Perbandingan pengalaman dalam membiayai projek pembangunan di negara lain dan Rusia. Pengalaman dunia Pengalaman asing dalam pembinaan bersama

Sistem pembinaan bersama asing mempunyai ciri-ciri mereka sendiri dan dalam banyak cara secara asasnya berbeza daripada sistem yang telah dibangunkan di negara kita. Perlu diingatkan bahawa pembinaan perumahan di banyak negara asing dibangunkan kerana adanya cara ekonomi dan undang-undang untuk memastikan pulangan pelaburan monetari, serta ketersediaan objek siap kepada orang awam.

Mari kita pertimbangkan institusi pembinaan bersama dan ciri cirinya dalam beberapa negara asing.

Skim yang kini digunakan di Emiriah Arab Bersatu dicirikan oleh fakta bahawa pertama sekali, pemaju menerima permit, menjalani pemeriksaan projek dan meluluskannya. Kos projek dinilai oleh majlis pakar, dan anggaran pembinaan adalah awam. Untuk memulakan pembinaan, perlu mengumpul seratus peratus dana yang diperlukan untuk pembinaan kemudahan itu, dan ini mesti dilakukan dalam tempoh tertentu, contohnya, enam bulan. Untuk memenuhi tarikh akhir yang terhad, pemaju terpaksa menjalankan jualan awal dengan markup minimum, menjangkakan baki pangsapuri yang tidak terjual akan meningkat dengan ketara dalam harga apabila pembinaan siap.

Dana pendeposit disimpan dalam akaun amanah bank yang dibenarkan. Pembiayaan pembinaan dijalankan secara berperingkat dan di bawah seliaan bank yang diberi kuasa. Risiko peningkatan ketara dalam kos pembinaan boleh diinsuranskan oleh syarikat insurans, bagaimanapun, sebagai peraturan, pembinaan hanya disertai dengan peningkatan dalam kos projek itu sendiri dan pangsapuri yang tidak terjual. Pelabur juga dilindungi daripada kehilangan tarikh akhir untuk menyiapkan projek - dalam kes ini, penalti dalam bentuk denda boleh dikenakan ke atas pemaju.

Selalunya, pada peringkat awal, pelbagai pelabur besar melabur dalam pembinaan untuk membeli pangsapuri pada harga minimum. Mekanisme ini bersifat pelaburan, oleh itu, semasa krisis, hampir lima puluh peratus projek pembinaan di Dubai juga dibekukan, tetapi pemegang saham biasa tidak terjejas pelaburan hanya pelabur besar;

Di Amerika Syarikat, pelanggan beroperasi mengikut skim berikut: dia mencipta kumpulan, yang mungkin termasuk pengurus projek, mandor, penganggar, ahli ekonomi dan jurutera. Mereka membangunkan semua dokumentasi yang diperlukan dan menyediakan anggaran. Selepas menerima bahan, pengurus projek mula bekerja dengan kontraktor, dan penggunaan firma perunding adalah meluas.

Jika kita bercakap tentang bentuk pelaburan koperasi dalam pembinaan, di Amerika ia juga mempunyai ciri ciri: contohnya, di pejabat pendakwa di beberapa negeri terdapat unit khas yang mengawal kutipan dan perbelanjaan dana yang diterima oleh entiti koperasi yang terlibat dalam ini. kawasan daripada pelabur. Di samping itu, semua dana pergi ke akaun pendakwa khas, di mana perbelanjaan berikutnya adalah mungkin.

Bekalan perumahan yang meluas di Amerika Syarikat disokong oleh pinjaman gadai janji yang meluas. Sistem pinjaman gadai janji untuk pembinaan perumahan dan pemilikan rumah mula terbentuk pada zaman Presiden Franklin Roosevelt.

Pada masa ini, pelbagai jenis program digunakan, tempoh pinjaman adalah masa di mana peminjam bekerja, iaitu sehingga bersara.

Sebilangan besar institusi yang berbeza, institusi pasaran pinjaman gadai janji utama dan menengah, termasuk pasaran sekuriti, terlibat dalam aktiviti kewangan perumahan - ini adalah bank gadai janji, persatuan simpanan dan pinjaman, bank komersial dan simpanan, syarikat insurans, dana pencen, institusi pelaburan, pemberi pinjaman swasta, hartanah, firma broker dan organisasi lain. Jadi, satu lagi ciri pemberian pinjaman di negara ini ialah semua premis kediaman dibahagikan kepada 3 kumpulan: yang paling murah, sederhana dan paling mahal. Pinjaman untuk objek kategori pertama dikeluarkan oleh kerajaan, untuk kategori lain - dengan bantuan institusi gadai janji swasta. Dalam kes ini, tempoh pinjaman ialah 12 tahun, dan jumlah subsidi ialah 75% daripada kos premis kediaman.

Apabila memuktamadkan kontrak pembinaan bersama di Perancis, kos objek dibayar secara berperingkat: sebelum permulaan kerja pembinaan dan meletakkan asas, pembeli membayar 5% daripada kos, pada masa bumbung didirikan, 70% daripada jumlah kontrak perlu dibayar, kemudian 20% lagi dibayar dan baki 5% dibayar semasa menyewakan rumah.

Perundangan Perancis tidak memperuntukkan pembayaran pampasan dana kepada pemegang saham yang ditipu, bagaimanapun, jaminan masih boleh diberikan oleh bank Perancis.

Pinjaman perumahan juga dibangunkan di Perancis, dan simpanan perumahan kontrak digunakan secara meluas. Oleh itu, di Perancis terdapat dua jenis akaun simpanan perumahan: pada akaun pertama anda boleh mengumpul sehingga 100 ribu franc dan selepas itu menerima pinjaman perumahan keutamaan sebanyak 150 ribu franc pada 3.75% setahun, manakala setiap tahun bonus negeri dalam jumlah 7.5 ribu franc; dalam akaun simpanan perumahan kedua anda boleh mengumpul sehingga 400 ribu franc dan menerima pinjaman perumahan keutamaan dalam jumlah sehingga 600 ribu franc pada 4.8% setahun. Kadar pinjaman adalah 4-5% lebih rendah daripada kadar pasaran. Pinjaman juga diberikan kepada pemilik tanah dan syarikat pembinaan untuk pembinaan kediaman dan perindustrian untuk tempoh antara 3 hingga 20 tahun.

Memandangkan hubungan dalam bidang pembinaan ekuiti bersama di Jerman, perlu diperhatikan bahawa tiada perundangan khas telah diterima pakai di sini yang dikawal oleh Kanun Sivil dan hanya dalam beberapa isu dekri kerajaan diterima pakai.

Di Jerman, pembeli berurusan secara langsung dengan syarikat pembinaan berlesen, bukannya dengan beberapa rakan kongsi kontrak. Jumlah kontrak juga dipindahkan terus ke akaun syarikat, tetapi tidak lebih awal daripada permit pembinaan dikeluarkan, jika tidak, pemaju menghadapi pembatalan lesen. Oleh itu, syarikat pembinaan bertanggungjawab, secara peribadi bertanggungjawab untuk memenuhi tarikh akhir dan kualiti pembinaan, untuk membina kemudahan dan memindahkan bahagiannya kepada pelabur dalam bentuk hartanah. Penciptaan syarikat reka bentuk khas tidak dilarang oleh undang-undang mereka akan tertakluk kepada keperluan pelesenan yang sama seperti syarikat pembinaan itu sendiri. Tetapi di sini perlu diambil kira bahawa kriteria penentu dalam pembinaan Jerman adalah kebolehpercayaan dan reputasi positif peserta pasaran yang akan menjalankan pembinaan, dan penciptaan syarikat reka bentuk khas, yang seterusnya, membuat kontrak dengan mereka. peserta sendiri, dalam kes ini akan mencirikan pembinaan syarikat itu tidak dalam cara yang terbaik.

