Komitet Państwowy Federacja Rosyjska na temat ochrony środowiska
"ZATWIERDZONY"
Prezydent Państwa
Komitet Federacji Rosyjskiej
na temat ochrony środowiska
V. I. Daniłow-Danilyan
„09” marzec 1999
Technika tymczasowa
definicje zapobiegać
szkody dla środowiska
Moskwa
Metodologię określania, którym udało się zapobiec szkodom dla środowiska, opracował zespół autorów pod przewodnictwem L.V. Wierszkowa, V.L. Grosheva, V.V. Gavrilova (Państwowy Komitet Ekologii Rosji), N.N. Burtsevy (Centrum Projektów i Programów Środowiskowych przedsiębiorstwa zajmującego się odpadami przemysłowymi) ).
W przygotowaniu dokumentu i opracowaniu poszczególnych sekcji uczestniczyli: L.V. Dunaevsky, A.A. Bezrukov (Ministerstwo Zasobów Naturalnych Federacji Rosyjskiej), V.I. Pererva, L.V. Morgun (OkaEkos JSC), A.S. Jakowlew, A.V. Rulev (Państwowy Komitet Ekologii Rosji), P.N. Berezin (Moskiewski Uniwersytet Państwowy Łomonosowa), V.A. Shingareva, I.I. Sorokina (Centrum Projektów i Programów Środowiskowych Przedsiębiorstwa Odpadów Przemysłowych).
Metodologia została zatwierdzona na posiedzeniu sekcji „Ekonomika ochrony środowiska” Rady Naukowo-Technicznej Państwowego Komitetu Ekologii Rosji w dniu 18 grudnia 1998 r. (protokół nr 2).
1. Postanowienia ogólne
1.1. Metodologia ta ustanawia procedurę i metody oceny szkód w środowisku, którym udało się zapobiec w wyniku działań terytorialnych władz środowiskowych Państwowego Komitetu Ekologii Rosji.
1.2. Metodologię opracowano w celu zapewnienia pełniejszego odzwierciedlenia w raportach i prognozach rozwoju społeczno-gospodarczego organów terytorialnych Państwowego Komitetu Ekologii Rosji ogólnego wskaźnika działań na rzecz ochrony środowiska - wielkości możliwych do uniknięcia szkód w środowisku, w zgodnie z zarządzeniem Państwowego Komitetu Ekologii Rosji nr 377 z dnia 08.09.97.
1.3. Metodologia ma na celu uzyskanie zintegrowanej oceny środowiskowo-ekonomicznej szkód, którym udało się zapobiec w wyniku państwowej kontroli środowiska, wdrażania programów i działań środowiskowych, wdrażania działań zgodnie z międzynarodowymi konwencjami w zakresie ochrony środowiska, wdrażania państwowych ocena środowiskowa, wydawanie zezwoleń na działalność ekologiczną, środki mające na celu zachowanie chronionych kompleksów środowiskowych i inne rodzaje działalności.
1.4. Biorąc pod uwagę specyfikę składników środowiskowych i zasobowych środowiska naturalnego każdego podmiotu Federacji Rosyjskiej oraz obszarów działań na rzecz ochrony środowiska, ocena ekonomiczna W tej metodologii zaleca się zapobieganie szkodom dla następujących rodzajów zasobów naturalnych:
Atmosfera;
Zasoby wodne;
Gleby i zasoby gruntów;
Zasoby biologiczne - (flora i fauna).
1,5. Do głównych czynników określających wielkość zapobieżonych szkód w środowisku na terytorium podmiotów Federacji Rosyjskiej należą:
Ograniczenie emisji zanieczyszczeń do atmosfery;
Ograniczenie zrzutów substancji zanieczyszczających do wód powierzchniowych i poziomów podziemnych;
Zmniejszenie powierzchni gruntów pod niedozwolonymi składowiskami;
Ograniczanie zanieczyszczenia gleby substancjami chemicznymi;
Zmniejszanie powierzchni gruntów zdegradowanych;
Zachowanie (zwiększenie) liczby niektórych gatunków zwierząt i roślin, których liczebność jest pożądana do utrzymania (zwiększenia): utrzymanie i zwiększenie różnorodności biologicznej;
Tworzenie i utrzymanie kompleksów przyrodniczych poprzez tworzenie obszarów chronionych i chronionych, zapobieganie pożarom i klęskom żywiołowym, zakazanie nieuprawnionego wycinania, budowy lub wydobycia na tych terenach;
Zapobieganie wszelkim rodzajom kłusownictwa;
Wykonywanie środków biotechnicznych mających na celu zapobieganie śmierci zwierząt lub roślin.
1.6. Środowiskową i ekonomiczną ocenę zapobieżonych szkód w środowisku przeprowadza się na podstawie danych z rocznych sprawozdań terytorialnych organów ochrony środowiska za badany okres, standardowych wskaźników kosztów, materiałów analitycznych i materiałów z badania kompleksów zasobów środowiskowych terytoriów (obszary wodne ), a ocena planowanej wielkości szkód, którym udało się zapobiec, opiera się na planowanych (przewidywanych) szacunkach wartości stosowanych do obliczenia wskaźnika szkód, którym udało się zapobiec.
Metody eksportowo-analityczne i regulacyjne służą do obliczenia szkód, którym udało się zapobiec w rozpatrywanym okresie (przeszłym lub przyszłym) według rodzaju zasobów naturalnych oraz obiektów i obszarów działań środowiskowych.
1.7. Podstawowe zasady przy sporządzaniu szacunków dotyczących zapobieganych szkód w środowisku to:
Uwzględnienie regionalnej charakterystyki negatywnego wpływu działalności gospodarczej na stan różnych zasobów naturalnych i obiektów;
Uwzględnianie czynników wpływających na działalność organów ochrony środowiska w różnych obszarach (kontrola środowiska, badania, kontrola realizacji programów środowiskowych i wypełniania zobowiązań międzynarodowych itp.);
Prostota i praktyczna możliwość określenia wielkości możliwych do uniknięcia szkód w środowisku;
Wiarygodność informacji wykorzystywanych do określenia wielkości możliwych do uniknięcia szkód w środowisku.
1.8. Zapobiegnięte szkody w środowisku określa się na terytorium każdego podmiotu wchodzącego w skład Rosji na podstawie wielkości redukcji negatywnych skutków i wartości wskaźnika konkretnych szkód w środowisku spowodowanych przez jednostkę zredukowanej masy zanieczyszczeń dla określonego rodzaju zasobów naturalnych oraz obiekty.
1.9. Ustala się wartość wskaźnika konkretnych szkód w środowisku, zróżnicowaną dla każdego podmiotu Rosji ze względu na rodzaj zasobów naturalnych (woda, atmosfera, zasoby gruntów, w tym zanieczyszczenia i zaśmiecanie; zasoby leśne, zasoby biologiczne). Wskaźniki konkretnych szkód dla środowiska są korygowane z uwzględnieniem wskaźnika deflatora dla sektorów przemysłowych, ustalonego przez Ministerstwo Gospodarki Rosji na okres objęty kontrolą i przekazanego przez Państwowy Komitet Ekologii Rosji terytorialnym władzom ds. ochrony środowiska.
1.10. Stopień ograniczenia negatywnych oddziaływań na elementy środowiska zależy od działań terytorialnych organów ochrony środowiska w następujących obszarach:
Prowadzenie bieżącego monitoringu środowiska (wydawanie instrukcji) i monitorowanie ich realizacji;
Kontrola realizacji programów środowiskowych;
Kontrola wiarygodności informacji o emisjach, zrzutach i unieszkodliwianiu odpadów dostarczanych przez przedsiębiorstwa zanieczyszczające środowisko oraz kontrola naliczania, przekazywania i wykorzystania płatności środowiskowych;
Gromadzenie sankcji za zanieczyszczenie i inne rodzaje naruszeń środowiska;
Monitorowanie realizacji zobowiązań wynikających z konwencji międzynarodowych;
Przeprowadzanie ocen środowiskowych;
Ochrona środowiska przyrodniczego w rezerwatach przyrody i parkach narodowych.
1.11. Metodologia ta jest przeznaczona do stosowania przez terytorialne władze środowiskowe Państwowego Komitetu Ekologii Rosji przy ustalaniu wielkości zapobieganych szkodom dla środowiska w następujących przypadkach:
Opracowywanie rocznych i wieloletnich prognoz rozwoju społeczno-gospodarczego podmiotów wchodzących w skład Federacji;
Ocena wyników działalności organów terytorialnych Państwowego Komitetu Ekologii Rosji;
Przy racjonowaniu liczby i wsparcia finansowego terytorialnych organów ochrony środowiska Państwowego Komitetu Ekologii Rosji;
Opracowanie i koordynacja programów i działań mających na celu ograniczenie (zapobieganie) negatywnym skutkom działalności gospodarczej dla środowiska naturalnego i jego poszczególnych komponentów środowiskowych i zasobowych (powietrze atmosferyczne, zasoby wodne, zasoby gruntów, zasoby biologiczne).
II. Warunki i definicje
2.1. Jakość ekologiczna środowiska przyrodniczego to zdolność do zapewnienia funkcjonowania systemów ekologicznych, komfortu życia człowieka oraz zachowania bazy fizycznej i geograficznej terytorialnych zespołów zasobów przyrodniczych.
2.2. W Metodologii zanieczyszczenie środowiska oznacza antropogenicznie wywołany dopływ materii i energii do środowiska, prowadzący do pogorszenia jego stanu z punktu widzenia społeczno-gospodarczych interesów społeczeństwa \1\.
2.3. Szkody wyrządzone środowisku naturalnemu oznaczają rzeczywiste straty środowiskowe, ekonomiczne lub społeczne powstałe w wyniku naruszeń przepisów ochrony środowiska, działalności gospodarczej człowieka, naturalnych katastrof ekologicznych i katastrof \1\. Szkody przejawiają się w ubytkach zasobów naturalnych, pracy, materialnych i finansowych w gospodarce narodowej, a także w pogorszeniu warunków socjalnych i higienicznych życia ludności.
2.4. Szkody spowodowane zanieczyszczeniem środowiska - rzeczywiste i możliwe straty gospodarki narodowej związane z zanieczyszczeniem środowiska naturalnego (w tym skutki bezpośrednie i pośrednie, a także dodatkowe koszty likwidacji) negatywne konsekwencje zanieczyszczenie). Uwzględnia się także straty związane z pogarszaniem się zdrowia publicznego, skróceniem okresu pracy i życia ludzi \2\.
