مقارنة الخبرات في تمويل مشاريع التنمية في الدول الأخرى وروسيا. الخبرة العالمية الخبرة الأجنبية في البناء المشترك

تتمتع الأنظمة الأجنبية للبناء المشترك بخصائصها الخاصة وتختلف من نواحٍ عديدة بشكل أساسي عن النظام الذي تطور في بلدنا. تجدر الإشارة إلى أن بناء المساكن في العديد من البلدان الأجنبية تم تطويره بسبب توافر الوسائل الاقتصادية والقانونية لضمان عائد الاستثمارات النقدية، فضلا عن توافر الأشياء الجاهزة لعامة الناس.

دعونا ننظر إلى مؤسسة البناء المشترك وخصائصها المميزة في العديد من البلدان الأجنبية.

ويتميز النظام المستخدم حالياً في دولة الإمارات العربية المتحدة بحقيقة أن المطور يحصل أولاً على التصاريح ويخضع لفحص المشروع ويوافق عليه. يتم تقييم تكلفة المشروع من قبل مجلس خبراء، وتقديرات البناء علنية. للبدء في البناء، من الضروري جمع مائة بالمائة من الأموال اللازمة لبناء المنشأة، ويجب أن يتم ذلك خلال فترة معينة، على سبيل المثال، ستة أشهر. من أجل الوفاء بالموعد النهائي المحدود، يضطر المطور إلى إجراء البيع الأولي مع الحد الأدنى من العلامات، متوقعًا أن ترتفع أسعار الشقق غير المباعة المتبقية بشكل كبير بحلول وقت الانتهاء من البناء.

يتم تخزين أموال المودعين في حسابات ائتمانية لدى البنوك المعتمدة. يتم تمويل البناء على مراحل وتحت إشراف أحد البنوك المعتمدة. يمكن التأمين على مخاطر الزيادة الكبيرة في تكاليف البناء من قبل شركات التأمين، ولكن كقاعدة عامة، يصاحب البناء فقط زيادة في تكلفة المشروع نفسه والشقق غير المباعة. كما يتمتع المستثمرون بالحماية من عدم الالتزام بالمواعيد النهائية لإنجاز المشروع - وفي هذه الحالة، قد يتم فرض عقوبات على شكل غرامات على المطور.

في كثير من الأحيان، في المرحلة الأولية، يستثمر العديد من كبار المستثمرين في البناء من أجل شراء الشقق بأقل سعر. هذه الآلية ذات طبيعة استثمارية، لذلك، خلال الأزمة، تم تجميد ما يقرب من خمسين بالمائة من مشاريع البناء في دبي، لكن المساهمين العاديين لم يتضرروا، ولم تؤت ثمارها سوى استثمارات كبار المستثمرين.

في الولايات المتحدة الأمريكية، يعمل العميل وفق المخطط التالي: يقوم بإنشاء مجموعة قد تشمل مديري المشاريع، ورؤساء العمال، والمقدرين، والاقتصاديين، والمهندسين. يقومون بتطوير جميع الوثائق اللازمة وإعداد تقدير. بعد استلام المواد يبدأ مدير المشروع بالعمل مع المقاولين، ويشيع الاستعانة بشركات استشارية.

إذا تحدثنا عن الشكل التعاوني للاستثمار في البناء، فإنه يتميز أيضًا في أمريكا بميزة مميزة: على سبيل المثال، توجد في مكاتب المدعين العامين في بعض الولايات وحدات خاصة تتحكم في جمع وإنفاق الأموال التي تتلقاها الكيانات التعاونية العاملة في هذا المجال. المنطقة من المستثمرين. بالإضافة إلى ذلك، تذهب جميع الأموال إلى حساب خاص للمدعي العام، والذي يمكن من خلاله إنفاقها لاحقًا.

يتم دعم المعروض الواسع النطاق من المساكن في الولايات المتحدة من خلال الإقراض العقاري واسع النطاق. بدأ نظام الإقراض العقاري لبناء المساكن وملكية المنازل في التبلور في عهد الرئيس فرانكلين روزفلت.

حاليا، يتم استخدام أنواع مختلفة من البرامج، فترة القرض هي الوقت الذي يعمل فيه المقترض، أي حتى التقاعد.

يشارك عدد كبير من المؤسسات المختلفة ومؤسسات سوق قروض الرهن العقاري الأولية والثانوية، بما في ذلك سوق الأوراق المالية، في أنشطة تمويل الإسكان - وهي بنوك الرهن العقاري، وجمعيات الادخار والقروض، والبنوك التجارية والادخار، وشركات التأمين، وصناديق التقاعد، مؤسسات الاستثمار والمقرضين من القطاع الخاص والعقارات وشركات الوساطة وغيرها من المنظمات. وبالتالي، فإن ميزة أخرى للإقراض في هذا البلد هي أن جميع المباني السكنية مقسمة إلى 3 مجموعات: الأرخص والمتوسط والأغلى. يتم إصدار قرض لكائن من الفئة الأولى من قبل الدولة للفئات الأخرى - بمساعدة مؤسسات الرهن العقاري الخاصة. وفي هذه الحالة تكون مدة القرض 12 سنة، ويكون مبلغ الدعم 75% من تكلفة المبنى السكني.

عند إبرام عقد بناء مشترك في فرنسا، يتم دفع تكلفة الكائن على مراحل: قبل بدء أعمال البناء ووضع الأساس، يدفع المشتري 5٪ من التكلفة، بحلول وقت تركيب السقف، 70٪ من التكلفة. يجب دفع مبلغ العقد، ثم دفع 20% أخرى ودفع الـ 5% المتبقية عند تأجير المنزل.

لا ينص التشريع الفرنسي على دفع تعويضات للمساهمين الذين تم الاحتيال عليهم، ومع ذلك، لا يزال من الممكن تقديم الضمانات من قبل البنوك الفرنسية.

كما تم تطوير الإقراض السكني في فرنسا، ويتم استخدام مدخرات الإسكان التعاقدية على نطاق واسع. وهكذا، يوجد في فرنسا نوعان من حسابات التوفير السكني: في الحساب الأول يمكنك تجميع ما يصل إلى 100 ألف فرنك وبعد ذلك تحصل على قرض إسكان تفضيلي بقيمة 150 ألف فرنك بفائدة 3.75% سنويًا، بينما تحصل كل عام على مكافأة حكومية في فرنسا. مبلغ 7.5 ألف فرنك؛ في حساب التوفير السكني الثاني، يمكنك تجميع ما يصل إلى 400 ألف فرنك والحصول على قرض سكني تفضيلي بمبلغ يصل إلى 600 ألف فرنك بفائدة 4.8٪ سنويًا. معدلات القروض أقل بنسبة 4-5٪ من أسعار السوق. كما يتم تقديم القروض لأصحاب الأراضي وشركات البناء للإنشاءات السكنية والصناعية لفترات تتراوح من 3 إلى 20 سنة.

بالنظر إلى العلاقات في مجال بناء الأسهم المشتركة في ألمانيا، تجدر الإشارة إلى أنه لم يتم اعتماد أي تشريع خاص هنا؛ ويتم تنظيم العلاقات من خلال القانون المدني ويتم اعتماد المراسيم الحكومية فقط في بعض القضايا.

في ألمانيا، يتعامل المشتري مباشرة مع شركة إنشاءات مرخصة، وليس مع عدة شركاء متعاقدين. يتم أيضًا تحويل مبلغ العقد مباشرة إلى حساب الشركة، ولكن بشكل صارم ليس قبل إصدار تصريح البناء، وإلا فإن المطور يواجه خطر إلغاء الترخيص. وبالتالي، فإن شركة البناء ملزمة، المسؤولة شخصيا عن الالتزام بالمواعيد النهائية وجودة البناء، ببناء المنشأة ونقل الجزء الخاص بها إلى المستثمر على شكل عقار. لا يحظر القانون إنشاء شركات تصميم خاصة، بل ستخضع لنفس متطلبات الترخيص التي تخضع لها شركة البناء نفسها. ولكن هنا ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن المعيار الحاسم في البناء الألماني هو الموثوقية والسمعة الإيجابية للمشارك في السوق الذي سينفذ البناء، وإنشاء شركات تصميم خاصة، والتي بدورها تدخل في عقود مع شركاتها المشاركون الخاصون، في هذه الحالة سوف يميزون بناء الشركة ليس بأفضل طريقة.