Jerman juga mempunyai sistem sokongan untuk rakyat dalam bentuk simpanan kontraktual klasik - bank simpanan pembinaan. Sumber mereka untuk pinjaman perumahan yang disasarkan adalah deposit rakyat, yuran peminjam untuk menggunakan pinjaman perumahan, serta bonus kerajaan, yang dibayar mengikut kontrak simpanan pembinaan, dengan syarat pelabur telah mendepositkan jumlah tertentu ke dalam syarikat itu. akaun sepanjang tahun.

Di bawah undang-undang Jerman, membina bank simpanan tidak boleh menjalankan sebarang operasi aktif selain daripada mengeluarkan pinjaman kepada pendeposit mereka, yang, tidak seperti pendeposit bank perdagangan yang tidak mempunyai maklumat tentang cara dananya digunakan, mengetahui dengan tepat siapa dan dalam keadaan apa dia menggunakan mereka. wang?

Rakyat yang bekerja membuat perjanjian dengan bank simpanan pembinaan untuk membiayai pembinaan, atas dasar pembeli rumah mendepositkan sejumlah wang setiap bulan ke dalam akaunnya di bank tersebut. Majikan menambah 78 markah kepada gaji setiap bulan, iaitu 936 markah setahun, dan negeri menambah 93.6 markah lagi. Ini adalah bagaimana modal terkumpul untuk pembinaan perumahan. Apabila jumlah yang diperlukan telah terkumpul dan kira-kira 1/3 daripada kos harta itu, kerajaan memperuntukkan 10% daripada kos perumahan kepada warganegara, dan untuk jumlah baki bank simpanan pembinaan mengeluarkan pinjaman pada kadar faedah tetap yang rendah. kadar.

Sekiranya rumah dibeli oleh keluarga muda yang mempunyai sekurang-kurangnya dua anak, negeri memberi mereka setiap tahun selama lapan tahun selepas pembelian 40 ribu markah dalam bentuk subsidi untuk rumah, 24 ribu markah untuk kanak-kanak, 4 ribu markah dalam bentuk elaun alam sekitar dan 3.2 ribu markah dalam bentuk subsidi tenaga.

Pembinaan bersama di UK (serta beberapa negara Scandinavia) dicirikan oleh fakta bahawa wakil pelanggan selalunya seorang arkitek. Dia memilih semua pakar yang diperlukan untuk pembinaan, yang menilai kos awal projek dan melaksanakan pelbagai kerja subkontrak. Arkitek, bersama-sama dengan mereka, menyediakan dokumentasi yang diperlukan untuk menyimpulkan kontrak, yang menunjukkan kemungkinan untuk mengambil bahagian dalam pembidaan, membangunkan program untuk menjalankan kerja sebelum dan selepas pembidaan, dan cara untuk mengurangkan tempoh pembinaan.

Di England, serta di Jerman, sistem pembinaan masyarakat telah berjaya berfungsi sejak abad yang lalu, tetapi mekanisme kerja mereka sedikit berbeza daripada yang Jerman - untuk menerima pinjaman rumah anda tidak perlu menjadi pendeposit. sebuah masyarakat binaan. Hasil daripada liberalisasi perundangan perbankan UK, fungsi syarikat-syarikat ini baru-baru ini menjadi semakin mengingatkan kepada fungsi bank perdagangan konvensional, yang seterusnya meningkatkan persaingan antara kedua-dua struktur ini dan, seterusnya, membawa kepada kadar pinjaman yang lebih rendah. Di samping itu, aktiviti membina masyarakat di England berkait rapat dengan syarikat insurans - perkhidmatan insurans termasuk dalam satu mekanisme pinjaman gadai janji.

Pembinaan ekuiti kongsi asing boleh dicirikan oleh beberapa ciri lain.

Di kebanyakan negara Barat, firma yang terlibat dalam pembinaan dan berminat dalam aktiviti masing-masing bersatu dalam kartel, yang boleh mengurangkan kos pembinaan dengan ketara. Dengan kerjasama sedemikian, kos dan perbelanjaan dikurangkan dengan memberikan diskaun bersama ke atas perkhidmatan yang disediakan dan bahan yang dibekalkan.

Di luar negara, negara mengambil bahagian aktif dalam proses pelaburan. Di negara yang mempunyai ekonomi pasaran maju, ia secara serentak melaksanakan beberapa fungsi: mengawal jumlah jumlah pelaburan perniagaan swasta; merangsang tarikan pelaburan dalam industri dan perusahaan tertentu dengan bantuan pelbagai faedah; secara langsung campur tangan dalam proses pelaburan itu sendiri.

Kerajaan juga mengambil bahagian secara aktif dalam proses penetapan harga untuk projek pembinaan. Sebagai contoh, di Sweden, di setiap wilayah terdapat pakar yang memantau harga barangan dan perkhidmatan dan membuat cadangan untuk peraturan mereka. Kerajaan boleh menetapkan ambang harga yang lebih tinggi, dan jika harga meningkat dengan ketara dan inflasi tinggi, negeri mempunyai hak untuk membekukannya, bagaimanapun, hanya untuk barangan dan perkhidmatan tertentu. Sekiranya berlaku kenaikan harga rumah, negeri ini mula aktif menyokong penduduk dan terutamanya keluarga muda, memberikan mereka pelbagai subsidi perumahan dan pinjaman keutamaan jangka panjang.

Di negara seperti Amerika Syarikat, Jerman, Finland, Jepun, Kanada dan lain-lain, agensi kerajaan juga boleh campur tangan dalam proses penetapan harga, contohnya, apabila harga projek pembinaan melebihi kos pengeluaran dan purata margin keuntungan. Jika kadar keuntungan ternyata melebihi purata, maka agensi kerajaan menyiasat sebab-sebab pertumbuhan tersebut, dan jika ia tidak wajar, maka kerajaan mengawal kadar ini secara paksa.

Dengan menganalisis sistem pembinaan ekuiti dikongsi di negara asing, adalah mungkin untuk mengenal pasti kedua-dua ciri asas yang wujud di negara tertentu dan ciri umum. Oleh itu, di banyak negara, firma yang terlibat dalam aktiviti pembinaan bersatu sesama mereka untuk aktiviti yang lebih bermanfaat, yang dapat mengurangkan kos pembinaan dengan ketara, mengurangkan kos dan perbelanjaan. Wakil pelanggan ialah individu (arkitek di UK, Sweden, Finland, kumpulan di Amerika Syarikat, kontraktor am di Jerman), yang memilih pakar yang diperlukan untuk pembinaan, yang menentukan skop kerja yang diperlukan.

Di negara luar yang maju dari segi ekonomi, terdapat sokongan sosial untuk rakyat, terutamanya keluarga muda, yang membantu mereka menyediakan perumahan mereka sendiri. Juga, perhatian khusus diberikan kepada isu penetapan harga - badan kerajaan memantau harga dan menetapkan had atasnya.

Apabila mempertimbangkan pengalaman global menyediakan perumahan kepada penduduk, perlu diingat bahawa pembangunan praktikal dan organisasi pinjaman perumahan di negara tertentu dipengaruhi dengan ketara oleh beberapa faktor yang boleh dibahagikan kepada politik, ekonomi dan undang-undang. . Faktor-faktor ini menjadi asas kepada pembentukan berpuluh-puluh jenis dan pilihan untuk menganjurkan pinjaman perumahan di dunia. Berdasarkan perkara di atas, teknologi pelaburan dalam sektor perumahan adalah berdasarkan tiga prinsip utama: simpanan kontrak, pinjaman gadai janji dan sokongan kerajaan.