2.5. Szkody powstałe w wyniku oddziaływania zanieczyszczeń atmosferycznych na stan środowiska i gospodarkę regionów, a także indywidualnych użytkowników zasobów naturalnych, objawiają się wzrostem zachorowalności ludności, w negatywne konsekwencje zanieczyszczenie zasobów wodnych i gleb przez opad atmosferyczny, zmniejszenie plonów rolnych, zmniejszenie bioproduktywności kompleksów przyrodniczych, przedwczesne zużycie środków trwałych i powłok, pociągające za sobą dodatkowe koszty ich naprawy, a także dodatkowe koszty sprzątania terenów, prania odzieży itp., w stratach wynikających ze spadku potencjału rekreacyjnego terytoriów i terenów rekreacyjnych oraz innych stratach związanych z negatywnymi procesami materialnymi, społecznymi i środowiskowymi.
2.6. Przez szkody spowodowane zanieczyszczeniem środowiska wodnego i funduszu wodnego terytoriów rozumie się straty i szkody materialne i finansowe (bezpośrednie i pośrednie) powstałe w wyniku zmniejszenia bioproduktywności ekosystemów wodnych, pogorszenia właściwości konsumenckich wody jako zasoby naturalne, dodatkowe koszty usunięcia skutków zanieczyszczenia wód i przywrócenia ich jakości, a także szkody dla zdrowia publicznego wyrażone w wartościach pieniężnych.
2.7. Przez szkody spowodowane zanieczyszczeniem zasobów ziemi rozumie się pogorszenie i zniszczenie gleb i gruntów pod wpływem czynników antropogenicznych (technogenicznych), wyrażające się ilościowym i jakościowym pogorszeniem składu i właściwości gleby oraz zmniejszeniem jej znaczenia dla środowiska gruntów rolnych.
2.8. Ekologiczno-ekonomiczna ocena szkód w środowisku naturalnym polega na ustaleniu rzeczywistych i możliwych (możliwych do uniknięcia) strat materialnych i finansowych oraz strat wynikających ze zmian (pogorszenia na skutek wpływ antropogeniczny lub poprawa w wyniku działań ochrony środowiska) parametry jakościowe i ilościowe środowiska przyrodniczego jako całości oraz jego poszczególnych składników środowiskowych i zasobowych (powietrze atmosferyczne, zasoby wodne, zasoby lądowe, zasoby flory i fauny).
2.9. Zapobiegnięte szkody dla środowiska spowodowane zanieczyszczeniem środowiska to ocena pieniężna możliwych negatywnych konsekwencji zanieczyszczenia środowiska, których udało się uniknąć w wyniku działań środowiskowych organów terytorialnych Państwowego Komitetu Ekologii Rosji, wdrożenia środków i programów środowiskowych mających na celu utrzymanie lub poprawę parametrów jakościowych i ilościowych, określenie jakości (stanu) ekologicznego środowiska przyrodniczego jako całości i jego poszczególnych składników środowiskowych i zasobowych.
2.10. Zapobiegnięte szkody dla środowiska spowodowane emisją zanieczyszczeń do atmosfery to ocena pieniężna możliwych negatywnych skutków emisji zanieczyszczeń, których w badanym okresie udało się uniknąć w wyniku działań organów ochrony środowiska, wdrożenia zestawu środków ochrony powietrza oraz wdrażanie programów środowiskowych.
2.11. Zapobiegnięte szkody dla środowiska spowodowane zanieczyszczeniem wody to ocena pieniężna możliwych (obliczonych) negatywnych konsekwencji dla zasobów wodnych, których uniknięto (zapobiegnięto) w okresie objętym badaniem w wyniku szeregu działań organizacyjnych, ekonomicznych, kontrolnych, analitycznych i technicznych i technologicznych środki ochrony wód środowisko i zasoby wodne terytoriów.
2.12. Uniknięte szkody w zasobach ziemi to pieniężny szacunek negatywnych konsekwencji związanych z pogorszeniem i zniszczeniem pokrycie gleby, których udało się uniknąć (zapobiec) w wyniku terminowego wdrożenia niektórych środków ochrony gleby, ochrony środowiska i innych.
2.13. Zapobiegnięte szkodom zasobów biologicznych to ocena pieniężna liczby obiektów zwierzęcych i flora utrzymane lub zwiększone w wyniku podjęcia w odpowiednim czasie odpowiednich środków ochrony środowiska w okresie objętym kontrolą.
2.14. Zmniejszona masa zanieczyszczeń (M) to wartość warunkowa, która pozwala odzwierciedlić w porównywalnej formie szkodliwość lub zagrożenie ekologiczno-ekonomiczne całej sumy różnych substancji zanieczyszczających dostających się do środowiska powietrza atmosferycznego lub wody z jednego lub różnych źródeł zrzutu (emisji) zanieczyszczeń (przemysłowych i przedsiębiorstw komunalnych, spływów powierzchniowych z terenów mieszkalnych, przemysłowych, gruntów rolnych itp., w tym salw i awaryjnych zrzutów (emisji) zanieczyszczeń).
Federacja Rosyjska
„TYMCZASOWA METODYKA OCENY SZKODÓW W ZASOBACH RYBNYCH W WYNIKU BUDOWY, PRZEBUDOWY I ROZBUDOWY PRZEDSIĘBIORSTW, KONSTRUKCJI I INNYCH OBIEKTÓW ORAZ RÓŻNYCH RODZAJÓW PRAC NA ZBIORNIKACH RYBNYCH” (zatwierdzona przez min. gospodarstwo rybne ZSRR 18.12.89, Państwowy Komitet Ochrony Przyrody ZSRR 20.10.89)
ZATWIERDZONY
Ministerstwo Rybołówstwa
gospodarka ZSRR
18 grudnia 1989
Budowa, przebudowa i rozbudowa przedsiębiorstw, budowli, innych obiektów oraz ich eksploatacja, różnorodne prace na zbiornikach rybackich w większości przypadków mają negatywny wpływ na warunki środowiskowe w tych zbiornikach i prowadzą do spadku ich produktywności, pogorszenia skład gatunkowy ichtiofauna, wyczerpywanie się zasobów ryb i innych obiektów wodnych<*>.
<*>W poniższym tekście, dla zachowania zwięzłości, termin „stada ryb” rozciąga się na inne obiekty rybołówstwa wodnego.
Projektując budowę obiektów lub wykonując prace na obszarach wodnych, na terenach zalewowych lub w pas przybrzeżny zbiorników rybackich, zgodnie z przepisami ochrony środowiska oraz w porozumieniu z terytorialnymi organami ochrony przyrody i organizacjami rybackimi, należy podjąć działania mające na celu maksymalne zapobieganie niekorzystnemu wpływowi na siedliska i warunki hodowli ryb.
Przy wyborze wariantów lokalizacji obiektu należy wziąć pod uwagę wpływ danego wariantu na zasoby rybne, zapewniając jednocześnie integralność obszarów szczególnie cennych jako siedliska ryb. Projektując obiekty należy uwzględnić działania proekologiczne (obiekty uzdatniania wody, wprowadzenie systemów zaopatrzenia w wodę obiegową i najmniej wodochłonnych technologii produkcji oraz inne działania). Podczas projektowania przewidziano również specjalne środki ostrożności w zakresie ochrony ryb. Konstrukcje ujęcia wody muszą być wyposażone w specjalne urządzenia chroniące ryby, a przy projektowaniu tam – w przypadkach wydajność ekonomiczna i wykonalność technologiczna - zapewnione zostaną konstrukcje przejść dla ryb zapewniające możliwość naturalnej migracji ryb.
Rozmieszczenie obiektów i wykonywanie prac odbywa się w miejscach, w czasie i w sposób, który wywiera minimalny niekorzystny wpływ na środowisko ekosystemy wodne i zasoby rybne. Jeżeli środki te nie zapobiegną całkowicie negatywnemu wpływowi na warunki środowiskowe w jednolitych częściach wód i zapewnią zachowanie i reprodukcję znajdujących się w nich stad ryb, dokonuje się oceny szkód wyrządzonych stadom ryb i opracowuje się środki, na podstawie których przy zatwierdzaniu projektu dokumentacji podejmowana jest decyzja o potrzebie i celowości podjęcia dodatkowych działań w celu ochrony zasobów rybnych.
Metodologia została opracowana zgodnie z obowiązującymi przepisami, dyrektywami i dokumenty regulacyjne, określające zasady zintegrowanego korzystania z zasobów wodnych, ochrony i racjonalne wykorzystanie zasoby rybne.
2.1. Niniejsza Metodologia jest przeznaczona dla:
Oceny szkód w stadach ryb, którym nie można zapobiec za pomocą środków zapobiegawczych ochrony ryb, w wyniku planowanej budowy, przebudowy i rozbudowy przedsiębiorstw, budowli i innych obiektów, różne rodzaje prace na zbiornikach rybackich pogarszające warunki naturalnego rozmnażania, żerowania i zimowania ryb handlowych na skutek zmian reżimu hydrologicznego lub pod wpływem innych czynników;
Określenie kierunku rozwoju działań zapewniających zachowanie zasobów rybnych dla ich dalszego rozwoju projektowego.
Niniejsza Metodologia nie ma zastosowania do oceny szkód w stadach ryb spowodowanych nielegalnymi działaniami, zanieczyszczeniem zbiorników wodnych oraz w innych przypadkach naruszenia przepisów dotyczących ochrony zasobów rybnych.
2.1.1. Ocenę szkód w zasobach rybnych i opracowywanie środków zapobiegawczych przeprowadzają organizacje badawcze i projektowe rybołówstwa lub, w porozumieniu z władzami odpowiedzialnymi za ochronę środowiska i organizacjami rybackimi, instytuty biologiczne innych wydziałów, opracowując:
Programy zintegrowanego wykorzystania i ochrony zasobów wodnych;
Schematy rozwoju i stażu poszczególne branże gospodarka narodowa związana z użytkowaniem zbiorników rybackich (rekultywacja gruntów, budowa elektrowni wodnych itp.);
Studia wykonalności i projekty budowy, przebudowy i rozbudowy przedsiębiorstw, obiektów i innych obiektów oraz prowadzenia różnego rodzaju prac na zbiornikach rybackich.
Na etapie opracowywania programów ocena szkód w stadach ryb dokonywana jest z reguły w oparciu o dostępne materiały, a w razie potrzeby prowadzone są dodatkowe prace naukowo-badawcze.
Na etapie opracowywania studiów wykonalności i projektów doprecyzowuje się ocenę szkód podaną w schemacie, uwzględniając szczegółowość lokalizacji obiektów, konstruktywne rozwiązania, technologie i metody robót budowlanych.
2.1.2. Opracowując plany, studia wykonalności lub projekty, organy terytorialne Państwowego Komitetu Ochrony Przyrody ZSRR i organy ochrony rybołówstwa, przy zaangażowaniu organizacji naukowo-badawczych, biorą udział w pracach komisji wybierających tereny pod budowę lub tereny pod różne prace nad zbiorników rybackich oraz podać wnioski dołączone do aktów wyboru lokalizacji. We wnioskach wskazano możliwości całkowitego lub częściowego wyeliminowania szkód w stadach ryb oraz określono niezbędne w tym celu zapobiegawcze działania ochronne ryb.