يوجد في ألمانيا أيضًا نظام لدعم المواطنين في شكل شكل كلاسيكي من المدخرات التعاقدية - بنوك ادخار البناء. مصدر مواردهم لقروض الإسكان المستهدفة هو ودائع المواطنين، ورسوم المقترضين لاستخدام قرض الإسكان، بالإضافة إلى المكافآت الحكومية، التي يتم دفعها وفقًا لعقد توفير البناء، بشرط أن يقوم المستثمر بإيداع مبلغ معين في حسابه الخاص. الحساب خلال العام .

وبموجب القانون الألماني، لا يمكن لبنوك الادخار أن تقوم بأي عمليات نشطة بخلاف إصدار القروض لمودعيها، الذين، على عكس مودع البنك التجاري الذي ليس لديه معلومات حول كيفية استخدام أمواله، يعرفون بالضبط من يستخدم أموالهم وتحت أي ظروف. مال؟

يبرم المواطنون العاملون اتفاقية مع بنوك توفير البناء لتمويل البناء، والتي على أساسها يقوم مشتري المنزل بإيداع مبلغ معين من المال شهريًا في حسابه في مثل هذا البنك. ويضيف صاحب العمل 78 علامة إلى الراتب كل شهر، أي 936 علامة في السنة، وتضيف الدولة 93.6 علامة أخرى. هذه هي الطريقة التي يتم بها تجميع رأس المال لبناء المساكن. عندما يتراكم المبلغ المطلوب ويكون حوالي ثلث تكلفة العقار، تخصص الدولة 10% من تكلفة السكن للمواطن، ويقوم بنك توفير البناء بإصدار قرض للمبلغ المتبقي بفائدة ثابتة منخفضة معدل.

إذا تم شراء السكن من قبل عائلة شابة لديها طفلان على الأقل، تمنحهم الدولة سنويًا لمدة ثماني سنوات بعد الشراء 40 ألف مارك على شكل إعانات للمنزل، و24 ألف مارك للأطفال، و4 آلاف مارك على شكل إعانات مالية. بدل بيئي و 3.2 ألف علامة على شكل دعم للطاقة.

يتميز البناء المشترك في المملكة المتحدة (وكذلك بعض الدول الإسكندنافية) بحقيقة أن ممثل العميل غالبًا ما يكون مهندسًا معماريًا. يقوم باختيار جميع المتخصصين اللازمين للبناء، الذين يقومون بتقييم التكلفة الأولية للمشروع وتنفيذ أعمال المقاولات المختلفة. يقوم المهندس المعماري معهم بإعداد الوثائق اللازمة لإبرام العقد، والتي تشير إلى جدوى المشاركة في المناقصة، ويضع برنامجًا لتنفيذ الأعمال قبل وبعد تقديم العطاءات، وطرق تقليل مدة البناء.

في إنجلترا، وكذلك في ألمانيا، يعمل نظام جمعيات البناء بنجاح منذ القرن الماضي، ولكن آلية عملها تختلف قليلاً عن تلك الألمانية - للحصول على قرض سكني، لا يتعين عليك أن تكون مودعًا من مجتمع البناء. ونتيجة لتحرير التشريعات المصرفية في المملكة المتحدة، أصبحت وظائف هذه الشركات في الآونة الأخيرة تذكرنا بشكل متزايد بوظائف البنوك التجارية التقليدية، الأمر الذي يؤدي بدوره إلى زيادة المنافسة بين هذين الهيكلين، وبالتالي يؤدي إلى انخفاض أسعار الإقراض. بالإضافة إلى ذلك، ترتبط أنشطة جمعيات البناء في إنجلترا ارتباطًا وثيقًا بشركات التأمين - حيث يتم تضمين خدمات التأمين في آلية واحدة لإقراض الرهن العقاري.

ويمكن أن يتميز البناء المشترك الأجنبي بعدة ميزات أخرى.

في العديد من الدول الغربية، تتحد الشركات المشاركة في البناء والمهتمة بأنشطة بعضها البعض فيما بينها في كارتلات، والتي يمكن أن تقلل بشكل كبير من تكلفة البناء. وبهذا التعاون، يتم تقليل التكاليف والنفقات من خلال تقديم خصومات متبادلة على الخدمات المقدمة والمواد الموردة.

وفي الخارج، تقوم الدولة بدور نشط في عملية الاستثمار. في البلدان ذات اقتصادات السوق المتقدمة، يؤدي في وقت واحد عدة وظائف: ينظم الحجم الإجمالي لاستثمارات الأعمال الخاصة؛ يحفز جذب الاستثمارات في بعض الصناعات والمؤسسات بمساعدة فوائد مختلفة؛ يتدخل بشكل مباشر في عملية الاستثمار نفسها.

كما تشارك الدولة بنشاط في عملية التسعير لمشاريع البناء. على سبيل المثال، في السويد، يوجد في كل مقاطعة متخصصون يراقبون أسعار السلع والخدمات ويقدمون مقترحات لتنظيمها. يمكن للحكومة أن تحدد حدًا أعلى للسعر، وإذا ارتفعت الأسعار بشكل كبير وكان التضخم مرتفعًا، يحق للدولة تجميدها، فقط بالنسبة لسلع وخدمات معينة. في حالة زيادة أسعار المساكن، تبدأ الدولة في دعم السكان بشكل فعال وخاصة الأسر الشابة، وتزويدهم بإعانات الإسكان المختلفة والقروض التفضيلية طويلة الأجل.

وفي دول مثل الولايات المتحدة الأمريكية وألمانيا وفنلندا واليابان وكندا وغيرها، يمكن للجهات الحكومية أيضًا التدخل في عملية التسعير، على سبيل المثال، عندما يتجاوز سعر مشروع البناء تكاليف الإنتاج ومتوسط هامش الربح. وإذا تبين أن معدل الربح أعلى من المتوسط، تقوم الجهات الحكومية بالتحقيق في أسباب هذا النمو، وإذا لم تكن مبررة، فإن الدولة تنظم هذا المعدل بالقوة.

ومن خلال تحليل أنظمة البناء المشتركة في البلدان الأجنبية، من الممكن تحديد السمات الأساسية المتأصلة في بلدان معينة والسمات المشتركة. وبالتالي، في العديد من البلدان، تتحد الشركات المشاركة في أنشطة البناء فيما بينها للقيام بأنشطة أكثر إثمارًا، والتي يمكن أن تقلل بشكل كبير تكاليف البناء، وتقلل التكاليف والنفقات. ممثل العميل هو فرد (مهندس معماري في المملكة المتحدة، السويد، فنلندا، مجموعة في الولايات المتحدة الأمريكية، مقاول عام في ألمانيا)، الذي يختار المتخصصين اللازمين للبناء، والذين يحددون نطاق العمل المطلوب.

وفي الدول الأجنبية المتقدمة اقتصاديا، يوجد دعم اجتماعي للمواطنين، وخاصة الأسر الشابة، مما يساعدهم على توفير السكن الخاص بهم. كما يتم إيلاء اهتمام خاص لقضايا التسعير - حيث تقوم الوكالات الحكومية بمراقبة الأسعار وتحديد الحد الأعلى لها.

عند النظر في التجربة العالمية لتوفير السكن للسكان، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن التطوير العملي وتنظيم الإقراض السكني في بلد معين يتأثر بشكل كبير بعدد من العوامل التي يمكن تقسيمها إلى سياسية واقتصادية وقانونية. . كانت هذه العوامل بمثابة الأساس لتشكيل العشرات من الأصناف والخيارات لتنظيم إقراض الإسكان في العالم. وبناء على ما سبق فإن تقنية الاستثمار في قطاع الإسكان تقوم على ثلاثة مبادئ رئيسية هي: الادخار التعاقدي، والإقراض العقاري، والدعم الحكومي.