Apa yang dipanggil "model terbuka lanjutan" mempunyai perbezaan yang ketara. Ini adalah model di mana kemasukan utama sumber kredit ke dalam sistem pinjaman gadai janji datang daripada pasaran sekunder untuk sekuriti yang disokong oleh gadai janji hartanah, yang dianjurkan khas untuk tujuan ini. Pelaksanaan model terbuka yang diperluaskan boleh dipastikan hanya jika infrastruktur pasaran gadai janji yang diperluas diwujudkan, sebagai peraturan, dengan sedikit bantuan daripada kerajaan dan, sekurang-kurangnya, dengan kawalan separanya ke atas isu sekuriti yang didagangkan pada pasaran sekunder.

Jika kita mengambil sistem pinjaman gadai janji kediaman di Amerika Syarikat secara umum, boleh diperhatikan bahawa sebelum ini terdapat "peraturan garis merah" di mana pinjaman boleh dikeluarkan, dan zon risiko untuk mengeluarkan pinjaman juga dikira. Jika seorang warganegara jatuh dalam garisan merah atau memasuki zon risiko yang tidak boleh diakses, maka dia telah dinafikan pinjaman. Pinjaman di AS dikeluarkan untuk tempoh di mana peminjam bekerja, i.e. sehingga bersara.

Secara umumnya, perlu diperhatikan bahawa institusi di negara-negara yang dibincangkan di atas adalah lebih maju daripada di negara kita.

Pada tahun pelaporan, organisasi pembinaan am membina dan beroperasi 70 ribu m2 ruang kediaman, di mana 20 ribu m2 diperbuat daripada bata. Untuk tahun semasa, organisasi telah menetapkan rancangan untuk pentauliahan perumahan 80 ribu m2, di mana 10 ribu m2 dibina bata, 60 ribu m2 adalah panel besar, dan 10 ribu m2 adalah blok volumetrik.

Tentukan peningkatan bahagian (%) bangunan kediaman yang dibina dalam struktur pasang siap pada tahun semasa berbanding tahun pelaporan.

Dari keadaan 70 ribu m2 - 100%

bata 20 ribu m2

80 ribu m2 - 100%

10 ribu cm2 bata

60 ribu m2 panel

10 ribu m2 blok

50 ribu m2 sebenar (71.4%)

Dirancang 70 ribu m2 (87.5%),

mereka. sebanyak 16.1%

perumahan pelaburan hartanah

Kawasan pengeluaran bengkel mekanikal ialah 980 m2, kawasan tambahan ialah 170 m2, jumlah pembinaan bangunan ialah 12075 m3. Jumlah keseluruhan pelaburan modal ialah 250 ribu rubel, termasuk anggaran kos pembinaan dan kerja pemasangan - 130 ribu rubel.

Tentukan penunjuk perancangan ruang k1 dan k2 dan bahagian kerja pembinaan dan pemasangan dalam jumlah jumlah pelaburan modal untuk kemudahan itu.

Kecekapan penyelesaian perancangan ruang untuk bangunan dicirikan oleh pekali k1 dan k2, yang ditentukan oleh formula:

di mana V ialah isipadu pembinaan bangunan (keseluruhan isipadu bahagian atas tanah dan bawah tanah bangunan tanpa isipadu teknikal bawah tanah dan loteng, loggia dan balkoni), m3;

F - kawasan kediaman dan pengeluaran (hanya bertujuan untuk pelaksanaan proses teknologi, di bangunan awam - kawasan kerja), m2;

Fpol - kawasan berguna (dalam bangunan kediaman - ini adalah jumlah kawasan kediaman dan tambahan tolak luas tangga, dalam bangunan perindustrian - jumlah pengeluaran dan kawasan tambahan).

Koefisien k2 dengan penyelesaian perancangan ruang yang rasional dalam bangunan perindustrian ialah 0.93-0.95, di bangunan kediaman - 0.62-0.72.

k1 = V/F = 12075:980=12.32;

k2 = F/Fpol = 980:(980+720)=980:1700=0.58,

yang tidak rasional, kerana untuk bangunan perindustrian k2 ialah 0.93-0.95.

Bahagian ksmr kerja pembinaan dan pemasangan dalam jumlah pelaburan modal ditentukan oleh formula:

ksmr = Csmr/K*100,

di mana Ссмр ialah anggaran kos pembinaan dan kerja pemasangan kemudahan, gosok.;

K - jumlah jumlah pelaburan modal untuk kemudahan, gosok.

ksmr = Csmr/K*100 = 130000:250000 = 0.52.

Sektor pembinaan menduduki tempat tertentu dalam struktur ekonomi dunia. Oleh itu, pada tahun 2010, ia menyumbang lebih daripada 11% daripada KDNK global, dan pada tahun 2020, menurut ramalan, jumlah pembinaan akan meningkat secara global sebanyak 67%, daripada 7.2 kepada 12 trilion dolar. Pertumbuhan tahunan ialah 5.2%, iaitu lebih daripada pertumbuhan KDNK global. Pada masa yang sama, pasaran baru muncul akan menyumbang sehingga 55% daripada volum pembinaan global (pada masa ini 46%). Pasaran pembinaan di negara membangun akan menyumbang 16.5% daripada KDNK (masing-masing 14.7%). Perubahan ini akan dimungkinkan oleh pertumbuhan ekonomi di China, India dan Indonesia.

Analisis kesan keadaan makroekonomi di dunia terhadap sektor pembinaan menunjukkan bahawa akibat daripada krisis ekonomi global, antara 19 negara EU, pertumbuhan hanya direkodkan di Poland - 5.3% dan Switzerland - 3.3%, dan bilangannya. organisasi pembinaan di Kesatuan Eropah menunjukkan dinamik negatif dalam -3% pada tahun 2010 berbanding tahun 2008 disebabkan oleh penurunan dalam perolehan dalam sektor pembinaan. Sebagai contoh, di Sepanyol, pada akhir tahun 2010, terdapat pengurangan bahagian sektor pembinaan dalam struktur KDNK kepada 12.7% semasa tempoh kemelesetan ekonomi global, lebih daripada 1 juta orang kehilangan pekerjaan mereka; syarikat pembinaan.

Pasaran Amerika menunjukkan penurunan dalam jualan rumah di pasaran utama dan sekunder, dan buat pertama kali dalam 17 tahun yang lalu, penurunan dalam pembiayaan untuk pembinaan komersial dan perindustrian.

Pada tahun 2003, Jepun kehilangan tempat kedua dalam ranking pasaran pembinaan dunia kepada China, dan tidak lama lagi ia akan turun ke tempat ke-4, kehilangan kedudukan ketiga kepada India. Ini terutamanya disebabkan oleh penurunan dalam pelaburan dalam projek infrastruktur akibat tekanan hutang awam Tokyo yang besar dan perbelanjaan akibat gempa bumi.

Di antara negara BRIC, China mendahului, terima kasih kepada rangsangan fiskal, pada tahun 2010 ia menjadi pasaran pembinaan terbesar di dunia. Sektor dengan pertumbuhan paling perlahan ialah pembinaan bangunan dan struktur perindustrian. Sungguhpun begitu, negara yang tidak terjejas teruk oleh kegawatan ekonomi global, terus melaksanakan projek-projek besar dalam industri pembinaan. Pada 2011, pembinaan dimulakan di kompleks pameran terbesar dunia di Shanghai, menelan belanja AS$3.5 bilion dan hotel tertinggi di dunia, menurut rekod awam. Dalam tempoh sepuluh tahun akan datang, saiz pasaran pembinaan China dijangka meningkat lebih daripada dua kali ganda, menyumbang 21% daripada pembinaan global menjelang 2020.

Di India, jumlah pelaburan dalam pembinaan hartanah pada tahun 2010 meningkat 10 kali ganda dan mencapai 593 juta dolar AS. Menurut data awam, India adalah antara lima negara membangun teratas untuk pelaburan hartanah, bersama dengan China, Brazil, Mexico dan Turki. India dijangka mengambil tempat Jepun sebagai pasaran pembinaan ketiga terbesar di dunia.