W przypadkach, gdy nie jest możliwe wyeliminowanie szkód w stadach rybnych poprzez podjęcie zapobiegawczych działań ochronnych ryb, organizacje badawcze zajmujące się rybołówstwem basenowym (Załącznik 3) dokonują przybliżonej oceny tego stanu zgodnie z niniejszą Metodologią i przekazują Generalnemu Projektantowi wypełnione uzasadnienia i obliczenia wielkości powstałych szkód, a także propozycje opracowania środków zapewniających ochronę i reprodukcję komercyjnych zasobów rybnych.
2.1.3. W przypadku, gdy uszkodzenie zapasów jest szczególne cenne gatunki ryby (jesiotr, sieja, łosoś itp.) nie są spowodowane, a wielkość szkód w stadach innych gatunków nie przekracza 50 ton rocznie, generalny projektant określa w projekcie jedynie wielkość inwestycji kapitałowych i budowy - Roboty instalacyjne(zgodnie z obowiązującymi standardami dla poszczególnych inwestycji kapitałowych) na udział kapitałowy w realizacji działań związanych z hodowlą ryb i rekultywacją przez organizacje rybackie w regionie.
W pozostałych przypadkach w ramach przedsięwzięcia, w części „Ochrona środowiska naturalnego”, wyspecjalizowane organizacje zajmujące się projektowaniem łowisk, na zlecenie generalnych projektantów, muszą przeprowadzić uzasadnienie oceny skutków budowy i eksploatacji obiektu instrumentu dotyczącego zasobów rybnych, wyjaśnić obliczenia wielkości szkód, składu, pojemności, kosztów i harmonogramu wdrożenia środków ochrony i reprodukcji zasobów rybnych, a także podać ekonomiczne uzasadnienie tych środków.
Przy opracowywaniu programów zintegrowanego wykorzystania i ochrony zasobów wodnych, zatwierdzonych zgodnie z ustaloną procedurą, szkód wyrządzonych stadom ryb w wyniku zmian reżimu hydrologicznego, a także przypisania środków ochrony i reprodukcji stad ryb konkretne obiekty sektory gospodarki narodowej są określone w tych programach. Opracowując, zgodnie z określonymi schematami, projekty budowy tych obiektów, ocenę szkód w stadach rybnych, skład i wielkość środków ochrony komercyjnych zasobów rybnych określa się na podstawie całkowitego wpływu wszystkich zasobów na te zasoby uczestników kompleksu, z uwzględnieniem kosztów ich realizacji w skonsolidowanym szacunku głównych obiektów.
Przy opracowywaniu projektów innych obiektów (nie kluczowych) przewidzianych w tych programach nie uwzględnia się wpływu zmian reżimu hydrologicznego na stada ryb.
W przypadku braku tych programów, koszt działań mających na celu ochronę i reprodukcję stad ryb jest uwzględniony w skonsolidowanym oszacowaniu wyrządzenia szkód przez projektowany obiekt.
2.1.4. Etap opracowywania środków ochrony i reprodukcji zasobów rybnych musi odpowiadać etapowi opracowywania dokumentacji technicznej budowy obiektu powodującego szkody w zasobach rybnych.
2.1.5. Projekt środków zapobiegawczych ochrony ryb (urządzenia do ochrony ryb, konstrukcje przejść dla ryb itp.) wykonuje generalny projektant, angażując organizacje rybackie do opracowania części technologicznej projektu. Wstępne dane biologiczne i warunki projektowania wydawane są przez organizacje badawcze zajmujące się rybołówstwem dla obszarów zgodnie z Załącznikiem 3.
2.2. Skutki negatywnego wpływu budowy i funkcjonowania przedsiębiorstw oraz prowadzenia różnorodnych prac na zbiornikach rybackich, których nie eliminują zapobiegawcze środki ochrony ryb, określa się wielkością przewidywanych szkód w stadach ryb zbiornik pod względem fizycznym.
Szkody w stadach ryb, niezależnie od stopnia ich eksploatacji, ocenia się na podstawie różnicy w wielkości połowów możliwych przed i po realizacji projektu zmieniającego warunki reprodukcji stad ryb.
2.3. Niezależnie od tego, czy w danym zbiorniku aktualnie prowadzone są połowy, podstawą obliczenia szkód w stadach jest roczny połów możliwy w warunkach naturalnych przy racjonalnym połowach (z zachowaniem poziomu reprodukcji)<*>na jednostkę powierzchni zbiornika.
<*>Uwzględnia się, że Metodologia koncentruje się na działaniach kompensacyjnych, które rekompensują wielkość rocznych strat powstałych w wyniku budowy, przebudowy i rozbudowy przedsiębiorstw.
Przy ocenie szkód powstałych w wyniku budowy lub prac zaplanowanych w bieżącym lub kolejnym planie pięcioletnim, podstawową produktywność ryb ustala się na podstawie średniej wartości stada handlowego z ostatnich 5 – 10 lat. Oceniając produktywność ryb, nie tylko stan aktulany zasobów rybnych, ale także połowów z hodowli ryb i działań rekultywacyjnych, które zostały już przeprowadzone lub są obecnie realizowane.
Jeżeli w rozpatrywanej przyszłości należy spodziewać się zmniejszenia lub zmiany składu zasobów rybnych, na skutek wcześniejszych działań gospodarczych, prowadzących do nieodwracalnego spadku produktywności zbiornika lub jego obszaru objętego planowaną budową, podstawową produktywność ryb dla obliczenia i inne wskaźniki biologiczne postanowił uwzględnić te zmiany.
Oceniając szkody powstałe w wyniku budowy obiektów lub prac w dłuższej perspektywie, wartość produktywności ryb określa się, biorąc pod uwagę przewidywany reżim zbiorników i środki zaplanowane na ten okres w celu zwiększenia produktywności ryb i wyjaśnia się w trakcie opracowywania projektów.
2.4. Wielkość produktywności ryb w zbiornikach i inne wskaźniki biologiczne (powierzchnia tarlisk, miejsc żerowania i zimowania, biomasa organizmów pokarmowych, koncentracja młodych osobników, współczynnik powrotu rybołówstwa itp.) ustalane są na podstawie danych statystycznych dotyczących połowów, raportowania dane z ochotniczych towarzystw sportowych, szacunki eksperckie rybołówstwa amatorskiego i konsumenckiego, a także zgodnie z dostępnymi publikacjami i materiałami sprawozdawczymi na temat przeprowadzonych badań. W przypadkach, gdy takie materiały nie są dostępne, przeprowadzane są niezbędne badania dodatkowe.
2.5. Szacunkowa charakterystyka budowy i robót mających wpływ na warunki środowiskowe w zbiorniku (granice wyalienowanych obszarów akwenu i równiny zalewowej, rozmieszczenie i projektowanie budowli hydrotechnicznych i urządzeń poboru wody, przewidywane zmiany reżimu hydrologicznego, termicznego, lodowego itp.) prezentowane są przez organizacje opracowujące projekty lub projektujące obiekty planowane do budowy.
2.6. Negatywny wpływ planowanej inwestycji na zasoby rybne może objawiać się nie tylko na obszarze budowy, ale także w innych zbiornikach wodnych zlewni. W tym przypadku uwzględnia się całkowite straty produktów handlowych we wszystkich obszarach i jednolitych częściach zlewni narażonych na to oddziaływanie.
2.7. W przypadkach, gdy proponowana budowa lub prace, wraz z negatywnym wpływem na zasoby rybne (na niektórych obszarach lub w pewne rodzaje ryby) ma również pozytywny wpływ (w innych obszarach lub na inne gatunki ryb) lub w wyniku budowy powstają nowe zbiorniki nadające się do wykorzystania do celów rybołówstwa, co jest brane pod uwagę przy ocenie spodziewanych szkód i określeniu skład i zakres środków ochrony i reprodukcji zasobów ryb handlowych.
3.1. Do obliczenia szkód w stadach ryb konieczne jest posiadanie danych o charakterze i intensywności wpływu planowanej działalności gospodarczej na warunki siedliskowe i rozrodcze ryb, prognoz sytuacji hydrologicznej, a także informacji o produktywności ryb zbiorników i warunki jego powstawania. Na podstawie charakterystyki technicznej projektowanego obiektu, danych dotyczących wielkości i charakteru planowanych prac ujawniana jest specyfika spodziewanych negatywnych oddziaływań na jednolite części wód. Oddziaływania te dzieli się: ze względu na czas (tymczasowe i trwałe), lokalizację (lokalne i ogólne), intensywność (częściowe i całkowite) oraz charakter (bezpośrednie i pośrednie).
3.2. Szkody w stadach ryb mogą być spowodowane przez:
Całkowita utrata produktywności ryb w zbiorniku lub jego części (pkt 3.3);
Spadek produktywności ryb w zbiorniku w wyniku pogorszenia warunków rozmnażania, żerowania i zimowania ryb (pkt 3.4);
Bezpośrednio śmierć organizmów spożywczych, ryb i innych obiektów wodnych na różnych etapach rozwoju (pkt 3.5).
3.3. W przypadku całkowitej utraty produktywności ryb całego zbiornika szkody oblicza się ze wzoru:
| N = P(0) x S x 10(-3), | (1) |
Gdzie N to uszkodzenie w tonach;
P(0) - produktywność ryb zbiornika w kilogramach na hektar (kg/ha);
S to powierzchnia zbiornika, która traci wartość rybacką w hektarach;
10(-3) to mnożnik służący do przeliczania kilogramów na tony.
Jeżeli produktywność ryb w części zbiornika zostanie całkowicie utracona, należy ustalić, jakie znaczenie ma ta część dla tworzenia zasobów rybnych zbiornika jako całości. Ponieważ produktywność ryb zależy od warunków życia ryb na każdym etapie cyklu rocznego (tarło, żerowanie, zimowanie), szkody oblicza się osobno dla każdego etapu. Wysokość szkody ustala się według etapu, w którym szkoda powstała największa, pozostałe etapy są wyłączone z oceny, aby uniknąć powtarzania obliczeń. Obliczenia dokonuje się dla każdego gatunku (lub grup gatunków ekologicznie podobnych) odrębnie, korzystając ze wzoru:
| N = SIGMA P(i) x S x | F(1) | x q x 10(-3), | (2) |
| F(0) |
Gdzie P(i) to produktywność ryb w zbiorniku wg ten gatunek lub przez gatunki podobne ekologicznie w kilogramach na hektar;
F(0) - strefa początkowa (całkowita powierzchnia tarlisk, żerowisk, powierzchni zimowania w danym zbiorniku) w hektarach;
F(1) - część strefy narażona na negatywne oddziaływania, w hektarach;
q to współczynnik korygujący ze względu na różną jakość miejsc tarła, żerowania lub zimowania, rozumiany jako stosunek wskaźników jakości danego łowiska do tych samych wskaźników średnich dla wszystkich tego typu obszarów w zbiorniku (dla żerowisk – biomasa ryb organizmy pokarmowe, na tarliska – liczba wyłaniających się młodych osobników, na zimowiska – liczba osobników na jednostkę powierzchni)<*>.
<*>Współczynnik q przyjmuje się zgodnie z danymi organizacji badawczych zajmujących się rybołówstwem, a także instytucje naukowe profil biologiczny systemu Akademii Nauk ZSRR.
W przypadku braku materiałów niezbędnych do obliczeń według wzoru (2) lub sezonowego rozmieszczenia gatunków ryb żyjących w zbiorniku jest w miarę równomierny, dopuszcza się obliczenia w oparciu o produktywność ryb całego zbiornika, tj. we wzorze (2) zamiast P(i) wprowadza się P(0) (całkowita produktywność ryb dla wszystkich gatunków ryb).
3.4. Spadek produktywności ryb w zbiorniku może być spowodowany zarówno lokalnym pogorszeniem warunków życia ryb na różnych etapach cyklu rocznego i życiowego, jak i zmianami w całym ekosystemie w wyniku zakłócenia naturalnego reżimu hydrologicznego i hydrochemicznego w całym basenie.
W przypadku lokalnego pogorszenia warunków, a także w przypadku całkowitej utraty produktywności ryb, obliczenia przeprowadza się metodą obszarową.
3.5. W przypadkach, gdy zastosowanie metody powierzchniowej jest utrudnione, przy oczekiwanej zmianie całości system ekologiczny Do obliczenia szkód można wykorzystać empirycznie zidentyfikowane ilościowe zależności połowów w danym akwenie od czynników determinujących produkcyjność ryb, których parametry naturalne zostaną naruszone w wyniku realizacji projektu.
W tych przypadkach szkody powstałe na skutek zakłócenia dotychczasowego (naturalnego lub powstałego w wyniku działań gospodarowania wodami) reżimu hydrologicznego w całym zlewni ustala się na podstawie zidentyfikowanych zależności rocznego połowu od wskaźników reżimu hydrologicznego w lata powstania rezerwy handlowej (wielkość przepływu, reżim poziomu, zasolenie wody itp.).
Zależności te, specyficzne dla każdego basenu, identyfikuje się metodą analizy korelacyjnej wieloletnich (20-25 lat) danych o rzeczywistych połowach ryb oraz danych Służby Hydrometeorologicznej o parametrach reżimu hydrologicznego w latach, które określiły tworzenie zapasów handlowych (przykład 9 w dodatku 2). Zależności takie można również określić metodą analogów, oceny ekspertów i inne, które najlepiej odpowiadają specyfice tego obiektu.
3.6. Obliczanie szkód wynikających z lokalnego pogorszenia warunków tarła, żerowania lub zimowania ryb przeprowadza się metodą obszarową, sprowadzając obszary podlegające zmianom do obszaru całkowitej utraty produktywności ryb, według wzoru:
| N = SIGMAP(i) x S x | F(1) | x q x d x 10(-3), | (3) |
| F(0) |
Gdzie d jest współczynnikiem intensywności niekorzystnego oddziaływania<*>.
<*>Obliczenia d dokonuje się podczas uzasadniania i oceny szkód w stadach ryb.
Obliczenie d przeprowadza się w taki sposób, aby doprowadzić do 100% utraty produktywności ryb, np. z 50 hektarów obszaru dotkniętego niekorzystnymi oddziaływaniami, na 10 hektarach strata wyniesie średnio 50% początkowej produktywności ryb, na 20 hektarach - 20%, a na 20 ha - 5%, wówczas:
| 10 ha x 50 + 20 x 20 + 20 x 5 | = 0,2 |
| 50 ha x 100 |
Obliczenia wykonuje się oddzielnie dla różne rodzaje lub ekologiczne grupy ryb dla każdego etapu rocznego cyklu życiowego (tarło, żerowanie, zimowanie). Za wielkość uszkodzeń przyjmuje się maksymalną z uzyskanych wartości, reszty nie uwzględnia się, aby uniknąć powtarzających się obliczeń.
3.7. Spadek liczebności populacji ryb może nastąpić w wyniku bezpośredniej śmierci jaj, larw, osobników młodocianych i dorosłych, a także śmierci organizmów pokarmowych, planktonu i bentosu.
3.7.1. Obliczenia szkód spowodowanych śmiercią ryb i organizmów pokarmowych w czasie eksploatacji projektowanych urządzeń ujęcia wody można dokonać metodą obliczeń bezpośrednich lub wykorzystując dane dotyczące istniejącego ujęcia wody – analogię, w której obserwacje przedostawania się organizmów rybnych i pokarmowych przeprowadzone. W tym wypadku jeśli pełna moc Przewidywany pobór wody to ponad 30 metrów sześciennych. m/s, a także, niezależnie od mocy, jeśli się znajduje zbiorniki wodne przy napiętej sytuacji ekologicznej (na przykład dolny bieg Wołgi, Uralu, Donu, Kubania) konieczne jest przeprowadzenie badań ichtiologicznych przy użyciu przyjętych metod prognozowania rybołówstwa.
3.7.1.1. Metodę obliczeń bezpośrednich można wiarygodnie oszacować szkody powstałe w wyniku śmierci organizmów pokarmowych, jaj pelagicznych, larw i wczesnych młodych ryb, które są biernie niesione przez prąd wody.
Uszkodzenia spowodowane śmiercią jaj, larw i wczesnych młodych ryb określa się według wzoru:
| N = P(0) x W(0) x | (100 - K(0)) | X | K(1) | x p x 10(-3), | (4) |
| 100 | 100 |
gdzie P(0) jest średnią z okresu występowania danego stadium lub kategorii wagowej, koncentracją jaj, larw lub wczesnych młodych ryb pelagicznych w rejonie projektowanego ujęcia wody, w próbkach na metr sześcienny;
W(0) - objętość wody pobranej w tym okresie przez projektowane ujęcie wody, w metrach sześciennych;
K(0) - współczynnik skuteczności urządzenia do ochrony ryb przy projektowanym poborze wody, w %;
K(1) - współczynnik rentowności komercyjnej, w procentach;
P- Średnia waga osobników w połowach komercyjnych, w kilogramach.
Obliczenia przeprowadza się oddzielnie dla różnych gatunków (grup gatunków bliskich ekologicznie), etapów rozwojowych i kategorii wagowych młodych osobników, różniących się współczynnikiem zwrotu handlowego, zgodnie z załącznikiem nr 5. W przypadku braku danych nt. osobne kategorie młodocianych, współczynniki rentowności przemysłowej dla nich wyznacza się metodą interpolacji.
Uszkodzenia spowodowane śmiercią organizmów pokarmowych określa się według wzoru:
| N = n(0) x W(0) x | P | X | 1 | X | k(3) | x 10(-6), | (5) |
| B | k(2) | 100 |
Gdzie P/B jest współczynnikiem konwersji biomasy organizmów paszowych na produkcję organizmów paszowych;
n(0) - średnie stężenie organizmy paszowe w gramach na metr sześcienny woda;
K(2) – współczynnik paszowy przetwarzania produktów organizmów paszowych na produkty rybne;
K(3) - wskaźnik maksymalnego możliwego wykorzystania pożywienia przez ryby w procentach;
10(-6) to mnożnik służący do przeliczania gramów na tony.
Średnie stężenie organizmów pokarmowych, ikry, larw i wczesnych młodych ryb określa się w odniesieniu do projektowego trybu pracy ujęcia wody, uwzględniając sezonową i dobową dynamikę ich liczebności w planktonie.
Małe, niehandlowe gatunki ryb traktowane są jako pożywienie dla ryb komercyjnych – drapieżników. Szkody powstałe w wyniku ich przedostania się do ujęcia wody oblicza się jako iloraz masy usuniętych ryb przez współczynnik paszy.
Ostatecznej oceny szkód dokonuje się na podstawie maksymalnych obliczonych strat z tytułu śmierci ryb lub śmierci organizmów pokarmowych; ich sumowanie nie jest dopuszczalne.
3.7.1.2. Dokładniejszą ocenę szkód spowodowanych śmiercią ryb i organizmów pokarmowych w projektowanym ujęciu wody można uzyskać stosując materiały rejestrujące ich faktyczne wejście do istniejącego ujęcia wody – analogię, która pod względem właściwości technicznych i warunków pracy, jest zbliżona do projektowanej i zlokalizowana jest na odcinku zbiornika o podobnej charakterystyce rybackiej.
Szkodę z analogicznego ujęcia wody oblicza się jako zysk handlowy z jaj, larw i młodych ryb, które padły w roku funkcjonowania ujęcia wody lub jako połów uzyskany w wyniku wzrostu ichtiomasy, który można było uzyskać w wyniku wykorzystania utraconego zaopatrzenia w żywność. Uznaje się, że szkoda jest najwyższa z tych wartości, ich sumowanie nie jest dozwolone. Obliczenia przeprowadza się osobno dla każdego typu i każdego wymiaru Grupa wiekowa ryby, różniące się współczynnikiem zwrotu handlowego. Drobne, niehandlowe gatunki ryb wprowadzane do ujęcia wody traktowane są jako pożywienie dla ryb komercyjnych – drapieżników.
Prognozowaną ocenę szkód dla projektowanego ujęcia wody przyjmuje się na poziomie szacunkowej wielkości szkód w ujęciu analogowym, skorygowanej o różnice w koncentracji organizmów rybnych i pokarmowych na obszarze, na którym znajdują się projektowane i istniejące instalacje. się znajdują i jakie są ich możliwości. Żądane uszkodzenie w tym przypadku określa się według wzoru:
| N = N" x | n(0) | W(0) | (100 - K(0)) | (6) | ||
| N" | W” | (100 - K") |
Gdzie N” to szkoda wyrządzona analogowym poborem wody w tonach;
n(0) - koncentracja ryb w okazach;
N” - to samo, w obszarze ujęcia wody - analogowe;
W(0) - objętość wody pobrana przez projektowane ujęcie wody w metrach sześciennych;
W” - to samo dla poboru wody - analogowe;
K(0) - współczynnik skuteczności urządzenia do ochrony ryb przy projektowanym poborze wody w procentach;
K” to współczynnik skuteczności urządzenia do ochrony ryb przy analogowym poborze wody w procentach.
Współczynnik skuteczności urządzeń do ochrony ryb (RPD) – jedna z ich cech konstrukcyjnych – wyrażony jest jako stosunek (w %) liczby ryb, którym RSD zapobiega śmierci, do liczby ryb, które padłyby w ujęciach wody bez wyposażenia swojego RSD. Jest instalowany poprzez testowanie modelowe i pełnowymiarowe różnych systemów zabezpieczeń przekaźników.
W przypadku braku danych dotyczących koncentracji ryb i organizmów pokarmowych (n(0)) we wzorze (6) zamiast stosunku n(0)/n" stosuje się stosunek P(0)/P" - produktywność ryb w danym zbiorniku (P(0)), a w zbiorniku analog (P"). W tym przypadku przy wyborze analogu należy szczególnie starannie dobrać pod względem lokalizacji obiektów i okresu ich działania zgodnie do etapów cyklu rocznego ryb w porównywanych zbiornikach.
W przypadku, gdy planowane jest jednoczesne uruchomienie kilku ujęć wody, zlokalizowanych kolejno na trasie wędrówek młodych ryb w dół rzeki, wyznacza się początkowe stężenie młodych ryb (n(0)) we wzorach (4 - 9) dla ujęcia wody w górnym biegu rzeki na podstawie materiałów z aktualnych badań ichtioplanktonu, a dla obszarów w dolnym biegu oblicza się go z uwzględnieniem jego zmniejszenia w wyniku usuwania młodych osobników do obszarów w górnym biegu rzeki. Jako różnicę oblicza się współczynnik korygujący zmniejszenie koncentracji migrujących młodych osobników
| I | Q w | x (ja - | k | ), |
| Pytanie | 100 |
Gdzie Qв jest natężeniem przepływu górnego ujęcia wody;
Qр – zużycie żywego odcinka strefy czynnego zbocza młodych osobników na jej obszarze;
k jest współczynnikiem skuteczności urządzenia do ochrony ryb w górnym ujściu wody.
Przy zerowych lub ujemnych wartościach współczynnika korygującego, tj. gdy nadziemne ujęcie wody zabierze wszystkie młode osobniki przemieszczające się w dół strumienia, a w obszarze pomiędzy górnymi i dolnymi ujęciami wody nie ma źródeł uzupełniania rzeki młodymi osobnikami (tarliska, tereny zalewowe, dopływy i kanały, hodowla ryb i obiektów rekultywacyjnych), nie dokonuje się obliczeń szkód.
3.7.2. Zasady obliczania powstałych szkód w stadach ryb innych typów uderzenie mechaniczne(operacje strzałowe, wydobywanie gleby z dna zbiornika za pomocą środków hydromechanizacji, pogłębianie zasobów mineralnych itp.) są podobne do opisanych powyżej w punktach 3.7.1.1 i 3.7.1.2, ale wzór obliczeniowy (6) uwzględnia wskaźnik czasu trwania lub wielości niekorzystnego wpływu.
Zmodyfikowane formuły przyjmują następującą postać:
a) stosując bezpośrednie obliczenia:
od śmierci ryb:
| N = n(0)x | K(1) | x F(0) x p x | (100 - K(0)) | x 10(-3) | (7) |
| 100 | 100 |
gdzie N jest faktyczną kwotą szkody ustaloną w podobne warunki w tonach;
F(0) i F” - obszary dotknięte w warunkach projektowych i w warunkach analogicznych, m2;
T(0) – czas trwania lub częstotliwość oddziaływania w warunkach projektowych;
T” - to samo w zbiorniku - analog;
n(0) i n” – liczba organizmów poniżej 1 m2 powierzchni wody (szt.);
K(0) i K” – współczynniki sprawności urządzeń lub środków redukujących zabójczy efekt, w procentach.
3.8. Jeżeli wpływ przedsięwzięcia na zasoby rybne wynika z kilku negatywnych czynników, z których część może prowadzić do zmniejszenia liczebności ryb i produktywności ryb w zbiorniku w wyniku pogorszenia warunków rozrodu i siedlisk, a inne - do bezpośrednią śmierć części pozostałych osobników, wówczas o szkodzie decydują dwa elementy: zmniejszenie połowów spowodowane zmniejszoną produktywnością ryb oraz straty spowodowane śmiercią ryb.
W tych przypadkach, ze względu na trudność przewidzenia koncentracji ryb na obszarze narażonym na działanie czynnika powodującego ich śmierć, formuły obliczeniowe(4 - 9) wprowadza się współczynnik korygujący, definiowany jako stosunek przewidywanej produktywności ryb w zbiorniku do aktualnej.
Przy równoczesnym wpływie kilku różnych czynników zmniejszających produktywność ryb w zbiorniku, wpływ tych czynników oblicza się ze wzoru: spójna definicja szkoda:
| N(1) = f(P(0) x S x K(1)) |
| N(2) = f[(P(0) x S - N(1)) x K(2)] |
| N(n) = f[(P(0) x S - sigma N(n-1) x K(n)], |
Gdzie N(1), N(2) ... N(n) to szacunkowa wielkość szkód powstałych na skutek wpływu odpowiednich czynników (w tonach);
K(1), K(2) ... K(n) - czynniki wpływające na spadek produktywności ryb w zbiorniku (bezwymiarowe);
P(0) - początkowa produktywność ryb zbiornika (tony/ha);
S - powierzchnia zbiornika (obszar), na którego produktywność ryb będzie miała wpływ oddziaływanie niekorzystne czynniki(ha).
3.9. Niezależnie od metody obliczenia szkód wynikających z bezpośredniej śmierci ryb i organizmów pokarmowych, wynik obliczeń należy porównać z wartością rzeczywistej produktywności handlowej ryb zbiornika, w którym zasoby rybne uległy uszkodzeniu.
reprodukcja zasobów rybnych.4.2. Jeżeli niekorzystny wpływ na zasoby rybne nie jest trwały i trwa krócej okres regulacyjny zwrot z inwestycji kapitałowych, wówczas wielkość inwestycji kapitałowych (K) określa się według wzoru:
| K= | N SUMA ja=1 | (M(i) x K(i)) x E(n) x t(i), | (4.2) |
Gdzie E(n) jest standardowym współczynnikiem efektywności ekonomicznej inwestycji kapitałowych;
t(i) - czas negatywnego oddziaływania na stada ryb (rok);
M(i) i K(i) to te same oznaczenia, co we wzorze 4.1.
4.3. Jeżeli przy wymianie jednego gatunku ryb na inny koszt utraconych produktów jest wyższy niż koszt produktów ze zwrotu handlowego, pojemność obiektu hodowli ryb ustala się z uwzględnieniem współczynnika korygującego wielkość strat ryb dyby.
Współczynnik korygujący ustala się jako stosunek kosztu utraconych produktów rybnych do kosztu produktów rybnych powrotnych w cenach hurtowych.
Koszt (C) utraconych produktów rybnych i produktów rybnych, które można uzyskać ze zwrotów połowowych, określa się według wzoru:
| C= | N SUMA ja=1 | (C(i) x N(i)), | (4.3) |
Gdzie i to rodzaj ryby;
C(i) - cena hurtowa 1 tony ryb żywych lub schłodzonych i-gatunku;
N (i) - wielkość utraconych lub odtworzonych produktów handlowych (połowów) i-tego gatunku ryb w tonach.
4.4. Działania połowowe i rekultywacyjne mające na celu zrekompensowanie szkód z reguły powinny być prowadzone w tym samym zbiorniku lub dorzeczu, w którym jest to oczekiwane, a jeśli nie jest to możliwe, w innych zbiornikach lub dorzeczach w regionie.
W przypadku braku możliwości utrzymania produktywności zbiorników naturalnych i zbiorników dopuszczalna jest kompensacja poprzez budowę komercyjnych hodowli ryb na danym obszarze i dopiero po odpowiednim zakończeniu oceny oddziaływania na środowisko.
4,5. Efektywność ekonomiczną inwestycji kapitałowych w środki kompensacyjne ochrony i reprodukcji stad ryb określa się zgodnie z obowiązującymi metodami oceny efektywności ekonomicznej działań środowiskowych.
4.6. Na etapie opracowywania programu zintegrowanego wykorzystania ochrony zasobów wodnych, planów rozwoju i rozmieszczenia sektorów gospodarki narodowej, studiów wykonalności oraz zasobów paliwowo-energetycznych dla budowy, przebudowy i rozbudowy krajowych obiektów gospodarczych, konieczne jest określenie i uwzględnienie w obliczeniach wyboru opcji decyzji gospodarczych wielkości kosztów operacyjnych (bieżących) w przedsiębiorstwach i obiektach mających na celu kompensację szkód w zasobach rybnych. Obliczenia takie przeprowadza się dla każdego wariantu decyzji gospodarczych.
Zarządzenie Ministerstwa Budownictwa Federacji Rosyjskiej
z dnia 30 października 1995 r
№ 17-115
„Po zatwierdzeniu tymczasowej metodologii oceny lokali mieszkalnych”
Zgodnie z Planem Działań Rządu Federacji Rosyjskiej dotyczącym wdrożenia Układu Ogólnego pomiędzy ogólnorosyjskimi stowarzyszeniami związków zawodowych, ogólnorosyjskimi stowarzyszeniami pracodawców a Rządem Federacji Rosyjskiej na rok 1995 (klauzula 26, podpunkt 1 ), zatwierdzony dekretem Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 14 marca 1995 r. nr 254, zarządzam:
1. Zatwierdzić załączoną Tymczasową Metodologię Oceny Lokali Mieszkalnych.
2. Departament Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych (V.V. Avdeev), Republikański Departament Inwentarza Technicznego (S.V. Kiselev) w celu przedstawienia tymczasowej metodologii oceny lokali mieszkalnych władzom wykonawczym podmiotów wchodzących w skład Federacji i zapewnienia im pomoc w jego praktycznym zastosowaniu.
3. Kontrolę nad realizacją niniejszego zarządzenia powierzono Dyrektorowi Departamentu Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych V.V. Avdeev.
Minister Budownictwa Federacji Rosyjskiej E.V. Basen
Aplikacja
na zlecenie Ministerstwa Budownictwa Federacji Rosyjskiej
Tymczasowa metodyka oceny lokali mieszkalnych
Tymczasowa metodologia została opracowana przez Dyrekcję Rostekhinventarizatsiya Departamentu Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych Ministerstwa Budownictwa Rosji (liderem tematu jest inżynier S.V. Kiselev), dostosowana zgodnie z uwagami Ministerstwa Finansów Rosji i Komitetu Majątku Państwowego Rosji.
Niniejsza metodologia jest zalecana do oceny lokali mieszkalnych, niezależnie od formy własności, i może być stosowana tymczasowo, do czasu przyjęcia części drugiej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ustawy „O hipotece” i Kodeks mieszkaniowy Federacja Rosyjska.
1. Część ogólna
1.1. Niniejsza tymczasowa metodologia (zwana dalej Metodologią) została opracowana na podstawie dekretu Rządu Federacji Rosyjskiej z dnia 14 marca 1995 r. nr 254 „W sprawie wykonania Porozumienia ogólnego między ogólnorosyjskimi stowarzyszeniami związków zawodowych, wszystkie -Rosyjskie stowarzyszenia pracodawców i Rząd Federacji Rosyjskiej na rok 1995” w związku z przejściem na nowy system płatności za mieszkania i media.
1.3. Głównym celem Metodologii jest rozwiązanie problemów związanych z ustaleniem dolnego i górnego limitu cen transakcji przeniesienia własności i nabycia lokalu mieszkalnego.
Region i specjalne cele Zastosowania Metodologii (na potrzeby kupna i sprzedaży, zamiany, darowizny, poboru opłat państwowych za poświadczenie transakcji, rejestrację transakcji itp.) są ustalane przez użytkowników samodzielnie, w oparciu o przestrzeganie zasad kalkulacji przewidzianych w art. Metodologia, warunki brzegowe i cele szczegółowej oceny.
1.4. Metodologia nie realizuje celu ujednolicenia koncepcji stosowanych w wycenie nieruchomości.
W metodologii wykorzystano pojęcia stosowane w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej, terminy potoczne stosowane w statystyce matematycznej oraz terminy systemowe stosowane w dokumentach regulacyjnych dotyczących inwentarza mieszkaniowego.
1,5. Metodologia zawiera minimum niezbędne do oceny z odpowiednich działów statystyki matematycznej, ekonomii i prawa, których bardziej szczegółowego badania oczekują specjaliści.
2. Podstawowe pojęcia masowej wyceny i statystyki nieruchomości
2.1. Nieruchomość:
Do rzeczy nieruchomych (nieruchomości, nieruchomości) zalicza się działki gruntowe, działki gruntowe, odrębne zbiorniki wodne oraz wszystko to, co jest trwale z gruntem związane, tj. przedmioty, których przemieszczanie bez nieproporcjonalnej szkody dla ich przeznaczenia jest niemożliwe, w tym lasy, nasadzenia wieloletnie, budynki i budowle.
Ustawa może zaliczyć do majątku nieruchomego także inny majątek (art. 130 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
2.2. Rzecz niepodzielna:
Rzecz, której podział rzeczowy nie jest możliwy bez zmiany jej przeznaczenia, uznaje się za niepodzielną (art. 133 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
2.3. Trudna rzecz:
Jeśli rzeczy heterogeniczne tworzą jedną całość, co sugeruje ich użycie do wspólnego celu, uważa się je za jedną rzecz (rzecz złożoną).
Ważność transakcji zawartej w sprawie złożonej dotyczy wszystkich jej elementów, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 134 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
2.4. główna rzecz i przynależność:
Rzecz, która ma służyć innej, najważniejszej rzeczy i jest z nią powiązana ogólny cel(akcesoria), następuje los rzeczy głównej, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 135 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
2.5. Przeznaczenie przestrzeni mieszkalnej:
Lokale mieszkalne przeznaczone są do zamieszkania obywateli (art. 288 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
2.6. Mieszkanie jako przedmiot prawa:
Właściciel mieszkania w apartamentowcu wraz z lokalem zajmowanym przez niego jako mieszkanie posiada także udział we własności wspólnej nieruchomości domu (art. 289 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
2.7. Cena:
Wykonanie umowy jest odpłatne według ceny ustalonej w drodze porozumienia stron.
W przypadkach przewidzianych przez prawo stosuje się ceny (taryfy, stawki, stawki itp.) ustalane lub regulowane przez uprawniony organ państwowy.
W przypadku, gdy cena nie jest przewidziana w umowie kompensacyjnej i nie można jej ustalić na podstawie warunków umowy, za wykonanie umowy należy zapłacić cenę, która w porównywalnych okolicznościach jest zwykle pobierana za podobne towary, pracę lub usług (art. 424 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
2.8. Budynek, konstrukcja:
Jednostka wyrobu budowlanego uznana administracyjnie za nadającą się do określonego celu, odpowiadająca dokumentacji gruntowej i projektowej.
2.9. Części konstrukcyjne i funkcjonalne budynku, konstrukcji:
Części konstrukcyjne budynku, konstrukcje (podstawa, fundament, konstrukcje nośne i otaczające, podłogi, ulepszenia wykończeniowe, media i urządzenia) tworzą konstrukcję jako strukturalnie niepodzielną rzecz wielofunkcyjną.
Części funkcjonalne budynku, konstrukcji (punkty, linie, obszary i objętości przeznaczone do określonego celu) tworzą konstrukcję jako funkcjonalnie podzielną złożoną rzecz.
Części konstrukcyjne i funkcjonalne są samodzielnymi przedmiotami prawa i samodzielnymi przedmiotami oceny.
Części konstrukcyjne wykazują fizyczne zużycie.
Części funkcjonalne są przestarzałe.
2.10. Budynek mieszkalny:
Budynek, którego ponad połowa powierzchni i kubatur jest przeznaczona do zamieszkania i/lub obsługi lokali mieszkalnych obywateli, jest klasyfikowany jako mieszkalny.
Powierzchnia i przedmioty budynku, których przeznaczenie funkcjonalne (nietechniczne) nie jest administracyjnie uznane i/lub zatwierdzone (powierzchnie elewacji, dachów, kubatury poddaszy i piwnic), nie są przedmiotem prawa i przedmiotem oceny.
2.11. Budynek niemieszkalny z lokalami mieszkalnymi:
Do budynków niemieszkalnych z lokalami mieszkalnymi zalicza się budynek, którego powierzchnie i pomieszczenia mieszkalne stanowią mniej niż połowę pozostałych powierzchni użytkowych i kubatur budynku.
2.12. Mieszkanie mieszkalne:
Strukturalnie wyodrębniona złożona część funkcjonalna budynku mieszkalnego lub budynku niemieszkalnego wraz z lokalami mieszkalnymi, przeznaczona i administracyjnie uznana za nadającą się do stałego pobytu obywateli, posiadająca osobne wejście z ulicy lub z terenu ogólnodostępnego, posiadająca co najmniej dwie kubatury funkcjonalne (pokoje) i nie posiadające w obrębie części funkcjonalnych (powierzchni, kubatur) innych mieszkań (części wspólnych).
2.13. Salon:
Konstrukcyjnie odrębna, niepodzielna część funkcjonalna mieszkania, której powierzchnia zgodnie z zasadami rachunkowości państwowej jest uwzględniana jako część części dziennej mieszkania.
Powierzchnia salonu lub salonów mieszkania jest obszarem głównego (głównego) przeznaczenia.
2.14. Pomieszczenia pomocnicze mieszkania (wyposażenie salonów):
Konstrukcyjnie wyodrębnione niepodzielne części funkcjonalne mieszkania (akcesoria głównego obszaru przeznaczenia), których powierzchnia zgodnie z przepisami księgowość państwowa jest uwzględniany jako część całkowitej powierzchni mieszkania.
Przeznaczenie pomieszczeń pomocniczych jest przewidziane w projekcie i uznane administracyjnie.
Ocenie nie podlegają lokale pomocnicze, których przeznaczenie nie jest wskazane w projekcie i/lub nie jest ujęte administracyjnie.
2.15. Populacja statystyczna:
Zbiór elementów o jednorodnej jakości (budynki, lokale, powierzchnie i kubatury o określonym przeznaczeniu), rozpatrywany jako całość.
2.16. Jednostka zbiorcza:
Pojedynczy element należący do danego zbioru.
2.17. Ogólna populacja:
Zbiór wszystkich jednostek populacji o danej cesze definiującej (zespół mieszkań jednopokojowych, zespół domów o ceglanych ścianach itp.).
Liczba jednostek populacja ustalana na podstawie wyników kompleksowego badania statystycznego.
2.18. Próba populacji, próbka:
Podzbiór kilku (dwóch lub więcej) jednostek populacji wchodzących w skład populacji ogólnej.
Seria testów jednostek populacji.
2.19. Losowa próbka:
Podzbiór populacji, którego jednostki są dobierane zgodnie z zasadą losowości.
2.20. Wielkość próbki („n”):
Liczba jednostek populacji objętych próbą.
Liczba badań, oceny charakterystyki.
Wielkość próby wystarczająca do oceny dowolnej cechy z określoną dokładnością jest ustalana empirycznie lub określona przez metodologię oceny.
Wielkość próby wystarczająca do wyeliminowania losowości i uzyskania charakterystyk statystycznych o charakterze regularnym wynosi 30. Próbę o takiej wielkości nazywamy małą. Charakter rozkładu wartości atrybutów w małych próbach zbliża się do normalnego wraz ze wzrostem liczby testów.
Minimalna wielkość próby pozwalająca uzyskać średnie wartości cechy ze wskazaniem prawdopodobieństw ufności wynosi 5. Próbki tej wielkości nazywane są bardzo małymi. Rozkład wartości atrybutów w takich próbach charakteryzuje się rozkładem Studenta.
2.21. Oceniana cecha (x):
Właściwość, cecha, której odpowiada każdy element populacji ogólnej, tworząca jednorodność populacji zgodnie z tą cechą lub jakością.
Zakres zmienności charakterystyki (od wartości minimalnej do maksymalnej) wyznaczany jest na podstawie wyników badań eksperymentalnych.
Wielkość (wartość) cechy określona w wyniku jednego badania nazywa się wariantem i oznacza się ją „x”.
2.22. Model konstrukcyjny budynku:
Lista konstrukcyjnych elementów fizycznych konstrukcji, określająca określoną klasę budynków nierozróżnialnych konstrukcyjnie (o tym samym typie fundamentów, tym samym typie konstrukcji nośnych i innych podobnych konstrukcjach).
2.23. Model funkcjonalny budynku, lokalu:
Lista eksploatacyjnych właściwości konsumenckich (znaków) budynku, uporządkowana według ważności, określająca konkretną klasę funkcjonalnie nierozróżnialnych budynków i lokali.
2.24. Test statystyczny:
Badanie jednostki populacji ogólnej lub próbnej w celu określenia (oceny) badanej cechy.
Seria testów tworzy próbkę o objętości „n”, a wyniki testów grupuje się w serię odmian.
2,25. Seria zmian:
Zamówiona lista (od minimalna wartość do maksimum lub odwrotnie) oceny cechy uzyskanej w wyniku badań każdej jednostki badanej populacji.
2.26. Średnia wartość:
Uogólniająca charakterystyka zbioru faktów uzyskanych z wyników pojedynczych testów.
Wartość średnia ujawnia działanie prawa wielkich liczb, ograniczające losowość poprzez ich zniesienie.
2.27. Częstotliwość:
Powtarzalność wartości liczbowej (wyniku) cechy w serii testów.
2.28. Przeciętny ():
Iloraz podzielenia sumy ocen atrybutów poszczególnych prób przez liczbę prób
Np.
2.29. Moda (poniedziałek):
Wartość liczbowa cechy w serii badań (w serii zmian), która ma najwyższą częstotliwość.
2.30. Mediana (ja):
Wartość liczbowa cechy w szeregu zmian, dzieląca ją na dwie części równe pod względem liczby testów.
2.31. Zakres zmian:
Różnica pomiędzy największą i najmniejszą wartością atrybutu.
2.32. Odchylenie od średniej arytmetycznej (x - = s):
Różnica między średnią arytmetyczną a wynikiem pojedynczego testu.
2.33. Dyspersja (q^2):
Przeciętny kwadraty arytmetyczne odchylenia:
q^2 = E (s^2)/n.
2,34. Odchylenie standardowe (q):
Wartość charakteryzująca średnie odchylenie wariantu szeregu zmian od średniej arytmetycznej, równy pierwiastkowi, kwadrat wartości dyspersji.
m^2 = (Q^2)/n,
gdzie Q^2 jest rozproszeniem populacji ogólnej;
n to objętość określonej próbki (liczba testów).
Odpowiednio
m = Q/Yn.
Ogólne średnie (wariancja i odchylenie kwadratowe) są zawsze nieznane podczas oceny, dlatego za wartość Q przyjmuje się wartość średnią z wyników kilku próbek doświadczalnych (patrz zasada dodawania wariancji). Generalnie przy ocenie spór sprowadza się do porównania dwóch niezależnych ocen.
Zatem porównując szacunki dwóch niezależnych ekspertów uzyskane w drodze pobierania próbek, tj. porównując dwie średnie, rzeczoznawca jest zmuszony albo przyjąć jedną z nich (nawet swoją własną) jako średnią ogólną, albo obliczyć ogólną średnią ważoną dla dwóch próbek, a następnie obliczyć średni błąd jednego oszacowania w stosunku do drugiego, lub każdego błędu w stosunku do ogólnej średniej.
Tak czy inaczej, jest to kwadrat średni błąd(m^2) reprezentuje rozrzut średnich, a błąd (m) jest kwadratowym odchyleniem średniej określonej od średniej quasi-ogólnej.
Orientacja praktyczna Niniejsza Metodologia nie obejmuje przeprowadzania próbek operacyjnych na dużą skalę ze szczegółową analizą statystyczną.
Metodologia zakłada, że różnica średnich (tj. szacunków) próbki z dwóch niezależnych badań (ekspertów), podzielona przez pierwiastek kwadratowy z liczby konkretnych testów z dwóch porównywanych próbek, jest dokładną cechą konkretnej próbki. Innymi słowy, z dwóch próbek (dwóch szacunków) należy preferować większą próbę. Jeżeli to kryterium ilościowe jest kwestionowane przez jedną ze stron sporu, należy obliczyć średnią ogólną dla obu próbek (średnia ważona, traktując obie próbki jako jedną), a następnie odchylenie każdego z dwóch oszacowań od średniej ogólnej należy porównać.
2,36. Gęstość rozkładu wartości badanej cechy. Dystrybucja:
Dwie równoległe serie, z których jedna zawiera uporządkowane wartości atrybutu, a druga częstotliwość występowania odpowiadającą każdej wartości, a także wykres tej zależności.
Główne rodzaje rozkładów spotykane w wycenie nieruchomości to:
rozkład normalny, odzwierciedlający wpływ prawa wielkich liczb;
Dystrybucja studencka;
Rozkład Poissona odzwierciedlający działanie prawa małych liczb.
2,37. Korelacja parami:
Ścisły związek pomiędzy dwoma zjawiskami. Charakteryzuje się współczynnikiem korelacji.
Przy wprost proporcjonalnej zależności funkcjonalnej współczynnik korelacji wynosi 1.
Przy odwrotnie proporcjonalnej zależności funkcjonalnej współczynnik korelacji wynosi -1.
W przypadku zależności korelacji wprost proporcjonalnej współczynnik korelacji wynosi 0 w przypadku braku połączenia i dąży do 1 wraz ze wzrostem siły połączenia.
W przypadku korelacji odwrotnie proporcjonalnej współczynnik korelacji wynosi 0 w przypadku braku połączenia i dąży do -1 w miarę wzrostu siły połączenia.
2,38. Linia regresji, regresja:
Wykres zależności wartości jednej cechy od drugiej.
Regresja empiryczna opiera się na danych z poszczególnych badań.
Regresja teoretyczna jest konstruowana jako uogólnienie danych empirycznych w postaci równania matematycznego.
3. Podstawowe zasady oceny i kontroli jakości
3.1. Przedmiotem oceny (próbką) jest oddzielne mieszkanie.
Pokój w mieszkaniu, jako nieruchomość nie podlegająca przydziałowi w naturze, wycenia się według wspólnej zasady (patrz pkt.).
Za ocenę mieszkania uważa się średnią ocenę (średnią arytmetyczną) tego lub podobnych mieszkań tego samego rodzaju, dokonaną na podstawie wyników losowej próby co najmniej pięciu badań.
Jeżeli uzyskany średni błąd próbkowania nie spełnia wymagań użytkownika lub klienta oceny, to w celu podwojenia dokładności należy czterokrotnie zwiększyć liczbę testów.
3.2. Zadaniem wyceny jest określenie ceny popytowej i/lub ceny podaży i/lub ceny transakcyjnej za konkretne mieszkanie, w określonym dniu lub określonym okresie „T”, w oparciu o jej równoważność z mieszkaniami danego lokalu. typ.
Ta metodologia przewiduje, że oceniane mieszkanie ustala wszystkie parametry jednorodności przyszłej próby, ale niekoniecznie jest w niej uwzględnione.
Cenę można ustalić zarówno za całość jak i za jedno mieszkanie metr kwadratowy całkowita powierzchnia mieszkania.
Klasyfikacja wszystkich mieszkań na określonym terytorium z późniejszym ustaleniem ceny mieszkań dla każdej klasy wykracza poza zakres niniejszej Metodologii.
Przykładowo, wszystkie standardowe mieszkania jednopokojowe w budynku mieszkalnym wybudowanym według standardowego projektu i zlokalizowane na parterze są uważane za równe cenowo, jeśli model funkcjonalny „mieszkanie jednopokojowe” nie zawiera nieruchomości, która zamienia te mieszkania w heterogeniczny (nierówny).
W niniejszej metodologii przedstawiono na przykład następującą listę i kolejność właściwości model funkcjonalny„m - mieszkanie pokojowe”:
3.3.1. Lokalizacja budynku.
3.3.2. Stolica budynku.
3.3.3. Całkowita powierzchnia.
3.3.4. Przestrzeń życiowa.
3.3.5. Część kuchenna.
3.3.6. Lokalizacja na piętrze mieszkania.
3.3.7. Liczba pokoi przechodnich.
3.3.8. Wysokość pomieszczeń (piętro).
3.3.9. Ilość balkonów, loggii.
3.3.10. Dostępność telefonu.
Zakłada się, że mieszkanie jest wyposażone w inne udogodnienia wspólne dla okolicy, których znaczenie jest uwzględniane kompleksowo, bez zamawiania.
Listę i kolejność pierwszych dziesięciu właściwości modelu ustala się na podstawie analizy eksperckiej lub poprzez ważenie prawdopodobieństwem zajęcia pierwszego miejsca w publikacjach.
Niniejsza Metodologia przewiduje zestawienie modelu funkcjonalnego jedynie w celu zapewnienia i potwierdzenia jednorodności populacji próby na dzień oceny i nie przewiduje wykorzystania modelu do obliczeń analitycznych (obliczenia i konstrukcja teoretycznych linii regresji, trendów itp.) .).
3.4. Próbna populacja musi składać się z obiektów spełniających wymagania punktu niniejszej Metodologii. W której:
3.4.1. Budynki, w których zlokalizowane są oceniane obiekty, muszą być geograficznie zlokalizowane w tej samej strefie oceny, charakteryzującej się równością podatku od działek, odległości dojazdu i warunków środowiskowych. W każdym przypadku muszą być one zlokalizowane w promieniu nie większym niż 500 metrów od ocenianego obiektu.
3.4.2. Wartość kapitałową budynku przyjmuje się zgodnie z klasyfikacją przyjętą w obowiązujących przepisach budowlanych.
Inne niż to równe warunki Mieszkania uważa się za równe cenowo, jeżeli znajdują się w budynkach tej samej klasy kapitałowej.
3.4.3. Powierzchnię całkowitą i powierzchnię kuchenną w przykładowych mieszkaniach uważa się za równe, jeśli różnią się nie więcej niż o jeden metr kwadratowy od odpowiednich powierzchni ocenianego mieszkania.
3.4.4. Rozkład pięter mieszkania uwzględnia się w trzech przedziałach: pierwsze piętro, piętro inne niż pierwsze i ostatnie, ostatnie piętro. Mieszkania mieszczące się w tych przedziałach, przy niezmienionych pozostałych parametrach, uważa się za jednakowe cenowo.
3.4.5. Mieszkania różniące się wysokością lokalu w granicach plus-minus 10 cm, przy niezmienionych pozostałych czynnikach, uważa się za równe cenowo.
3.4.6. Jeżeli istnieje możliwość zamontowania telefonu, cenę mieszkania wyposażonego w telefon przyjmuje się wyższą od ceny podobnego mieszkania bez telefonu o kwotę równą kosztowi zamontowania telefonu.
W przypadku braku możliwości zamontowania telefonu, mieszkania bez telefonu uważa się za nierówne (niejednorodne) w stosunku do mieszkań z telefonem, tj. należy oszacować na podstawie oddzielnych próbek.
3.5. Na początku każdego roku oceny należy sporządzić model funkcjonalny („mieszkanie”).
Zmieniając listę lub kolejność właściwości modelu funkcjonalnego, rzeczoznawca musi samodzielnie ustalić przedziały jednorodności w oparciu o warunki lokalne.
3.6. Rzeczoznawca przeprowadzając badanie statystyczne musi wziąć pod uwagę, że najmniej pracochłonne jest zbieranie informacji o cenach dostaw, a ustalenie cen transakcyjnych na podstawie dokumentów (umowy kupna i sprzedaży, wymiana, darowizna itp.) wymaga dodatkowych kontroli.
Informacje o cenach podaży zbierane są w sposób analogiczny jak o cenach popytu, z uwzględnieniem cech określonych w ust.
Niniejsza Metodologia nie przewiduje gromadzenia informacji o cenach transakcyjnych, a cena transakcyjna ustalana jest w drodze kalkulacji ze stosunku cen popytu i cen podaży (patrz rozdział).
Liczbę tę można uzyskać na następujące sposoby, które są równoważne w granicach niniejszej Metodologii:
3.7.1. Jako ocena mieszkania podlegającego ocenie lub jej równorzędna, dokonana przez losowo wybranego rzeczoznawcę, powołanego przez niego na podstawie jego obliczeń, doświadczenia i intuicji, wyrażona przez niego bez konsultacji i bez kontaktu z innymi rzeczoznawcami.
Przez „eksperta” rozumie się albo specjalistycznego rzeczoznawcę (w tym specjalistę z Biura Inwentaryzacji Technicznej WIT), albo konkretnego nabywcę (sprzedawcę, przy ustalaniu ceny ofertowej).
3.7.2. Jako cena referencyjna za podobny obiekt tj. cena podana w różnych ogłoszeniach, m.in. w mediach, w broszurach reklamowych, w publikacjach specjalistycznych.
3.7.3. Jak każdy losowo wybrany spośród tych pośrednich między startem a sprzedażą, na otwartej aukcji sprzedaży detalicznej kilku mieszkań (liczba ta może być zarówno ceną ofertową, jak i ceną popytową. Przy sprzedaży jednego mieszkania liczba ta może być jedynie ceną cena popytowa).
3.7.4. W jaki sposób znana cena odpowiada faktycznemu lub konkretnemu ogłoszeniu o wymianie.
3.8. Jeżeli liczba testów jest większa niż 10, cyfry poszczególnych testów grupuje się w jednostopniowe, zamknięte przedziały (od wartości „A” do wartości „B” włącznie), które porównuje się z częstotliwością występowania cyfry w tym interwał. Na przykład liczby dla trzech testów wynoszą 1,12 miliona rubli, 1,21 miliona rubli, 1,25 miliona rubli. można połączyć w jeden przedział od 1,1 do 1,3 miliona rubli. włącznie (tj. wartość 1,31 wpada w inny przedział) skojarz z nią częstotliwość 3, tj. liczba prób połączonych w danym przedziale.
Krok interwału wyznacza się w taki sposób, aby wykluczyć seria odmian ostre skoki wzrostu częstotliwości.
3.9. Średni błąd estymacji zależy od stopnia jakościowej jednorodności jednostek próby i charakteryzuje się rozproszeniem. Im bardziej jednorodna populacja, tym mniejsza liczba Aby osiągnąć dokładność, wymagane jest testowanie.
Dla prawidłowej oceny wyników i kontroli jakości należy pamiętać, że średnia aktualna cena (dowolna, włączając popyt, podaż itp.) ma zawsze i nieuchronnie charakter probabilistyczny, losowy ze względu na zależność nie tylko od faktów z przeszłości ( kosztów), ale i ze względu na zależność od oczekiwanych przyszłych korzyści.
Średnia ogólna nie jest kwestionowana jako fakt, natomiast średnią z próby można kwestionować pod kątem zgodności ze średnią ogólną i niezgodności z oczekiwaniami klientów.
Niniejsza Metodologia przewiduje możliwość monitorowania jakości oceny jedynie pod kątem zgodności z ogólną średnią dla następujących parametrów:
według stopnia jednorodności jednostek próby,
według dat testów,
w zależności od dostępności błędy arytmetyczne,
przez obecność błędów systematycznych i losowych o charakterze nieukierunkowanym,
od tego, czy wielkość próbki jest wystarczająca do zapewnienia dokładności określonej przez klienta.
3.9.1. Jednorodność próbki powinna zostać określona przez Klienta zgodnie z parametrami ocenianego mieszkania w ilości cech modelu funkcjonalnego. Brak bazy porównawczej, tj. niepewność właściwości użytkowych ocenianego mieszkania wyklucza kontrolę jakości w oparciu o parametr jednorodności.
3.9.2. Szacunek podawany na bliżej nieokreślony dzień lub okres jest pozbawiony sensu.
Jeżeli ocena dokonywana jest w określonym terminie, to przy pozostałych okolicznościach jest ona uznawana za jakościową, zgodnie z kryteriami określonymi w paragrafie niniejszej Metodologii.
Jeżeli szacunek podany jest dla pewnego okresu „T”, to należy dodatkowo sprawdzić różnicę pomiędzy szacunkami na początku i na końcu okresu.
3.9.3. Obecność błędów arytmetycznych sprawdza się poprzez powtarzane niezależne obliczenia z dokładnością do pierwszego miejsca po przecinku.
3.9.4. Kontrola błędów systematycznych i przypadkowych jest kontrolą wewnętrzną wykonawcy i musi być przez niego przeprowadzana samodzielnie, poprzez porównanie oznak odchyleń jego ocen od ocen dokonanych przez innych rzeczoznawców.
3.9.5. Objętość „n” próbki, aby osiągnąć wymaganą przez Klienta dokładność „M”, wyznacza się ze wzoru:
n = (q¤)/M.
Ogólne średnie i rozrzut q¤ przy ocenie mieszkań nie są znane ze względu na praktyczną niemożność ciągłej, jednoczesnej oceny wszystkich jednorodnych mieszkań.
Określając dokładność, klient musi wskazać liczbę wymaganych testów lub względną dokładność w procentach. W przeciwnym razie kontrola jakości oceny tego parametru jest niemożliwa i sprowadza się do kontroli jakości oceny w oparciu o wyniki dwóch niezależne próbki(patrz punkt).
4. Obliczanie cen popytowych
4.1. Dodatkowymi źródłami informacji o cenach popytowych mieszkań wskazanych w paragrafie Metodologia mogą być:
umowy kredytowe w wysokości kredytu zabezpieczonego zastawem trwałym na mieszkaniu;
notowania świadectw mieszkaniowych i obligacji mieszkaniowych na rynku wtórnym akcji;
umowy przedwstępne (futures) na zakup przyszłych mieszkań z pełną przedpłatą w kwocie nieuwzględniającej odsetek od udzielenia kredytu sprzedającemu futures, kosztów certyfikacji i rejestracji przyszłej transakcji;
badania ustne osób, które reklamowały zakup mieszkania o określonej jakości, nie podając jednak jego ceny.
4.2. Konkretna próbka może zawierać dane dotyczące cen popytu uzyskane z jednego lub różnych źródeł informacji.
Na przykład próbkę składającą się z pięciu testów można sporządzić zarówno metodą ekspercką (dane od pięciu niezależnych rzeczoznawców), jak i poprzez pobranie cen z publikacji prasowych lub może zawierać jedną liczbę uzyskaną przez ekspertów, jedną liczbę z publikacji prasowej, jedną liczbę z wyniki aukcji otwartej i/lub dane uzyskane w wyniku ankiety wśród prawdziwych klientów.
4.3. Przykład obliczenia ceny popytowej:
Stwierdzenie problemu zgodnie z Metodologią jest nieprawidłowe; należy określić bardziej szczegółową strefę o promieniu 500 metrów.
4.3.2. Określ cenę popytową na jednopokojowe mieszkanie zlokalizowane w południowo-zachodnim sektorze Garden Ring w Moskwie, w ceglanym budynku o łącznej powierzchni co najmniej 40 metrów kwadratowych. m, o powierzchni mieszkalnej co najmniej 20 mkw. m, powierzchnia kuchni ponad 8 mkw. m, piętro - z wyjątkiem pierwszego, z telefonem. Okna mieszkania powinny wychodzić na podwórko.
Wymagania klienta nie uwzględniają wszystkich właściwości modelu funkcjonalnego zgodnie z paragrafem niniejszej Metodologii (nie ma wymagań dotyczących wysokości podłogi, obecności balkonu), ale zawierają właściwość, która nie występuje w funkcjonalnym model (okna muszą wychodzić na dziedziniec).
Jeżeli nie mówimy o konkretnym mieszkaniu, to rzeczoznawca powinien pominąć wszelkie dodatkowe nieruchomości (oraz „okna na podwórze”), a przyjąć do oględzin jedynie mieszkania jednopokojowe znajdujące się w określonej strefie w domach I grupy kapitałowej (ceglane ściany), o łącznej powierzchni od 39 do 41 mkw. m, mieszkalne - od 19 do 21 mkw. m, powierzchnia kuchni od 7 do 9 mkw. m, na piętrach - z wyjątkiem pierwszego i ostatniego, z telefonem.
W ramach tej Metodologii wszystkie mieszkania spełniające te wymagania mają tę samą cenę popytową, określoną jako średnia z próby z pięciu niezależnych testów losowych (klient nie wskazał wymaganej dokładności oszacowania).
Jeśli mówimy o konkretnym mieszkaniu, to listę nieruchomości wyznacza model funkcjonalny, a parametry określa się na podstawie faktu (lokalizacja, stolica domu, metraż itp.), tj. dla konkretnego mieszkania określa się odpowiednią klasę równoważności.
4.3.3. Losowo pobierając próbki z ogłoszeń w gazetach, uzyskujemy pięć liczb za mieszkania spełniające wymagania klienta, odpowiednio 180, 300, 210, 270 i 234 miliony rubli.
Układamy rząd: 180, 210, 234, 270, 300.
Zakres zmienności wynosi: 120 = 300 - 180.
Średnia arytmetyczna: (180 + 210 + 234 + 270 + 300): 5 = 238,8, zaokrąglone 240 milionów rubli.
Mediana Me = 234 miliony rubli.
Mod w szeregach bezprzedziałowych nie jest obliczany.
Wariancja jest równa: (240 - 180)¤ + (240 - 210)¤ + (240 - 234)¤ + (240 - 270)¤ + (240 - 300)¤ = 9036: 5 = 1807.
Odchylenie standardowe jest równe pierwiastkowi kwadratowemu wariancji, 42,8 miliona rubli.
Na podstawie próby można stwierdzić, że popyt na ceny mieszkań tej klasy równa 240 milionów rubli.
Rozpiętość zmienności (180 mln rubli) i rozproszenie (1807 mln rubli) odzwierciedlają faktyczny rozkład cen popytowych, wynikający z doświadczenia. Jednocześnie zakres zmienności odzwierciedla to w forma absolutna liniowy, a rozproszenie w układzie jest jak kwadrat średniej odchylenie kwadratowe, tj. na powierzchni.
Najważniejszym wskaźnikiem próbki jest dyspersja: koncepcja „kwadratu odchylenia” zakłada, że boki kwadratu są równe, tj. odchylenia dodatnie są równe odchyleniom ujemnym. Ale powierzchnia „kwadratu” może być równa powierzchni prostokąta o nierównych bokach, tj. odchylenia dodatnie nie zawsze są równe odchyleniom ujemnym. