึงอัตราดอกเบี้ยต่ำ - ประมาณ 4% ต่อปี หากผู้ซื้อต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้าง ธนาคารอาจปฏิเสธการให้กู้ยืมดังกล่าว มันไม่มีประโยชน์เลยสำหรับพวกเขาที่จะเข้าไปเกี่ยวข้องกับวัตถุที่อาจมีความเสี่ยงซึ่งยังไม่เสร็จสิ้น สถาบันสินเชื่อสามารถให้ข้อยกเว้นได้ แต่เฉพาะในกรณีที่เรากำลังพูดถึงนักลงทุนรายใหญ่ที่ได้พิสูจน์ตัวเองในตลาดแล้ว

ปรากฎว่าในประเทศยุโรปหากจำเป็นต้องได้รับสินเชื่อจำนองผู้กู้จะทำกำไรได้มากกว่าในการซื้อที่อยู่อาศัยสำเร็จรูป - อัตราต่ำกว่าและบ้านสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วดังนั้นจึงมี ไม่มีความเสี่ยง ระบบการให้กู้ยืมจำนองนี้เนื่องมาจากเศรษฐกิจของประเทศมีเสถียรภาพ

นอกจากนี้ในหลายประเทศในยุโรป (โดยเฉพาะฝรั่งเศส) ไม่ได้รับอนุญาตให้โอนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อทั้งหมดให้กับนักพัฒนา ราคาอพาร์ทเมนต์จะจ่ายตามสัดส่วนของขั้นตอนการก่อสร้าง: ตัวอย่างเช่น 5% ในขั้นตอนการขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ต่อมามากถึง 70% ของราคาในขั้นตอนการก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จและส่วนที่เหลือ จำนวนหลังจากเริ่มดำเนินการบ้านแล้ว

ความเป็นจริงของรัสเซีย

มีคุณลักษณะเฉพาะอีกอย่างหนึ่งของรัสเซีย หลังจากที่พวกบอลเชวิคเข้ามามีอำนาจ แนวคิดเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเอกชนก็ขาดหายไปเป็นเวลานานเนื่องจากที่ดินถูกถอนออกจากการหมุนเวียน ในเวลาเดียวกัน อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกสร้างขึ้นไม่ใช่ทรัพย์สินของรัฐเท่านั้น นี่คือวิธีที่ปัญหาระดับโลกเกิดขึ้นซึ่งยังไม่ได้รับการแก้ไข: ในรัสเซียมีสิทธิในทรัพย์สินอิสระสองประการ - ที่ดินและสถานที่ก่อสร้าง สิ่งนี้นำไปสู่ความจริงที่ว่าที่ดินอาจเป็นของพลเมืองหรือนิติบุคคลหนึ่งคน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้นบนที่ดินนั้นอาจเป็นของบุคคลอื่น

เป็นผลให้ในประเทศของเรามีข้อพิพาทมากมายเกี่ยวกับการจำกัดสิทธิการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้าง - โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขาถูกสร้างขึ้นเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินการตามสัญญาการลงทุน บ่อยครั้งที่การดำเนินคดีระยะยาวเกิดขึ้นภายในกรอบของความสัมพันธ์การเช่า - แต่การจัดหาที่ดินภายใต้สัญญาเช่าเกือบจะเป็นวิธีเดียวที่จะใช้สิทธิในการพัฒนาที่ดิน การแก้ไขข้อขัดแย้งทางกฎหมายดังกล่าวมักขัดขวางการก่อสร้างต่อไป ส่งผลให้บ้านหลายหลังยังไม่สามารถสร้างได้แม้ว่าจะเริ่มก่อสร้างเมื่อหลายปีก่อนก็ตาม สิ่งนี้เป็นไปได้หากผู้พัฒนามีข้อพิพาทกับเจ้าของที่ดินซึ่งส่งผลให้ไม่มีการต่อสัญญาเช่าที่ดินและการก่อสร้างเป็นไปไม่ได้

ประเทศในยุโรปส่วนใหญ่ได้ผ่านขั้นตอนที่ยากลำบากในการควบคุมความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้างอาคารและโครงสร้าง และได้พัฒนาแนวคิดของตนเองในการแยกแยะสิทธิในที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้าง ตามกฎหมายของเยอรมนี ออสเตรีย สวิตเซอร์แลนด์ และเอสโตเนีย อาคารนั้นไม่ถือเป็นวัตถุแห่งกฎหมายแยกต่างหาก หลังจากก่อสร้างแล้วเสร็จ อาคารที่สร้างขึ้นจะเป็นส่วนหนึ่งของที่ดิน และเจ้าของที่ดินจะเป็นเจ้าของวัตถุที่สร้างขึ้น บางที หากมีการปฏิบัติที่คล้ายกันในรัสเซีย ก็อาจหลีกเลี่ยงข้อพิพาททางกฎหมายหลายประการได้ เขียนโดย RBC

มันคือทั้งหมดที่เกี่ยวกับเรื่องราว

ผู้ช่วยหลักคือธนาคาร

เรานับผลประโยชน์

ความเป็นจริงของรัสเซีย