Komponen utama ramalan oleh GCP dan Oxford Economics ialah penggandaan pasaran pembinaan China menjelang 2020 kepada 2.5 trilion. dolar, kenaikan India ke tempat ketiga di dunia dari segi volum pasaran pembinaan, dan peningkatan pertumbuhan pasaran pembinaan di Amerika Syarikat.

Pengalaman global melabur dalam pembinaan wajar diberi perhatian oleh itu, sistem penyertaan ekuiti asing dalam pembinaan mempunyai ciri asas mereka sendiri. Pinjaman gadai janji dipastikan oleh ekonomi negara yang stabil dan dilindungi oleh institusi undang-undang.

Teknologi pelaburan dalam sektor perumahan adalah berdasarkan tiga prinsip utama: simpanan kontrak, pinjaman gadai janji dan sokongan kerajaan. Bentuk klasik simpanan kontrak ialah bank simpanan pembinaan, yang beroperasi di Jerman. Sumber sumber untuk pinjaman perumahan yang disasarkan di bank simpanan pembinaan adalah deposit rakyat, yuran peminjam untuk menggunakan pinjaman perumahan, serta premium negeri, yang dibayar mengikut kontrak simpanan pembinaan, dengan syarat pendeposit mempunyai mendepositkan jumlah tertentu ke dalam akaunnya pada tahun tersebut. Pinjaman perumahan hanya boleh diperolehi oleh pendeposit bank simpanan pembinaan selepas masa tertentu (biasanya 5-6 tahun), di mana dia membuat deposit bulanan untuk jumlah yang ditetapkan dalam kontrak. Kadar faedah (kedua-dua deposit dan pinjaman) ditetapkan untuk keseluruhan tempoh kontrak. Kelebihan besar "sistem Jerman" adalah ketelusannya yang lengkap. Mengikut undang-undang Jerman mengenai bank simpanan pembinaan, organisasi ini tidak boleh menjalankan sebarang operasi aktif selain daripada mengeluarkan pinjaman kepada ahli mereka. Oleh itu, tidak seperti penyimpan bank perdagangan yang tidak mempunyai sebarang maklumat, penyimpan bank simpanan pembinaan mengetahui dengan tepat siapa yang menggunakan wangnya dan dalam keadaan apa.

Di Kazakhstan, kelebihan sistem ini ialah tidak perlu memerlukan bukti kesolvenan daripada peminjam masa depan, yang merupakan halangan utama apabila bank mengeluarkan pinjaman gadai janji "klasik".

Di Amerika Syarikat, sebelum ini wujud "peraturan garis merah" di mana pinjaman boleh dikeluarkan. Pinjaman di AS dikeluarkan untuk tempoh di mana peminjam bekerja, i.e. sehingga bersara. Terdapat ciri berikut pinjaman di Amerika Syarikat: premis kediaman dibahagikan kepada 3 kumpulan: yang paling murah, purata dan paling mahal. Bagi kumpulan pertama, pinjaman dikeluarkan oleh kerajaan; untuk dua kumpulan seterusnya, pinjaman dikeluarkan dengan bantuan institusi gadai janji swasta.

Di negara-negara seperti AS, Jerman, Finland, Jepun, Kanada, negeri, yang diwakili oleh badan-badannya, bertindak balas apabila harga terlalu tinggi: jika kadar keuntungan semasa kerja pembinaan dan pemasangan melebihi kadar purata (10-12% ), maka sebab-sebab peningkatan tersebut disiasat - apabila tidak munasabah, negara menjalankan peraturan wajib.

Menentukan kos yang boleh dipercayai bagi keseluruhan projek adalah prinsip asas aktiviti syarikat pembinaan asing. Untuk tujuan ini, pada semua peringkat pelaburan, apabila menentukan kos pembinaan, penunjuk agregat kos pembinaan digunakan. Di AS, syarikat R.S.MEANS setiap tahun menerbitkan koleksi harga dengan purata penunjuk Amerika dalam edisi besar. Di England, syarikat "Technical Indexes Ltd." menerbitkan koleksi "WESSEX" dengan penunjuk agregat kos kerja. Semasa menjalankan bidaan kontrak, faktor kos subjek bidaan ialah 50-70% antara faktor lain untuk membuat keputusan yang positif.

Kerjasama firma yang terlibat dalam aktiviti pembinaan dapat mengurangkan kos pembinaan perumahan dengan ketara. 80% daripada kerugian semasa proses pembinaan timbul daripada penyelesaian reka bentuk yang tidak sempurna, oleh itu, dengan interaksi sedemikian, kos dikurangkan dengan mengurangkan kos pengiklanan, diskaun bersama untuk perkhidmatan yang disediakan dan bahan yang dibekalkan. Amalan mencipta kartel berdasarkan persatuan reka bentuk, saintifik, perusahaan pembinaan dan perusahaan pembuatan bahan telah lama diketahui di luar negara.

Perkara penting seterusnya dalam mengatur pembinaan ialah peranan pelanggan dan orang yang melaksanakan fungsinya. Di England, Finland dan Sweden, wakil pelanggan selalunya seorang arkitek. Dia memilih pakar yang diperlukan untuk pembinaan, yang menentukan kos awal pembinaan, melaksanakan kerja subkontrak, dan mengumpul data lain yang diperlukan. Bersama-sama dengan mereka, arkitek menyediakan dokumen untuk membuat kontrak, yang menetapkan kemungkinan penyertaan dalam tender, program kerja sebelum dan selepas tender, kaedah ekonomi kerja dan isu mengurangkan tempoh pembinaan.

Di Amerika Syarikat, pelanggan mencipta kumpulan yang mungkin termasuk penganggar, jurutera, ahli ekonomi, pengurus kontrak dan mandor. Seterusnya, mereka membangunkan semua dokumentasi dan gambar rajah yang diperlukan untuk proses pembinaan. Berdasarkan bahan yang diterima, pengurus kontrak mula bekerja dengan firma kontrak. Pada masa yang sama, untuk pilihan yang optimum, adalah perkara biasa untuk melibatkan firma perunding. Di Jepun, makmal dan institut penyelidikan yang besar dianjurkan di syarikat pembinaan, dan saintis secara aktif direkrut untuk kakitangan syarikat tersebut. Dalam kes ini, bukannya konsep "pelanggan", konsep "pemaju" digunakan, yang fungsinya termasuk pemerolehan tapak, pembiayaan, pembinaan dan penjualan perumahan.

Di Jerman, pesanan untuk kerja itu diterima oleh kontraktor am, yang seterusnya mengedarkannya kepada firma khusus dan bertanggungjawab untuk memenuhi tarikh akhir dan kualiti pembinaan.

Ciri lain ialah hubungan antara pelanggan dan kontraktor, yang mempengaruhi pembentukan hubungan antara pemegang saham dan pelanggan. Amalan Perancis, England, Amerika Syarikat dan Jerman mengambil kedudukan bahawa pembekal, apabila mengeluarkan bahannya sendiri, menjadi pemilik barang yang dicipta. Berhubung dengan pembinaan, pelanggan tidak boleh membuat perjanjian dengan pelabur lain. Apabila memuktamadkan perjanjian antara pemegang saham dan pelabur, terdapat peraturan sejagat untuk bekerja dengan skim ekuiti - "prinsip tingkat dua": adalah kurang berisiko untuk terlibat dalam proses pelaburan pembinaan apabila bingkai bangunan telah meningkat kepada sekurang-kurangnya dua tingkat. .

Pengalaman global dalam penggunaan teknologi baharu dalam pembinaan memerlukan kajian rapi, dengan mengambil kira dinamik pembangunan industri dalam tempoh 5 tahun akan datang.