هناك اختلافات كبيرة في ما يسمى بـ "النموذج المفتوح الممتد". وهذا نموذج يأتي فيه التدفق الرئيسي للموارد الائتمانية إلى نظام الإقراض العقاري من سوق ثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية، المنظمة خصيصًا لهذا الغرض. لا يمكن ضمان تنفيذ النموذج المفتوح الموسع إلا إذا تم إنشاء بنية تحتية موسعة لسوق الرهن العقاري، كقاعدة عامة، مع بعض المساعدة من الدولة، وعلى الأقل، مع سيطرتها الجزئية على إصدار الأوراق المالية المتداولة في البورصة. السوق الثانوية.

إذا أخذنا نظام الإقراض العقاري السكني في الولايات المتحدة بشكل عام، فيمكن الإشارة إلى أنه في السابق كانت هناك "قاعدة الخط الأحمر" التي يمكن من خلالها إصدار القروض، كما تم حساب مناطق المخاطر لإصدار القروض أيضًا. إذا وقع المواطن ضمن الخط الأحمر أو دخل إلى منطقة خطر لا يمكن الوصول إليها، فسيتم حرمانه من القرض. يتم إصدار القرض في الولايات المتحدة الأمريكية للفترة التي يعمل خلالها المقترض، أي. حتى التقاعد.

بشكل عام، تجدر الإشارة إلى أن هذه المؤسسة في البلدان التي تمت مناقشتها أعلاه أكثر تطوراً مما كانت عليه في بلدنا.

في السنة المشمولة بالتقرير، قامت الهيئة العامة للبناء ببناء وتشغيل 70 ألف متر مربع من المساحات السكنية، منها 20 ألف متر مربع مصنوعة من الطوب. وللعام الحالي، وضعت المؤسسة خطة للتشغيل التجريبي للمساكن بمساحة 80 ألف م2، منها 10 آلاف م2 مبنية بالطوب، و60 ألف م2 لوحة كبيرة، و10 آلاف م2 كتلة حجمية.

تحديد نسبة الزيادة (٪) للمباني السكنية المشيدة في المباني الجاهزة في العام الحالي مقارنة بعام التقرير.

من حالة 70 ألف م2 - 100%

لبنة 20 ألف م2

80 ألف م2 - 100%

طوب 10 آلاف سم2

لوحة 60 ألف م2

بلوك 10 آلاف م2

فعلي 50 ألف م2 (71.4%)

المخطط لها 70 ألف م2 (87.5%)،

أولئك. بنسبة 16.1%

الإسكان الاستثمار العقاري

تبلغ مساحة إنتاج الورشة الميكانيكية 980 م2 والمساحة المساعدة 170 م2 وحجم البناء للمبنى 12075 م3. ويبلغ الحجم الإجمالي للاستثمارات الرأسمالية 250 ألف روبل، بما في ذلك التكلفة المقدرة لأعمال البناء والتركيب - 130 ألف روبل.

تحديد مؤشرات التخطيط المكاني k1 وk2 وحصة أعمال البناء والتركيب في إجمالي حجم الاستثمارات الرأسمالية للمنشأة.

تتميز كفاءة حلول تخطيط المساحة للمبنى بالمعاملين k1 و k2، والتي يتم تحديدها بواسطة الصيغ:

حيث V هو حجم بناء المبنى (الحجم الكامل للأجزاء الموجودة فوق سطح الأرض وتحت الأرض من المبنى دون حجم الطابق الفني تحت الأرض والعلية والممرات والشرفات)، م 3؛

و - المنطقة السكنية والإنتاجية (المخصصة فقط لتنفيذ العملية التكنولوجية، في المباني العامة - منطقة العمل)، م2؛

Fpol - منطقة مفيدة (في المباني السكنية - هذا مجموع المناطق السكنية والمساعدة مطروحًا منه مساحة السلالم، في المباني الصناعية - مجموع المناطق الإنتاجية والمناطق المساعدة).

معامل k2 مع الحل العقلاني لتخطيط المساحة في المباني الصناعية هو 0.93-0.95، في المباني السكنية - 0.62-0.72.

k1 = V/F = 12075:980=12.32;

k2 = F/Fpol = 980:(980+720)=980:1700=0.58,

وهو أمر غير عقلاني، لأنه للمباني الصناعية k2 هو 0.93-0.95.

يتم تحديد حصة أعمال البناء والتركيب ksmr في حجم الاستثمارات الرأسمالية بالصيغة:

كسمر = كسمر/ك*100،

حيث Ссмп هي التكلفة المقدرة لأعمال البناء والتركيب للمنشأة، فرك؛

ك - الحجم الإجمالي للاستثمارات الرأسمالية للمنشأة، فرك.

ksmr = Csmr/K*100 = 130000:250000 = 0.52.

يحتل قطاع البناء مكانًا معينًا في هيكل الاقتصاد العالمي. وهكذا، في عام 2010، كانت تمثل أكثر من 11٪ من الناتج المحلي الإجمالي العالمي، وفي عام 2020، وفقا للتوقعات، ستزداد أحجام البناء على مستوى العالم بنسبة 67٪، من 7.2 إلى 12 تريليون دولار. وسيكون النمو السنوي 5.2%، وهو أكثر من نمو الناتج المحلي الإجمالي العالمي. وفي الوقت نفسه، ستشكل الأسواق الناشئة ما يصل إلى 55% من حجم البناء العالمي (حاليًا 46%). سوف يمثل سوق البناء في البلدان النامية 16.5% من الناتج المحلي الإجمالي (14.7% على التوالي). وستكون هذه التغييرات ممكنة بفضل النمو الاقتصادي في الصين والهند وإندونيسيا.

أظهر تحليل تأثير وضع الاقتصاد الكلي في العالم على قطاع البناء أنه نتيجة للأزمة الاقتصادية العالمية، من بين 19 دولة في الاتحاد الأوروبي، تم تسجيل النمو فقط في بولندا - 5.3٪ وسويسرا - 3.3٪، والعدد أظهرت منظمات البناء في الاتحاد الأوروبي ديناميكيات سلبية بنسبة -3٪ في عام 2010 مقارنة بعام 2008 بسبب انخفاض حجم التداول في قطاع البناء. على سبيل المثال، في إسبانيا، في نهاية عام 2010، كان هناك انخفاض في حصة قطاع البناء في هيكل الناتج المحلي الإجمالي إلى 12.7٪ خلال فترة الانكماش الاقتصادي العالمي، حيث فقد أكثر من مليون شخص وظائفهم شركات البناء.

وأظهرت السوق الأمريكية تراجعا في مبيعات المنازل في السوقين الأولي والثانوي، وللمرة الأولى منذ 17 عاما، تراجعا في تمويل البناء التجاري والصناعي.

وبالعودة إلى عام 2003، خسرت اليابان المركز الثاني في تصنيف أسواق البناء العالمية لصالح الصين، وسرعان ما ستنخفض إلى المركز الرابع، لتخسر المركز الثالث لصالح الهند. ويرجع ذلك في المقام الأول إلى انخفاض الاستثمار في مشاريع البنية التحتية بسبب ضغط الدين العام الضخم على طوكيو والنفقات الناجمة عن عواقب الزلازل.

ومن بين دول البريك، تتصدر الصين الطريق، وذلك بفضل التحفيز المالي، حيث أصبحت في عام 2010 أكبر سوق للبناء في العالم. القطاع ذو النمو الأبطأ هو تشييد المباني والهياكل الصناعية. وعلى الرغم من ذلك، تواصل البلاد، التي لم تتضرر بشدة من الانكماش الاقتصادي العالمي، تنفيذ مشاريع كبرى في صناعة البناء والتشييد. وفقًا للبيانات العامة، بدأ البناء في عام 2011 في أكبر مجمع معارض في العالم في شنغهاي، بتكلفة 3.5 مليار دولار أمريكي وأطول فندق في العالم. وعلى مدى السنوات العشر المقبلة، من المتوقع أن يتضاعف حجم سوق البناء في الصين، ليمثل 21% من البناء العالمي بحلول عام 2020.

وفي الهند، زاد حجم الاستثمارات في البناء العقاري في عام 2010 بمقدار 10 مرات ليصل إلى 593 مليون دولار أمريكي. ووفقا للبيانات العامة، تعد الهند من بين الدول النامية الخمس الأكثر جاذبية للاستثمار العقاري، إلى جانب الصين والبرازيل والمكسيك وتركيا. ومن المتوقع أن تحل الهند محل اليابان باعتبارها ثالث أكبر سوق للبناء في العالم.

المكونات الرئيسية لتوقعات GCP و Oxford Economics هي مضاعفة سوق البناء الصيني بحلول عام 2020 إلى 2.5 تريليون. دولار، وصعود الهند إلى المركز الثالث في العالم من حيث حجم سوق البناء، وتحسن نمو سوق البناء في الولايات المتحدة.

إن التجربة العالمية للاستثمار في البناء تستحق الاهتمام، على سبيل المثال، تتمتع الأنظمة الأجنبية للمشاركة في رأس المال في البناء بميزاتها الأساسية. يتم ضمان الإقراض العقاري من خلال اقتصاد البلاد المستقر وتحميه المؤسسات القانونية.

تعتمد تكنولوجيا الاستثمار في قطاع الإسكان على ثلاثة مبادئ رئيسية: الادخار التعاقدي، والإقراض العقاري، والدعم الحكومي. الشكل الكلاسيكي للادخار التعاقدي هو بنوك الادخار الخاصة بالبناء، والتي تعمل في ألمانيا. مصدر موارد قروض الإسكان المستهدفة في بنك الادخار الإنشائي هي ودائع المواطنين، ورسوم المقترضين لاستخدام قرض الإسكان، بالإضافة إلى قسط الدولة الذي يتم دفعه وفقًا لعقد الادخار الإنشائي، بشرط أن يكون لدى المودع إيداع مبلغ معين في حسابه خلال العام. لا يمكن الحصول على قرض الإسكان إلا من قبل مودع بنك الادخار البناء بعد فترة زمنية معينة (عادة 5-6 سنوات)، قام خلالها بإيداع ودائع شهرية بالمبلغ المحدد في العقد. أسعار الفائدة (سواء على الودائع أو على القروض) ثابتة طوال مدة العقد. إن الميزة الكبرى التي يتمتع بها "النظام الألماني" هي شفافيته الكاملة. وفقا للقانون الألماني بشأن بنوك الادخار البناء، لا يمكن لهذه المنظمات القيام بأي عمليات نشطة بخلاف إصدار القروض لأعضائها. وبالتالي، على عكس المودع في البنك التجاري الذي ليس لديه أي معلومات، فإن المودع في بنك توفير البناء يعرف بالضبط من يستخدم أمواله وتحت أي ظروف.

وفي كازاخستان، تتمثل ميزة هذا النظام في عدم الحاجة إلى طلب إثبات الملاءة المالية من المقترض المستقبلي، وهو ما يشكل العقبة الرئيسية عندما تصدر البنوك قروض الرهن العقاري "الكلاسيكية".

وفي الولايات المتحدة، كانت هناك في السابق "قاعدة الخط الأحمر" التي يمكن من خلالها إصدار القروض. يتم إصدار القرض في الولايات المتحدة الأمريكية للفترة التي يعمل خلالها المقترض، أي. حتى التقاعد. هناك ميزة الإقراض التالية في الولايات المتحدة الأمريكية: تنقسم المباني السكنية إلى 3 مجموعات: الأرخص والمتوسط والأغلى. بالنسبة للمجموعة الأولى، يتم إصدار القرض من قبل الدولة؛ وبالنسبة للمجموعتين التاليتين، يتم إصدار القرض بمساعدة مؤسسات الرهن العقاري الخاصة.

في بلدان مثل الولايات المتحدة الأمريكية وألمانيا وفنلندا واليابان وكندا، تتفاعل الدولة، ممثلة بهيئاتها، عندما يكون السعر مرتفعًا جدًا: إذا تجاوز معدل الربح أثناء أعمال البناء والتركيب المعدل المتوسط (10-12٪) )، ثم يتم التحقيق في أسباب هذه الزيادة - عندما تكون الدولة غير معقولة، تنفذ التنظيم الإلزامي.

يعد تحديد التكلفة الموثوقة للمشروع بأكمله مبدأ أساسيًا لأنشطة شركات المقاولات الأجنبية. ولهذا الغرض، في جميع مراحل الاستثمار، عند تحديد تكلفة البناء، يتم استخدام المؤشرات الإجمالية لتكلفة البناء. في الولايات المتحدة الأمريكية، تنشر شركة R.S.MEANS سنويًا مجموعات الأسعار بمؤشرات أمريكية متوسطة في طبعات كبيرة. وفي إنجلترا، قامت شركة "Technical Indexes Ltd." تنشر مجموعات "WESSEX" مع مؤشرات مجمعة لتكلفة العمل. عند إجراء مناقصة العقد، يكون عامل تكلفة موضوع العطاء هو 50-70٪ من بين عوامل أخرى لاتخاذ قرار إيجابي.

إن تعاون الشركات المشاركة في أنشطة البناء يمكن أن يقلل بشكل كبير من تكلفة بناء المساكن. 80٪ من الخسائر أثناء عملية البناء تنشأ من حلول التصميم غير الكاملة، وبالتالي، مع هذا التفاعل، يتم تقليل التكاليف عن طريق تقليل تكاليف الإعلان، والخصومات المتبادلة على الخدمات المقدمة والمواد الموردة. إن ممارسة إنشاء الكارتلات على أساس رابطة شركات التصميم والعلمية وشركات البناء وشركات تصنيع المواد معروفة منذ فترة طويلة في الخارج.

النقطة المهمة التالية في تنظيم البناء هي دور العميل والشخص الذي يؤدي وظائفه. في إنجلترا وفنلندا والسويد، غالبًا ما يكون ممثل العميل مهندسًا معماريًا. فهو يختار المتخصصين اللازمين للبناء، الذين يحددون التكلفة الأولية للبناء، ويقومون بأعمال المقاولة من الباطن، ويجمعون البيانات الضرورية الأخرى. ويقوم المهندس المعماري معهم بإعداد وثائق لإبرام العقد الذي ينص على جدوى المشاركة في المناقصة وبرنامج العمل قبل وبعد المناقصة وأساليب العمل الاقتصادية وقضايا تقليل مدة البناء.

في الولايات المتحدة الأمريكية، يقوم العميل بإنشاء مجموعة قد تشمل المقدرين والمهندسين والاقتصاديين ومديري العقود ورؤساء العمال. بعد ذلك، يقومون بتطوير جميع الوثائق والرسوم البيانية اللازمة لعملية البناء. وبناء على المواد المستلمة، يبدأ مدير العقود العمل مع شركات المقاولات. وفي الوقت نفسه، من أجل الاختيار الأمثل، من الشائع إشراك الشركات الاستشارية. وفي اليابان، يتم تنظيم مختبرات ومعاهد بحثية كبيرة في شركات البناء، ويتم تعيين العلماء بنشاط لتزويد الشركات بالموظفين. في هذه الحالة، بدلا من مفهوم "العميل"، يتم استخدام مفهوم "المطور"، الذي تشمل وظائفه الاستحواذ على الموقع والتمويل والبناء وبيع المساكن.

في ألمانيا، يتم استلام طلب العمل من قبل المقاول العام، الذي يقوم بدوره بتوزيعه على الشركات المتخصصة ويكون مسؤولاً عن الالتزام بالمواعيد النهائية وجودة البناء.

ميزة أخرى هي العلاقة بين العميل والمقاول، مما يؤثر على تكوين العلاقة بين المساهم والعميل. تتخذ ممارسات فرنسا وإنجلترا والولايات المتحدة الأمريكية وألمانيا موقفًا مفاده أن المورد، عند التصنيع من مواده الخاصة، يصبح مالك العنصر الذي تم إنشاؤه. فيما يتعلق بالبناء، لا يمكن للعميل الدخول في اتفاقيات مع مستثمرين آخرين. عند إبرام اتفاقيات بين المساهمين والمستثمرين، هناك قاعدة عالمية للعمل مع مخططات الأسهم - "مبدأ الطابق الثاني": المشاركة في عملية الاستثمار في البناء تكون أقل خطورة عندما يرتفع إطار المبنى إلى طابقين على الأقل. .

تتطلب الخبرة العالمية في استخدام التقنيات الجديدة في البناء دراسة وثيقة، مع الأخذ في الاعتبار ديناميكيات تطوير الصناعة في السنوات الخمس المقبلة.

وبالتالي، في حل مشكلة تقليل وقت بناء الأشياء، فإن التجربة الصينية تستحق الاهتمام. على سبيل المثال، في مقاطعة هونان، تم بناء ناطحة سحاب مكونة من 30 طابقًا بمساحة إجمالية قدرها 17000 متر مربع في 360 ساعة فقط. علاوة على ذلك، كان المشروع أكثر كفاءة في استخدام الطاقة بخمسة أضعاف من المشاريع المنافسة. علاوة على ذلك، تميز الهيكل بزيادة الثبات وتضمن عددًا من ميزات التصميم التي أتاحت له “مقاومة الزلازل التي تصل قوتها إلى 9 درجات على مقياس ريختر”. .

ومن المثير للاهتمام أن التقنيات المبتكرة ذات الصلة: دعم توفير الطاقة، والصداقة البيئية، وما إلى ذلك. لا تبطئ البناء، ولكن اجعله أكثر بساطة وموفرًا للمواد ومتينًا، مما يسمح لك بتحقيق النسبة المثلى من الوقت والمال الذي يتم إنفاقه.

تتمتع الدول المتقدمة بخبرة واسعة في تقديم وتنفيذ التدابير اللازمة لتحفيز البناء الأخضر. تظهر الممارسة الدولية أن البناء الأخضر يتطور بشكل أكثر فعالية بشرط تنفيذ مجموعة من التدابير على مستويات مختلفة من تنظيم عملية البناء - تحديد أهداف الدولة في مجال تحقيق كفاءة الطاقة، وتحديث الإطار التنظيمي للبناء والتمويل وإدخال التطوع المعايير البيئية.

إن الشركة الرائدة بلا منازع في مجال الحوافز الحكومية لكفاءة استخدام الطاقة اليوم هي الولايات المتحدة. تبذل حكومة البلاد جهودًا لتعزيز البناء الأخضر بشكل نشط على جميع المستويات - الفيدرالية والإقليمية والمحلية. يعمل ما يصل إلى 12 وكالة فيدرالية و34 ولاية وأكثر من 200 مسؤول حكومي محلي على الترويج لمعايير البناء الأخضر أو فرضها. وقد ركزت سياسات الدولة في المقام الأول على تعزيز الحد الأدنى من معايير كفاءة استخدام الطاقة وقوانين البناء. وفي الوقت نفسه، يتم تشجيع الإنجازات الهامة في اتجاه البناء البيئي من خلال الإعفاءات الضريبية، والإعفاءات الضريبية على الممتلكات، وضمانات القروض، وما إلى ذلك.

حدد قانون استقلال وأمن الطاقة لعام 2007 أهدافًا لتقليل جميع انبعاثات الغازات الدفيئة المرتبطة بالعمليات العقارية التجارية إلى الصفر بحلول عام 2030. ويدعو قانون التعافي وإعادة الاستثمار الأميركي لعام 2009 إلى استثمار 80 مليار دولار في كفاءة استخدام الطاقة، بما في ذلك 4.5 مليار دولار في تخضير المباني البلدية. في عام 2009، التزمت حكومة الولايات المتحدة بخفض انبعاثات الغازات الدفيئة المرتبطة بتشغيل العقارات البلدية إلى الصفر بحلول عام 2030.

الاتفاقيات الدولية مثل بروتوكول كيوتو هي القوى الدافعة الرئيسية التي تحدد أهداف خفض انبعاثات الغازات الدفيئة في الاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة، فضلا عن تشكيل التشريعات المحلية. دخل توجيه بشأن تغير المناخ حيز التنفيذ في الاتحاد الأوروبي، والذي يتضمن تدابير لخفض الانبعاثات بنسبة 20٪ بحلول عام 2020. ونظراً للاختلافات الإقليمية وشدة آثار تغير المناخ، سيتم اتخاذ معظم تدابير التكيف على المستوى الوطني أو الإقليمي أو المحلي. في عام 2011، اقترحت المفوضية الأوروبية خطة جديدة لكفاءة الطاقة، بما في ذلك التدابير اللازمة لتحقيق وفورات إضافية في إمدادات الطاقة واستهلاك الطاقة. وتتجاوز الخطة هدف الـ 20% وتسعى إلى إنشاء بنية تحتية مشتركة لتحقيق كفاءة استخدام الطاقة في الاتحاد الأوروبي بعد عام 2020.

وفي عام 2008، أصدرت المملكة المتحدة قانون تغير المناخ، الذي يهدف إلى خفض الانبعاثات بنسبة 80٪ بحلول عام 2050 مقارنة بمستويات عام 1990.

تعهدت الحكومة الفيدرالية الألمانية بخفض انبعاثات الغازات الدفيئة بنسبة 40٪ بين عامي 2008 و 2012. ألمانيا هي مصدر لتصدير المعرفة في مجال البناء الأخضر.

في الساحة السياسية في روسيا، أصبحت كفاءة الطاقة واحدة من أكثر المواضيع إلحاحًا منذ عام 2008، وفي عام 2009، صدر القانون الاتحادي رقم 261-FZ "بشأن توفير الطاقة وزيادة كفاءة الطاقة وتعديلات بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" واعتمدت مهمة زيادة كفاءة الطاقة في الاقتصاد الروسي بنسبة 40%.

في مجال التنظيم الفني، فإن الانتقال إلى الأكواد الأوروبية، كما ذكر أعلاه، وكذلك إدخال نظام مؤشرات كفاءة الطاقة ووضع علامات على الطاقة يستحق الاهتمام.

في الممارسة الدولية، يتم تقييم كفاءة الطاقة في مجال مواد البناء ومنتجات غلاف البناء فقط للنوافذ. على عكس التقنيات السابقة، وصل إنتاج الحشوات الشفافة إلى المستوى الذي يتم فيه تسليم النوافذ إلى الموقع كمجموعة جاهزة للتركيب. لذلك، يجب ضمان جودة النوافذ - نفاذية الضوء، والحماية من الضوضاء، ونقل الهواء، ومقاومة انتقال الحرارة - من قبل الشركة المصنعة والامتثال للمؤشرات القياسية المحددة في اللوائح الحالية. منذ عام 2011، مع إصدار معيار ISO 18292:2011، ظهرت منهجية دولية موحدة تسمح للمرء بتقييم مؤشر آخر - كفاءة استخدام الطاقة في النوافذ، مع مراعاة تعدد استخداماتها.

تم الانتهاء من مرحلة تطوير المنهجية الأوروبية لتقييم كفاءة استخدام الطاقة في النوافذ في عام 2003 وشاركت فيها منظمات بحثية في 8 دول أوروبية: ألمانيا وهولندا والدنمارك وبريطانيا العظمى وإيطاليا والنرويج والسويد وفنلندا. أصبح هذا هو الأساس الرئيسي لتطوير طرق تحديد وإصدار الشهادات لكفاءة استخدام الطاقة في النوافذ. وكان الغرض من تطوير المنهجية هو تسهيل اختيار المستهلك وتشجيع المصنعين والموردين فيما يتعلق بالنوافذ الموفرة للطاقة.

في الممارسة الدولية للتوحيد القياسي وإصدار الشهادات، لم يتم تطوير منهجية لتقييم كفاءة استخدام الطاقة في مواد العزل الحراري. في نظام التقييس وإصدار الشهادات الخاص بـ Energy Star الأمريكي لمواد العزل الحراري، يستخدمون ممارسة تثقيف المستهلكين حول خصائص العزل الحراري للمواد، مع شرح المؤشرات التي يجب اختيارها لبناء مبنى فردي، وكيف يتم اختيار مواد العزل الحراري ينبغي وضعها في الهياكل لتحقيق أكبر تأثير لتوفير الطاقة. في الوقت نفسه، يتم توحيد وإصدار الشهادات لمواد العزل الحراري في الولايات المتحدة الأمريكية وكندا وأستراليا ودول الاتحاد الأوروبي وفقًا للمؤشرات المقبولة عمومًا لهذه المواد - التوصيل الحراري والكثافة وخصائص الحريق والمؤشرات الإضافية: الانضغاطية ، رطوبة الامتصاص، قوة الانحناء، قوة القص، ثبات الأبعاد عند درجات الحرارة والرطوبة المختلفة وغيرها.

عند تطوير منهجية لتقييم كفاءة الطاقة المحتملة، من الضروري مراعاة الخبرة الدولية في طرق تحديد خصائص العزل الحراري، مع مراعاة ظروف تشغيل مادة العزل الحراري في الهيكل - درجة حرارة التشغيل والرطوبة. ووفقاً لهذه المواقف، تختلف طرق تقييم التوصيل الحراري لمواد العزل الحراري في نظام التقييس وإصدار الشهادات، على سبيل المثال، في دول الاتحاد الأوروبي والولايات المتحدة الأمريكية ودول الاتحاد الجمركي. نظرًا لأنه من المخطط عند تشييد المباني في جمهورية كازاخستان استخدام مواد العزل الحراري الفعالة للإنتاج المحلي والمستورد، فإن إزالة الاختلافات في طرق الاختبار ستجعل من الممكن مقارنة مواد العزل الحراري المختلفة بشكل مناسب وفقًا لخصائصها الوظيفية الرئيسية - الموصلية الحرارية.

كل ما سبق يسمح لنا أن نستنتج أن هناك فرصًا لمزيد من التطوير التدريجي لصناعة البناء المحلية.

يعتبر بعض المشاركين في السوق أن الحظر المحتمل على تمويل الأسهم في روسيا هو تغيير كامل في نظام البناء نفسه ونهاية العالم تقريبًا. ومن المثير للاهتمام في هذا الصدد اللجوء إلى الخبرة الأجنبية. لقد تجاوزت جميع البلدان المتقدمة تقريبا عصر المزارعين وانتقلت إلى نماذج أخرى. وتم إدخال آليات الاستثمار المشترك في البناء، حيث يمكن شراء السكن بسعر ثابت، ولكن يتحمل المستثمر نفس المخاطر التي يتحملها المطور.

جذب السكان

في الخارج، هناك نظامان لجذب مستثمري القطاع الخاص لبناء المساكن، كما يقول إيجور إندريكسونز، مدير الاستثمار العقاري ومؤسس بوابة Indriksons.ru. الأول هو نفسه كما هو الحال في روسيا، عندما يقوم المطور بالبناء بأموال المالكين، أي أنه يبيع الشقق، ويدفع الناس ثمنها، ثم يبدأ بناء المنشأة. يقول السيد إندريكسونز: "يعمل هذا النظام بشكل رئيسي في البلدان القريبة من روسيا من حيث التنمية الاقتصادية، مثل بلغاريا ورومانيا". وفي الوقت نفسه، فإن الأفراد ليسوا في الواقع مستثمرين مشاركين، بل هم مشترون للمنازل: فحقوقهم محمية، وهم في كثير من الأحيان لا يتحملون نفس المخاطر التي يتحملها المطور.

تم استخدام تمويل رأس المال لبناء المساكن، وهو مشابه جدًا للتمويل الروسي الحالي، بنشاط في منتصف الثمانينات في الأرجنتين. لم يكن هناك تمويل مصرفي في البلاد في ذلك الوقت، وكان عدد كبير من الناس بحاجة إلى السكن. كانت الطريقة الوحيدة لحل مشكلة الإسكان هي جذب الأموال من السكان، وهو ما يسمى بالبناء على قدم المساواة - بناء المساواة. وفي وقت لاحق، في أوائل التسعينيات، تم استعارة التجربة الأرجنتينية في تشيلي، ولكن هناك، على عكس الأرجنتين، لم تكن الدولة تنظم هذا المجال تقريبًا. كقاعدة عامة، يتحد المساهمون لبناء مبنى سكني والحصول على دخل منه بما يتناسب مع رأس المال المستثمر. وأدى ذلك إلى عدد كبير من حالات الإفلاس. وعلى نحو مماثل، أدى البناء المشترك إلى إفلاس العديد من الشركات في السلفادور في منتصف التسعينيات، إلى أن حظرت الحكومة هذا المخطط.

ووفقا لإيجور إندريكسون، فقد تم اعتماد ممارسة مختلفة في الدول الأوروبية: فهي تعتمد على مشاركة أكبر للبنوك في مثل هذا العمل، ولكنها تنطوي أيضًا على بعض المشاركة من الأفراد.

والفارق الرئيسي بين الممارسة المقبولة في أوروبا وبناء الأسهم المشتركة في روسيا هو أن المستثمرين المشاركين في الخارج يتحملون المسؤولية الكاملة عن مستقبل المشروع - بل إنهم في الواقع يعملون كمستثمرين كاملين مع كل المخاطر المصاحبة. تقول إيكاترينا روميانتسيفا، رئيسة مجلس إدارة الشركة: "في روسيا، يخطئ الناس في البناء المشترك باعتباره نوعًا خاصًا من الشراء والبيع، بينما في الخارج يعد هذا في الواقع استثمارًا مشتركًا، حيث يتحمل كل من المطور والمستثمرين المشاركين المخاطر". مدراء مجموعة كالينكا. ووفقا لها، فإن الممارسة "الروسية" المتمثلة في جذب الأموال من المساهمين غير مقبولة في الخارج.

كل الأمل في البنوك

يتم تنفيذ وظيفة الإشراف على المشروع في أوروبا من قبل البنوك. وفقا لإيكاترينا روميانتسيفا، تطورت العلاقات متبادلة المنفعة بين المطورين والبنوك تاريخيا في الدول الأوروبية. على وجه الخصوص، هناك أسعار فائدة منخفضة للمطورين، ونظام متطور للمدخرات التعاقدية، وفي قلب كل شيء يوجد اقتصاد قوي، يسمح للأوروبيين بعدم استخدام مخططات المشاركة في الأسهم في البناء. يقول الخبير: "في روسيا، البنوك ليست مستعدة لإقراض المشاريع قيد الإنشاء، ولهذا السبب تحدد أسعار فائدة مرتفعة على القروض أو تطالب بجزء من المساحة في المشروع".

"في الوقت الحالي، في جميع البلدان الأوروبية، يعمل نفس المخطط تقريبًا: يكتسب المطور الأرض، ويحصل على تصريح بناء، ويبني مشروعًا، ثم يبدأ بيع الشقق، ويتم إبرام عقود البيع، ويتم تسجيلها في السجل العقاري - وبالتالي، فمن من المستحيل بيع نفس الشقة مرتين "، كما يقول إيجور إندريكسون. بعد ذلك، يتم تحديد الدفعة الأولى، ويحدد كل مطور هذا المبلغ بشكل مستقل، ولكن كقاعدة عامة، لا يتجاوز 10٪ من تكلفة الشقة. ويمكن تحويل هذه الأموال إما إلى المطور نفسه أو تخزينها حتى الانتهاء من بناء المشروع في حساب لدى المحامين. بعد الانتهاء من البناء، يقدم المطور البيانات إلى البنك، حيث تم بالفعل بيع 80٪ من الشقق في مشروعه، وفقًا لسجل المساحة، ويقدم البنك التمويل.

"التمويل، بالطبع، لا يتم إصداره لكل شيء مرة واحدة، ولكن يتم توفيره على أجزاء، ويقدم المطور تقارير لكل مرحلة من مراحل البناء"، كما يوضح السيد إندريكسونز. بعد تشغيل المشروع، يقوم المشترون إما بدفع 90٪ من التكلفة المتبقية للشقة بأنفسهم، أو يلجأون إلى الأموال المقترضة - الرهن العقاري.

ومع ذلك، مع التمويل المصرفي، ليس كل شيء بسيطا. "إن بنوك الاتحاد الأوروبي هي جهات إقراض محافظة للغاية، وإذا تعهدت بتمويل مشروع قيد الإنشاء، فهي على استعداد لتعويض ما لا يزيد عن 50٪ من تكاليف البناء، وتختار بعناية الأشياء التي تقرضها البنوك للمشروع بشكل غير مباشر "ضمان اكتماله" ، تشرح إيكاترينا روميانتسيفا.

يساهم المطور بالجزء الآخر من الأموال بنفسه، ويعيد القرض البنكي في المرحلة النهائية، عندما يتمكن من الوصول إلى الأموال من مستثمري القطاع الخاص. تقول السيدة روميانتسيفا: "يتم تخزين هذه الأموال في حسابات خاصة ولا يستلمها المطور بالكامل إلا بعد تشغيل المنشأة". ووفقا لها، يتم تحويل الأموال عادة على عدة مراحل. تقدم - عند استلام رخصة البناء، جزء من المبلغ - عندما يكون الكائن جاهزًا بنسبة 30٪، ثم عندما يكون 50-60٪ جاهزًا، وفقط في المرحلة النهائية يتم تحويل المبلغ المتبقي. قد تختلف المراحل والمبالغ المنقولة، ولكن في جميع الأحوال، من أجل الحصول على أموال المستثمر، يلتزم المطور بإكمال مبلغ العمل المحدد في العقد.

حصة أصحاب القطاع الخاص

ووفقا لمارينا شالايفا، مديرة قسم العقارات الأجنبية في نايت فرانك، يمكن للمطور في ألمانيا جذب ما يصل إلى ثلث الاستثمارات المطلوبة من الأفراد، ولكن يتم تلقي الأموال من المستثمرين المشاركين تدريجيا، على عدة مراحل.

"تبدأ المبيعات عادة في مرحلة المشروع، عندما لا تكون هناك حتى حفرة أساس بعد: يدفع المشترون النهائيون الذين يشترون الشقق دفعة أولية تتراوح بين 20-30٪، ويتم توزيع جميع الدفعات اللاحقة على عدة شرائح طوال فترة البناء بأكملها. "في هذه الحالة يكون سعر الشراء ثابتًا" - يقول الخبير.

قبل الموعد التالي المحدد، يرسل المطور للمشترين خطاب معلومات يقدم فيه تقريرًا عن العمل المنجز وفقًا للجدول الزمني. إذا تم الانتهاء من العمل، يطلب من المشترين نقل الشريحة التالية - يتم تسجيل جميع العلاقات في السجل العقاري (Grundbuch).

“عند شراء شقة في مرحلة البناء، يتم القيد المؤقت في السجل العقاري عن الخلف الجديد لحق الشقة، والذي يأتي في المرتبة الثانية بعد المطور، وبعد تسليم المنزل، يقوم المشتري بالتوقيع على شهادة القبول وتقول مارينا شاليفا: "يتم إلغاء القيد المؤقت في السجل العقاري وإدخال الدفعة الأخيرة فقط بعد ذلك ويتم إدخال ثابت يتم بموجبه نقل جميع الحقوق في الشقة إلى المشتري".

في المملكة المتحدة، عادة ما يرتبط تمويل الأسهم في المراحل المبكرة في المقام الأول بالعقارات التجارية أو العمل في مجال غير قياسي، مثل بناء سكن الطلاب، كما يقول سيرجي فيدوروف، رئيس القسم القانوني الدولي في شركة EVANS. ووفقا له، يشارك عدد معين من المستثمرين في تمويل مثل هذا المشروع، والذين، من خلال الحصول على حصة، يحصلون على الفور على ملكية هذا العقار. "يتم تقسيم مبلغ الاستثمار عادة إلى ثلاثة أجزاء: الوديعة الأولى غير القابلة للاسترداد هي 10٪ من المبلغ الإجمالي، والثانية - عند تسليم مرحلة البناء المحددة في العقد، وبعد تلقي إخطار بجاهزية المشروع يقول الخبير: "يتم سداد الدفعة النهائية للكائن. تتم جميع الدفعات من خلال مكتب محاماة أو وكيل المشتري الذي يتحقق من شرعية الدفع وجاهزية المبنى". يطلب قانون المملكة المتحدة من المطور الاحتفاظ بالودائع في حساب ائتماني يديره وصي عام أو محامٍ.

يوجد في ألمانيا أيضًا بنوك ادخار للبناء: يقوم سكان البلاد بإيداع ودائع تستخدم لتقديم قروض البناء للمطورين. "في الواقع، بنوك الادخار البناء هي البنوك التي تعمل على تلبية الاحتياجات السكنية لسكان البلاد. ظهرت في ألمانيا، ثم انتشرت على نطاق واسع في أوروبا، وهي تعمل الآن في المجر، وجمهورية التشيك، وكرواتيا، وفرنسا، ونظام مماثل. تقول إيكاترينا روميانتسيفا: "إنها موجودة في المملكة المتحدة وبلدان أخرى". ووفقا لها، وفقا لهذا المخطط، من المعتاد شراء شقق جاهزة، وغالبا ما يتم تأجيرها مفروشة بالكامل. تكلفة هذا السكن أعلى مما كانت عليه في مرحلة البناء، وهو ما يناسب المطورين: من خلال بيع العقارات الجاهزة، يحصلون على ربح أكبر بنسبة 20-30٪ مقارنة ببيع الشقق قيد الإنشاء. "بالنسبة للمشترين من القطاع الخاص، يعد هذا أيضًا خيارًا جيدًا: تقدم البنوك قروضًا عقارية للمساكن الجاهزة بنسبة 3-5٪، ويمكنك الانتقال إليها على الفور بالطبع، هناك دائمًا خطر عدم اكتمال العقار بالنسبة للبعض على سبيل المثال، قد يتعرض أحد المطورين للإفلاس. يتم تقليل هذه المخاطر من خلال ممارسة التأمين العقاري، وهو أمر منتشر على نطاق واسع في أوروبا.

ومع ذلك، كما يعترف الخبراء، لم يتم تطبيق مثل هذا المخطط على الفور في أوروبا. "تحولت جميع الدول الغربية تقريبًا، بما في ذلك بريطانيا العظمى وفرنسا وألمانيا والولايات المتحدة الأمريكية، إلى نظام جديد، وتخلت عن البناء المشترك، مما أدى إلى استقرار السوق وزيادة السيطرة على المطورين الصغار الذين بنوا مساكن منخفضة الجودة، وغادروا السوق. " - يقول إيجور إندريكسون.

بمعنى آخر، إذا كانت هناك مسؤولية، إذا لم يحصل المطور على المال قبل الانتهاء من البناء، فلن يحصل على ربح إلا عند الانتهاء من المشروع، لذلك في مثل هذا النظام لا يوجد دافع للبناء بشكل سيء أو غير مكتمل بناء الكائن.

أليكسي لوسان

يتم شراء جزء كبير من المباني الجديدة في روسيا بموجب اتفاقيات المشاركة في رأس المال DDU. هذا هو اسم المخطط الذي يشتري فيه الشخص مسكنًا لم يتم بناؤه بعد: بحلول وقت إتمام الصفقة، لا يمكن بيع الشقة إلا على الورق. وهذا أمر لا يمكن تصوره في معظم الدول الأوروبية. لا يقتصر الأمر على أن الناس لا يشترون مساكن غير مكتملة فحسب، بل لا يمكنهم حتى أن يتخيلوا أن هذا ممكن من حيث المبدأ.

كل شيء عن القصة

والسبب هو كيفية تطور سوق العقارات في روسيا والاتحاد الأوروبي. في بلادنا، كان ظهور مؤسسة البناء المشترك نتيجة للوضع الاقتصادي الحالي. في فجر ظهور اقتصاد السوق - أي في تسعينيات القرن الماضي - لم ينتشر الإقراض المصرفي للمطورين في روسيا. أولا، كان اقتراض الأموال من البنك غير مربح بسبب أسعار الفائدة الضخمة على القروض (مقارنة بأوروبا، كانت أسعار الفائدة في روسيا أعلى بكثير). ثانيا، لم تكن جميع البنوك على استعداد لتقديم قروض للبناء، وأولئك الذين قرروا إصدار مثل هذا القرض نادرا ما يقدمون مبلغا كافيا للمشروع بأكمله. ثالثا، سعت البنوك التي مولت موقع البناء إلى القيام بدور نشط كمستثمرين. وبعبارة أخرى، كان الشرط الواجب هو الحصول على جزء من المساحة في المنزل المبني.

في هذه الحالة، حاول المطورون إيجاد طرق بديلة للاستثمار في البناء. أصبحت الأموال من مشتري الشقق وسيلة فعالة وفعالة. في البداية، ظهرت العديد من خطط الاستثمار المشترك، واتفاقيات الشراء والبيع الأولية وتعاونيات بناء المساكن (HBCs). وفي وقت لاحق، دخل نظام المشاركة في رأس المال إلى السوق، وينظم هذا المخطط الآن القانون الاتحادي رقم 214.

المساعدين الرئيسيين هم البنوك

في السوق الأوروبية، يفضل المطورون في مرحلة البناء العمل ليس مع المستهلك النهائي، ولكن مع القروض المصرفية. الفائدة على القروض المصرفية ليست مرتفعة جدًا، لذا فهي لا تثبط عزيمة المطورين. ونتيجة لذلك، ليس لديهم مفهوم البناء المشترك.

في الوقت نفسه، ينتشر نظام ما يسمى مدخرات العقود على نطاق واسع في أوروبا، والذي يسمح لك بشراء العقارات أثناء مرحلة البناء. على وجه الخصوص، في ألمانيا يسمى هذا النموذج بنوك الادخار البناء. ووفقا لهذا النموذج، يقوم الفرد باستثمار الأموال في بنوك الادخار. وتشارك الدولة في تمويل جزء من المساهمة وفقا لعقد توفير البناء. بعد مرور بعض الوقت (عادة حوالي ست إلى سبع سنوات)، يحق لمودع بنك الادخار البناء الحصول على قرض سكني لشراء مسكن.

من المهم أن نلاحظ أن بنوك توفير البناء لا يمكنها القيام بأي نشاط آخر غير جذب الأموال من المواطنين للاستثمار اللاحق في بناء المنازل. يشير هذا إلى موثوقية وشفافية نظام المدخرات التعاقدية هذا.

وتوجد أنظمة مماثلة في بلدان أوروبية أخرى - وخاصة في فرنسا والمملكة المتحدة. وهكذا، يوجد في فرنسا نظام حسابات التوفير، والذي بموجبه يقوم المقترض المستقبلي بتجميع مبلغ معين، وبعد ذلك يمكنه التقدم بطلب للحصول على قرض لشراء منزل. عادة لا تتجاوز المعدلات 4٪. بالإضافة إلى ذلك، توجد في فرنسا منظمات ائتمانية منفصلة تصدر القروض حصريًا لأصحاب الأراضي وشركات البناء. وفي المملكة المتحدة، تعمل جمعيات البناء أيضًا بنجاح، وتكون أنشطتها قريبة من بنوك التوفير الألمانية للبناء.

ويمكن مقارنة أنظمة الادخار التعاقدية هذه بنظيراتها الروسية في شكل تعاونيات ادخارية. مثل هذه المنظمات ليست شائعة جدًا في روسيا، وفي بلدنا، يعد التمويل المباشر لمشاريع البناء من قبل المواطنين أكثر شيوعًا.

هناك اختلاف مهم آخر وهو أن السوق الأولية في أوروبا تقدم شققًا في مباني جديدة جاهزة، وغالبًا ما تكون مفروشة بالكامل أيضًا. السوق الرئيسي في روسيا هو المباني في مرحلة حفرة الأساس أو حتى المشاريع الموجودة على الورق فقط. لذلك، في الدول الأوروبية، يتم بيع المساكن الجاهزة، ولكن في بلدنا، بحلول وقت تشغيل المنزل، تم بالفعل بيع معظم الشقق.

نحن نحسب الفوائد

في أوروبا، ليس من الممكن اقتصاديًا للمطورين بيع المساكن أثناء مرحلة البناء: فالشقق في مبنى قيد الإنشاء أرخص بنسبة 20-30٪ تقريبًا من تلك الموجودة في المبنى النهائي، وستتطلب المبيعات السريعة طاقمًا من مندوبي المبيعات والمسوقين وغيرهم من الموظفين. يمكن للمطورين في الدول الأوروبية تقديم استثناءات لكبار المستثمرين الذين يشترون على الفور كمية كبيرة من المعروض في المجمع - على سبيل المثال، ثلث جميع الشقق. إنهم لا يعملون مع مشتري التجزئة في مرحلة التنقيب.

هناك تفسير آخر لهذا الوضع: كما أنه من غير المربح للمشتري شراء شقة في مبنى قيد الإنشاء. والحقيقة هي أن ارتفاع تكلفة العقارات يؤدي إلى حقيقة أن جزءًا كبيرًا من المشترين يضطرون إلى الحصول على قروض الرهن العقاري لشراء شقة. وإذا أخذ المشتري شقة في عقار جاهز، فإننا نتحدث عن معدلات فائدة منخفضة - حوالي 4٪ سنويًا. إذا أراد المشتري شراء شقة في مبنى قيد الإنشاء، يجوز للبنك رفض هذا القرض. إنهم ببساطة ليس من المربح لهم الانخراط في شيء يحتمل أن يكون محفوفًا بالمخاطر ولم يكتمل بعد. يمكن لمؤسسات الائتمان تقديم استثناءات - ولكن فقط إذا كنا نتحدث عن كبار المستثمرين الذين أثبتوا أنفسهم بالفعل في السوق.

اتضح أنه في الدول الأوروبية، إذا كان من الضروري الحصول على قرض رهن عقاري، فمن المربح للمقترض أن يشتري مساكن جاهزة - الأسعار أقل، والمنزل مكتمل بالفعل، وبالتالي، هناك لا توجد مخاطر. يرجع نظام الإقراض العقاري هذا إلى الاقتصاد المستقر في البلاد.

بالإضافة إلى ذلك، في العديد من الدول الأوروبية (على وجه الخصوص، فرنسا) لا يسمح بنقل كامل مبلغ العقارات المشتراة إلى المطور. يتم دفع ثمن الشقة بما يتناسب مع مراحل البناء: على سبيل المثال 5% في مرحلة الحصول على رخصة البناء، ومن ثم يصل إلى 70% من السعر في مرحلة استكمال بناء المنزل والباقي المبلغ بعد تشغيل المنزل.

الحقائق الروسية

هناك سمة أخرى محددة لروسيا. بعد وصول البلاشفة إلى السلطة، كان مفهوم الملكية الخاصة للأرض غائبا لفترة طويلة، حيث تم سحب الأرض من التداول. وفي الوقت نفسه، لم تكن المباني والهياكل التي تم تشييدها مملوكة للدولة حصريًا. هذه هي الطريقة التي نشأت بها مشكلة عالمية لم يتم حلها بعد: يوجد في روسيا حقان من حقوق الملكية المستقلة - الأرض وموقع البناء. ويؤدي ذلك إلى أن الأرض قد تكون مملوكة لمواطن أو كيان قانوني، والمنشأة المبنية عليها قد تكون مملوكة لشخص آخر.

ونتيجة لذلك، هناك العديد من النزاعات في بلدنا بشأن تحديد حقوق ملكية العقارات قيد الإنشاء - خاصة إذا تم بناؤها كجزء من تنفيذ عقود الاستثمار. في كثير من الأحيان، تنشأ دعوى قضائية طويلة الأجل في إطار علاقات الإيجار - ولكن توفير قطعة أرض بموجب عقد الإيجار يكاد يكون الطريقة الوحيدة لممارسة الحق في تطوير قطعة أرض. غالبًا ما يمنع حل مثل هذه النزاعات القانونية استمرار البناء. ونتيجة لذلك، لا يزال من غير الممكن بناء العديد من المنازل، على الرغم من أن بنائها بدأ منذ سنوات عديدة. وهذا ممكن إذا كان لدى المطور نزاع مع مالك الأرض، ونتيجة لذلك لا يتم تجديد عقد الإيجار لقطعة الأرض ويصبح البناء مستحيلا.

لقد مرت معظم الدول الأوروبية بالفعل بالمرحلة الصعبة المتمثلة في تنظيم العلاقات التي تنشأ أثناء تشييد المباني والهياكل، وطورت مفاهيمها الخاصة للتمييز بين الحقوق في قطعة الأرض والعقارات التي يتم بناؤها. وفقا لتشريعات ألمانيا والنمسا وسويسرا وإستونيا، فإن المبنى ببساطة لا يوجد كموضوع منفصل للقانون. وبعد الانتهاء من البناء تصبح المباني المقامة جزءاً من قطعة الأرض، ويصبح مالك قطعة الأرض مالكاً للشيء المشيد. ربما، إذا كانت هناك ممارسة مماثلة في روسيا، فيمكن تجنب العديد من النزاعات القانونية، كما يكتب RBC.

كل شيء عن القصة

المساعدين الرئيسيين هم البنوك

نحن نحسب الفوائد

الحقائق الروسية