Oleh itu, dalam menyelesaikan masalah mengurangkan masa pembinaan objek, pengalaman Cina wajar diberi perhatian. Sebagai contoh, di wilayah Hunan, sebuah bangunan pencakar langit dengan 30 tingkat dan keluasan keseluruhan 17,000 meter persegi telah dibina dalam masa 360 jam sahaja. Lebih-lebih lagi, projek itu adalah 5 kali lebih cekap tenaga daripada projek yang bersaing. Selain itu, struktur itu dicirikan oleh peningkatan kestabilan dan termasuk beberapa ciri reka bentuk yang membolehkannya "menahan gempa bumi dengan magnitud sehingga 9 pada skala Richter. .

Adalah menarik bahawa teknologi inovatif berkaitan: menyokong penjimatan tenaga, mesra alam sekitar, dsb. jangan melambatkan pembinaan, tetapi menjadikannya lebih mudah, menjimatkan bahan dan tahan lama, membolehkan anda mencapai nisbah optimum masa dan wang yang dibelanjakan.

Negara maju mempunyai pengalaman yang luas dalam memperkenalkan dan melaksanakan langkah-langkah untuk merangsang pembinaan hijau. Amalan antarabangsa menunjukkan bahawa pembinaan hijau berkembang paling berkesan tertakluk kepada pelaksanaan satu set langkah pada pelbagai peringkat peraturan proses pembinaan - menentukan matlamat negara dalam bidang mencapai kecekapan tenaga, memodenkan rangka kerja kawal selia untuk pembinaan, pembiayaan dan memperkenalkan secara sukarela piawaian alam sekitar.

Pemimpin yang tidak dipertikaikan dalam bidang insentif kerajaan untuk kecekapan tenaga hari ini ialah Amerika Syarikat. Kerajaan negara sedang berusaha untuk mempromosikan pembinaan hijau secara aktif di semua peringkat - persekutuan, wilayah dan tempatan. Sebanyak 12 agensi persekutuan, 34 negeri dan lebih 200 pegawai kerajaan tempatan secara aktif mempromosi atau mewajibkan standard bangunan hijau. Dasar negeri telah memberi tumpuan terutamanya kepada pengukuhan piawaian kecekapan tenaga minimum dan kod bangunan. Pada masa yang sama, pencapaian penting dalam arah pembinaan alam sekitar digalakkan oleh kredit cukai, pelepasan cukai harta tanah, jaminan pinjaman, dsb.

Akta Kebebasan dan Keselamatan Tenaga 2007 menetapkan matlamat untuk mengurangkan semua pelepasan gas rumah hijau yang dikaitkan dengan operasi hartanah komersial kepada sifar menjelang 2030. Akta Pemulihan dan Pelaburan Semula Amerika 2009 memerlukan pelaburan $80 bilion dalam kecekapan tenaga, termasuk $4.5 bilion dalam menghijaukan bangunan perbandaran. Pada tahun 2009, kerajaan AS komited untuk mengurangkan pelepasan gas rumah hijau yang berkaitan dengan operasi hartanah perbandaran kepada sifar menjelang 2030.

Perjanjian antarabangsa seperti Protokol Kyoto adalah penggerak utama yang menetapkan sasaran pengurangan pelepasan gas rumah hijau di EU dan UK, serta membentuk perundangan tempatan. Arahan mengenai perubahan iklim telah berkuat kuasa di Kesatuan Eropah, yang mengandungi langkah-langkah untuk mengurangkan pelepasan sebanyak 20% menjelang 2020. Disebabkan perbezaan serantau dan keterukan kesan perubahan iklim, kebanyakan langkah penyesuaian akan diambil di peringkat kebangsaan, serantau atau tempatan. Pada tahun 2011, Suruhanjaya Eropah mencadangkan Pelan Kecekapan Tenaga baharu, yang merangkumi langkah-langkah untuk mencapai penjimatan tambahan dalam bekalan tenaga dan penggunaan tenaga. Pelan itu melangkaui sasaran 20% dan bertujuan untuk mewujudkan infrastruktur bersama untuk mencapai kecekapan tenaga di EU selepas 2020.

Pada tahun 2008, UK meluluskan Akta Perubahan Iklim, yang bertujuan untuk mengurangkan pelepasan sebanyak 80% menjelang 2050 berbanding tahap 1990.

Kerajaan Persekutuan Jerman telah komited untuk mengurangkan pelepasan gas rumah hijau sebanyak 40% antara 2008 dan 2012. Jerman adalah sumber eksport pengetahuan bangunan hijau.

Dalam arena politik Rusia, kecekapan tenaga telah menjadi salah satu topik yang paling mendesak sejak tahun 2008, dan pada tahun 2009, Undang-undang Persekutuan No. 261-FZ “Mengenai Penjimatan Tenaga dan Meningkatkan Kecekapan Tenaga dan mengenai Pindaan kepada Akta Perundangan Tertentu Persekutuan Rusia. ” telah diterima pakai, tugas meningkatkan kecekapan tenaga dalam ekonomi Rusia sebanyak 40%.

Dalam bidang peraturan teknikal, peralihan kepada Eurocodes, seperti yang dinyatakan di atas, serta pengenalan sistem penunjuk kecekapan tenaga dan pelabelan tenaga wajar diberi perhatian.

Dalam amalan antarabangsa, penilaian kecekapan tenaga dalam bidang bahan binaan dan produk sampul bangunan dijalankan hanya untuk tingkap. Tidak seperti teknologi zaman dahulu, pengeluaran isian lut sinar telah mencapai tahap di mana tingkap dihantar ke tapak sebagai kit, sedia untuk dipasang. Oleh itu, kualiti tingkap - pemancar cahaya, perlindungan bunyi, kebolehtelapan udara dan rintangan pemindahan haba - mesti dipastikan oleh pengilang dan mematuhi penunjuk standard yang dinyatakan dalam peraturan semasa. Sejak 2011, dengan keluaran standard ISO 18292:2011, satu metodologi antarabangsa bersatu telah muncul yang membolehkan seseorang menilai penunjuk lain - kecekapan tenaga tingkap, dengan mengambil kira kepelbagaian mereka.

Fasa pembangunan metodologi Eropah untuk menilai kecekapan tenaga tingkap telah disiapkan pada tahun 2003 dan melibatkan organisasi penyelidikan di 8 negara Eropah: Jerman, Belanda, Denmark, Great Britain, Itali, Norway, Sweden dan Finland. Ini menjadi asas utama untuk pembangunan kaedah untuk menentukan dan skim pensijilan untuk kecekapan tenaga tingkap. Tujuan membangunkan metodologi adalah untuk memudahkan pilihan pengguna dan menggalakkan pengilang dan pembekal mengenai tingkap cekap tenaga.

Dalam amalan piawaian dan pensijilan antarabangsa, metodologi untuk menilai kecekapan tenaga bahan penebat haba belum dibangunkan. Dalam sistem piawaian dan pensijilan Energy Star AS untuk bahan penebat haba, mereka menggunakan amalan mendidik pengguna tentang sifat penebat haba bahan, menerangkan dengan penunjuk apa yang mereka harus dipilih untuk pembinaan bangunan individu, dan cara bahan penebat haba harus diletakkan dalam struktur untuk mencapai kesan penjimatan tenaga yang paling besar. Pada masa yang sama, penyeragaman dan pensijilan bahan penebat haba di Amerika Syarikat, Kanada, Australia dan negara-negara Komuniti Eropah dijalankan mengikut petunjuk yang diterima umum untuk bahan-bahan ini - kekonduksian haba, ketumpatan, sifat kebakaran, penunjuk tambahan: kebolehmampatan , kelembapan serapan, kekuatan lentur, kekuatan ricih, kestabilan dimensi pada pelbagai suhu dan kelembapan dan lain-lain.

Apabila membangunkan metodologi untuk menilai kecekapan tenaga berpotensi, adalah perlu untuk mengambil kira pengalaman antarabangsa dalam kaedah untuk menentukan sifat penebat haba, dengan mengambil kira keadaan operasi bahan penebat haba dalam struktur - suhu operasi dan kelembapan. Mengikut kedudukan ini, kaedah untuk menilai kekonduksian terma bahan penebat haba dalam sistem penyeragaman dan pensijilan, contohnya, di negara-negara Kesatuan Eropah, Amerika Syarikat, dan negara-negara Kesatuan Kastam, berbeza. Oleh kerana dalam pembinaan bangunan di Republik Kazakhstan ia dirancang untuk menggunakan bahan penebat haba yang berkesan pengeluaran domestik dan import, penghapusan perbezaan dalam kaedah ujian akan memungkinkan untuk membandingkan pelbagai bahan penebat haba dengan secukupnya mengikut sifat fungsi utama mereka. - kekonduksian terma.

Semua perkara di atas membolehkan kita membuat kesimpulan bahawa terdapat peluang untuk pembangunan industri pembinaan domestik yang lebih progresif.

Sesetengah peserta pasaran menganggap kemungkinan larangan ke atas pembiayaan ekuiti di Rusia sebagai perubahan lengkap dalam sistem pembinaan itu sendiri dan hampir akhir dunia. Dalam hal ini, adalah menarik untuk beralih kepada pengalaman asing. Hampir semua negara maju telah melepasi era sharecroppers dan beralih kepada model lain. Mekanisme untuk pelaburan bersama dalam pembinaan telah diperkenalkan, di mana perumahan boleh dibeli pada harga tetap, tetapi pelabur menanggung risiko yang sama seperti pemaju.

Menarik penduduk

Di luar negara, terdapat dua sistem untuk menarik pelabur swasta ke pembinaan perumahan, kata Igor Indriksons, pengurus pelaburan hartanah dan pengasas portal Indriksons.ru. Yang pertama adalah sama seperti di Rusia, apabila pemaju membina dengan wang pemilik, iaitu, dia menjual pangsapuri, orang membayarnya, maka pembinaan kemudahan itu bermula. "Sistem ini beroperasi terutamanya di negara-negara yang hampir dalam pembangunan ekonomi dengan Rusia, seperti Bulgaria dan Romania," kata Encik Indriksons. Pada masa yang sama, individu, sebenarnya, bukan pelabur bersama, tetapi pembeli rumah: hak mereka dilindungi, mereka sering tidak menanggung risiko yang sama seperti pemaju.

Pembiayaan ekuiti untuk pembinaan perumahan, hampir sama dengan pembiayaan semasa Rusia, digunakan secara aktif pada pertengahan 1980-an di Argentina. Tiada pembiayaan bank di negara itu pada masa itu, dan sejumlah besar orang memerlukan perumahan. Satu-satunya cara untuk menyelesaikan masalah perumahan adalah untuk menarik wang daripada penduduk, yang dipanggil pembinaan pada terma yang sama - construccion de la equidad. Kemudian, pada awal 1990-an, pengalaman Argentina dipinjam di Chile, tetapi di sana, tidak seperti Argentina, kawasan ini hampir tidak dikawal oleh negara. Sebagai peraturan, para pemegang saham bersatu untuk membina sebuah bangunan pangsapuri dan menerima pendapatan daripadanya mengikut kadar modal yang dilaburkan. Ini membawa kepada sejumlah besar kebankrapan. Begitu juga, pembinaan bersama membawa kepada kebankrapan banyak syarikat di El Salvador pada pertengahan 1990-an, sehingga kerajaan mengharamkan skim tersebut.

Menurut Igor Indriksons, amalan berbeza telah diterima pakai di negara-negara Eropah: ia berdasarkan penglibatan bank yang lebih besar dalam kerja tersebut, tetapi juga melibatkan beberapa penyertaan individu.

Perbezaan utama antara amalan yang diterima di Eropah dan pembinaan ekuiti bersama Rusia ialah pelabur bersama di luar negara bertanggungjawab sepenuhnya untuk masa depan projek - sebenarnya, mereka bertindak sebagai pelabur penuh dengan semua risiko yang menyertainya. “Di Rusia, orang ramai tersilap membina kongsi sebagai jenis pembelian dan penjualan khas, manakala di luar negara ia sebenarnya adalah pelaburan bersama, di mana kedua-dua pemaju dan pelabur bersamanya menanggung risiko,” kata Ekaterina Rumyantseva, Pengerusi Lembaga Pengarah. Pengarah Kumpulan Kalinka. Menurutnya, amalan "Rusia" untuk menarik dana daripada pemegang saham tidak diterima di luar negara.

Semua harapan ada pada bank

Fungsi penyeliaan projek di Eropah dilakukan oleh bank. Menurut Ekaterina Rumyantseva, hubungan yang saling menguntungkan antara pemaju dan bank telah berkembang secara sejarah di negara-negara Eropah. Khususnya, terdapat kadar faedah yang rendah untuk pemaju, sistem penjimatan kontrak yang dibangunkan, dan pada teras segala-galanya terdapat ekonomi yang kukuh, yang membolehkan orang Eropah tidak menggunakan skim penyertaan ekuiti dalam pembinaan. "Di Rusia, bank tidak bersedia untuk memberi pinjaman kepada projek dalam pembinaan, itulah sebabnya mereka menetapkan kadar faedah yang tinggi ke atas pinjaman atau membuat tuntutan untuk sebahagian daripada ruang dalam projek itu," kata pakar itu.

"Pada masa ini, di semua negara Eropah, kira-kira skim yang sama beroperasi: pemaju memperoleh tanah, menerima permit bangunan, membuat projek, kemudian penjualan pangsapuri bermula, kontrak jualan disimpulkan, mereka didaftarkan dalam kadaster - oleh itu, ia adalah mustahil untuk menjual apartmen yang sama dua kali ", kata Igor Indriksons. Seterusnya, bayaran pendahuluan ditetapkan, dan setiap pemaju secara bebas menentukan jumlah ini, tetapi, sebagai peraturan, ia tidak melebihi 10% daripada kos apartmen. Wang ini boleh dipindahkan sama ada kepada pemaju sendiri atau disimpan sehingga siap pembinaan projek dalam akaun dengan peguam. Selepas siap pembinaan, pemaju menyerahkan data kepada bank, di mana, menurut kadaster, 80% daripada pangsapuri dalam projeknya telah dijual, dan bank menyediakan pembiayaan.

"Pembiayaan, sudah tentu, tidak dikeluarkan untuk semuanya sekaligus, tetapi disediakan dalam bahagian, dan pemaju melaporkan untuk setiap peringkat pembinaan, kawalan ketat ke atas wang itu dikekalkan," jelas Encik Indriksons. Selepas projek itu dilaksanakan, pembeli sama ada membayar 90% daripada baki kos apartmen itu sendiri, atau menggunakan dana yang dipinjam - gadai janji.

Namun, dengan pembiayaan bank, tidak semuanya mudah. "Bank EU adalah pemberi pinjaman yang sangat konservatif, dan jika mereka berjanji untuk membiayai projek yang sedang dalam pembinaan, mereka bersedia untuk membayar pampasan tidak lebih daripada 50% daripada kos pembinaan, dan mereka berhati-hati memilih objek Hakikat bahawa bank memberi pinjaman kepada projek itu secara tidak langsung menjadi jaminan penyiapannya,” jelas Ekaterina Rumyantseva.

Pemaju menyumbang bahagian lain wang itu sendiri, dan mengembalikan pinjaman bank pada peringkat akhir, apabila dia mendapat akses kepada wang daripada pelabur swasta. “Dana ini disimpan dalam akaun khas dan diterima oleh pemaju sepenuhnya hanya selepas kemudahan itu beroperasi,” kata Cik Rumyantseva. Menurutnya, wang biasanya dipindahkan dalam beberapa peringkat. Pendahuluan - setelah menerima permit pembinaan, sebahagian daripada jumlah itu - apabila objek sudah siap 30%, kemudian apabila 50-60% siap, dan hanya pada peringkat akhir jumlah baki dipindahkan. Peringkat dan jumlah yang dipindahkan mungkin berbeza, tetapi dalam semua kes, untuk menerima wang pelabur, pemaju diwajibkan untuk menyelesaikan jumlah kerja yang dinyatakan dalam kontrak.

Bahagian pemilik persendirian

Menurut Marina Shalaeva, pengarah jabatan hartanah asing di Knight Frank, di Jerman pemaju boleh menarik sehingga satu pertiga daripada pelaburan yang diperlukan daripada individu, tetapi dana daripada pelabur bersama diterima secara beransur-ansur, dalam beberapa peringkat.

“Jualan biasanya bermula pada peringkat projek, apabila belum ada lubang asas lagi: pembeli akhir yang membeli pangsapuri membayar bayaran awal 20-30%, dan semua pembayaran berikutnya diagihkan dalam beberapa tranche untuk keseluruhan tempoh pembinaan. Dalam kes ini, harga pembelian adalah tetap,” - kata pakar.

Sebelum tarikh yang dinyatakan seterusnya, pemaju menghantar pembeli surat maklumat di mana dia melaporkan kerja yang disiapkan mengikut jadual. Sekiranya kerja selesai, pembeli diminta untuk memindahkan tranche seterusnya - semua perhubungan direkodkan dalam daftar tanah (Grundbuch).

“Apabila membeli pangsapuri di peringkat pembinaan, catatan sementara dibuat dalam daftar tanah mengenai pengganti baru hak ke atas pangsapuri, yang menduduki tempat kedua selepas pemaju Selepas rumah diserahkan, pembeli menandatangani sijil penerimaan dan membuat tranche terakhir Hanya selepas ini kemasukan sementara dalam daftar tanah dibatalkan dan pemalar dimasukkan, mengikut mana semua hak ke atas apartmen dipindahkan kepada pembeli, "kata Marina Shalaeva.

Di UK, pembiayaan ekuiti peringkat awal biasanya dikaitkan terutamanya dengan hartanah komersial atau kerja dalam niche bukan standard, seperti pembinaan tempat penginapan pelajar, kata Sergey Fedorov, ketua jabatan undang-undang antarabangsa di EVANS. Menurutnya, sebilangan pelabur terlibat dalam membiayai projek sedemikian, yang dengan mengambil bahagian, segera menerima pemilikan harta ini. “Jumlah pelaburan biasanya dibahagikan kepada tiga bahagian: deposit pertama yang tidak boleh dikembalikan ialah 10% daripada jumlah keseluruhan, seterusnya - pada masa penghantaran peringkat pembinaan yang dinyatakan dalam kontrak, dan selepas menerima pemberitahuan tentang kesediaan Objektifnya, pembayaran terakhir dibuat melalui firma guaman atau ejen pembeli yang memeriksa kesahihan pembayaran dan kesediaan bangunan,” kata pakar itu. Pembangun dikehendaki oleh undang-undang UK untuk menyimpan deposit dalam akaun amanah yang diuruskan oleh pemegang amanah awam atau peguam.

Di Jerman, terdapat juga bank simpanan pembinaan: penduduk negara itu membuat deposit yang digunakan untuk menyediakan pinjaman pembinaan kepada pemaju. “Malah, bank simpanan pembinaan adalah bank yang bekerja untuk memenuhi keperluan perumahan penduduk negara itu. Setelah muncul di Jerman, mereka kemudiannya tersebar luas di Eropah, kini mereka beroperasi di Hungary, Republik Czech, Croatia, Perancis, sistem yang sama. wujud di UK dan negara lain,” kata Ekaterina Rumyantseva. Menurutnya, mengikut skim ini adalah kebiasaan untuk membeli pangsapuri siap pakai, dan selalunya mereka disewakan dengan perabot lengkap. Kos perumahan tersebut adalah lebih tinggi daripada di peringkat pembinaan, yang sesuai dengan pemaju: dengan menjual hartanah siap, mereka menerima keuntungan 20-30% lebih daripada apabila menjual pangsapuri dalam pembinaan. “Bagi pembeli persendirian, ini juga merupakan pilihan yang baik: bank menyediakan pinjaman gadai janji untuk perumahan siap pada 3-5%, dan anda boleh berpindah ke dalamnya dengan serta-merta, sentiasa ada risiko bahawa harta itu tidak akan disiapkan untuk sesetengah orang Sebagai contoh, seorang pemaju mungkin muflis Risiko ini diminimumkan oleh amalan insurans hartanah, yang meluas di Eropah,” tambah Cik Rumyantseva.

Walau bagaimanapun, seperti yang diakui oleh pakar, skim sedemikian tidak serta-merta mula digunakan di Eropah. “Hampir semua negara Barat, termasuk Great Britain, Perancis, Jerman, dan Amerika Syarikat, beralih kepada sistem baharu, meninggalkan pembinaan bersama, dan ini membawa kepada penstabilan pasaran dan peningkatan kawalan Pemaju kecil yang membina perumahan berkualiti rendah meninggalkan pasaran. ” - kata Igor Indriksons.

Dalam erti kata lain, jika ada tanggungjawab, jika pemaju tidak menerima wang sebelum siap pembinaan, maka dia akan menerima keuntungan hanya apabila projek siap, oleh itu dalam sistem sedemikian tidak ada motivasi untuk membina dengan buruk atau tidak siap. pembinaan objek.

Alexey Lossan

Sebahagian besar bangunan baru di Rusia dibeli di bawah DDU - perjanjian penyertaan ekuiti. Ini adalah nama skim di mana seseorang membeli perumahan yang belum dibina: pada masa transaksi selesai, apartmen yang dijual hanya boleh di atas kertas. Di kebanyakan negara Eropah ini tidak dapat dibayangkan. Orang ramai bukan sahaja tidak membeli perumahan yang belum siap, mereka tidak dapat membayangkan bahawa ini mungkin pada dasarnya.

Ini semua tentang cerita

Sebabnya ialah bagaimana pasaran hartanah berkembang di Rusia dan Kesatuan Eropah. Di negara kita, kemunculan institusi pembinaan bersama adalah akibat daripada keadaan ekonomi semasa. Pada awal kemunculan ekonomi pasaran - iaitu, pada tahun sembilan puluhan abad yang lalu - pinjaman bank kepada pemaju tidak menjadi meluas di Rusia. Pertama, meminjam wang daripada bank tidak menguntungkan kerana kadar faedah pinjaman yang besar (berbanding dengan Eropah, kadar faedah di Rusia jauh lebih tinggi). Kedua, tidak semua bank bersedia untuk menyediakan pinjaman untuk pembinaan, dan mereka yang memutuskan untuk mengeluarkan pinjaman sedemikian jarang menawarkan jumlah yang mencukupi untuk keseluruhan projek. Ketiga, bank-bank yang membiayai tapak pembinaan berusaha untuk mengambil bahagian aktif sebagai pelabur. Dalam erti kata lain, syarat wajib ialah mendapatkan sebahagian daripada ruang dalam rumah yang dibina.

Dalam keadaan ini, pemaju cuba mencari kaedah alternatif untuk melabur dalam pembinaan. Wang daripada pembeli pangsapuri telah menjadi kaedah yang berkesan dan berkesan. Pada mulanya, pelbagai skim pelaburan bersama, perjanjian pembelian dan penjualan awal serta koperasi pembinaan perumahan (HBC) muncul. Kemudian, sistem penyertaan ekuiti memasuki pasaran skim ini kini dikawal oleh Undang-undang Persekutuan No. 214.

Pembantu utama adalah bank

Di pasaran Eropah, pemaju di peringkat pembinaan lebih suka bekerja bukan dengan pengguna akhir, tetapi dengan pinjaman bank. Faedah ke atas pinjaman bank tidak begitu tinggi, jadi ia tidak mematahkan semangat pemaju. Akibatnya, mereka tidak mempunyai konsep pembinaan bersama.

Pada masa yang sama, sistem penjimatan kontrak yang dipanggil meluas di Eropah, yang membolehkan anda membeli hartanah semasa fasa pembinaan. Khususnya, di Jerman bentuk ini dipanggil bank simpanan pembinaan. Mengikut model ini, seseorang individu melabur wang dalam bank simpanan. Kerajaan bersama membiayai sebahagian daripada sumbangan mengikut kontrak simpanan pembinaan. Selepas beberapa lama (biasanya kira-kira enam hingga tujuh tahun), pendeposit bank simpanan pembinaan mempunyai hak untuk mendapatkan pinjaman perumahan untuk membeli perumahan.

Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa bank simpanan pembinaan tidak boleh menjalankan sebarang aktiviti lain selain daripada menarik dana daripada rakyat untuk pelaburan seterusnya dalam pembinaan rumah. Ini menunjukkan kebolehpercayaan dan ketelusan sistem simpanan kontrak tersebut.

Sistem serupa wujud di negara Eropah yang lain - khususnya, di Perancis dan UK. Oleh itu, di Perancis terdapat sistem akaun simpanan, mengikut mana peminjam masa depan mengumpul jumlah tertentu, selepas itu dia boleh memohon pinjaman untuk membeli rumah. Biasanya kadar tidak melebihi 4%. Di samping itu, di Perancis terdapat organisasi kredit berasingan yang mengeluarkan pinjaman secara eksklusif kepada pemilik tanah dan syarikat pembinaan. Di UK, bangunan persatuan juga berjaya beroperasi, yang aktivitinya berdekatan dengan bank simpanan bangunan Jerman.

Sistem simpanan berkontrak ini boleh dibandingkan dengan rakan Rusia mereka dalam bentuk koperasi simpanan. Organisasi sedemikian tidak begitu biasa di Rusia di negara kita, pembiayaan langsung projek pembinaan oleh rakyat adalah lebih biasa.

Satu lagi perbezaan penting ialah di Eropah, pasaran utama menawarkan pangsapuri di bangunan baru yang sudah siap, selalunya juga dilengkapi sepenuhnya. Pasaran utama di Rusia adalah bangunan di peringkat lubang asas atau bahkan projek yang wujud hanya di atas kertas. Oleh itu, di negara-negara Eropah, perumahan siap dijual, tetapi di negara kita, pada masa rumah itu beroperasi, kebanyakan pangsapuri telah dijual.

Kami mengira faedahnya

Di Eropah, pemaju tidak layak secara ekonomi untuk menjual perumahan semasa peringkat pembinaan: pangsapuri di bangunan dalam pembinaan adalah kira-kira 20-30% lebih murah daripada yang telah siap, dan jualan dengan cepat akan memerlukan kakitangan jurujual, pemasar. dan pekerja lain. Pemaju di negara Eropah boleh membuat pengecualian untuk pelabur besar yang segera membeli sejumlah besar bekalan di kompleks - contohnya, satu pertiga daripada semua pangsapuri. Mereka tidak bekerja dengan pembeli runcit di peringkat penggalian.

Terdapat satu lagi penjelasan untuk keadaan ini: ia juga tidak menguntungkan bagi pembeli untuk membeli sebuah apartmen di bangunan dalam pembinaan. Hakikatnya ialah kos hartanah yang tinggi membawa kepada fakta bahawa sebahagian besar pembeli terpaksa mengambil pinjaman gadai janji untuk membeli sebuah apartmen. Dan jika pembeli mengambil sebuah apartmen dalam harta siap, maka kita bercakap tentang kadar faedah yang rendah - kira-kira 4% setahun. Jika pembeli ingin membeli sebuah apartmen di bangunan dalam pembinaan, bank boleh menolak pinjaman sedemikian. Adalah tidak menguntungkan bagi mereka untuk terlibat dengan objek yang berpotensi berisiko yang masih belum selesai. Institusi kredit boleh membuat pengecualian - tetapi hanya jika kita bercakap tentang pelabur besar yang telah membuktikan diri mereka dalam pasaran.

Ternyata di negara-negara Eropah, jika perlu untuk mendapatkan pinjaman gadai janji, adalah lebih menguntungkan bagi peminjam untuk membeli perumahan siap pakai - kadarnya lebih rendah, dan rumah itu sudah siap, dan, oleh itu, terdapat tiada risiko. Sistem pinjaman gadai janji ini disebabkan oleh ekonomi negara yang stabil.

Di samping itu, di banyak negara Eropah (khususnya, Perancis) tidak dibenarkan memindahkan keseluruhan jumlah hartanah yang dibeli kepada pemaju. Harga apartmen dibayar mengikut perkadaran dengan peringkat pembinaan: contohnya, 5% pada peringkat mendapatkan permit bangunan, seterusnya sehingga 70% daripada harga pada peringkat menyiapkan pembinaan rumah dan bakinya. jumlah selepas meletakkan rumah itu beroperasi.

Realiti Rusia

Terdapat satu lagi ciri khusus Rusia. Selepas Bolshevik berkuasa, konsep pemilikan persendirian tanah tidak wujud untuk masa yang lama, kerana tanah itu ditarik balik daripada peredaran. Pada masa yang sama, bangunan dan struktur yang didirikan bukan milik negara semata-mata. Ini adalah bagaimana masalah global timbul, yang belum diselesaikan: di Rusia terdapat dua hak milik bebas - tanah dan tapak pembinaan. Ini membawa kepada fakta bahawa tanah itu mungkin dimiliki oleh seorang warganegara atau entiti undang-undang, dan kemudahan yang dibina di atasnya mungkin dimiliki oleh yang lain.

Akibatnya, di negara kita terdapat banyak pertikaian mengenai persempadanan hak pemilikan kepada hartanah dalam pembinaan - terutamanya jika ia sedang dibina sebagai sebahagian daripada pelaksanaan kontrak pelaburan. Selalunya, litigasi jangka panjang timbul dalam rangka hubungan pajakan - tetapi penyediaan plot tanah di bawah perjanjian pajakan adalah hampir satu-satunya cara untuk melaksanakan hak untuk membangunkan plot tanah. Penyelesaian konflik undang-undang sedemikian sering menghalang penerusan pembinaan. Akibatnya, banyak rumah masih tidak dapat dibina, walaupun pembinaannya telah bermula bertahun-tahun yang lalu. Ini adalah mungkin jika pemaju mempunyai pertikaian dengan pemilik tanah, akibatnya perjanjian pajakan untuk plot tanah tidak diperbaharui dan pembinaan menjadi mustahil.

Kebanyakan negara Eropah telah pun melalui tahap sukar mengawal selia hubungan yang timbul semasa pembinaan bangunan dan struktur, dan telah membangunkan konsep mereka sendiri untuk membezakan hak ke atas plot tanah dan hartanah yang sedang dibina. Menurut undang-undang Jerman, Austria, Switzerland dan Estonia, bangunan tidak wujud sebagai objek undang-undang yang berasingan. Selepas pembinaan siap, bangunan yang didirikan menjadi sebahagian daripada plot tanah, dan pemilik plot tanah menjadi pemilik objek yang dibina. Mungkin, jika amalan serupa wujud di Rusia, banyak pertikaian undang-undang boleh dielakkan, tulis RBC.

Ini semua tentang cerita

Pembantu utama adalah bank

Kami mengira faedahnya

Realiti Rusia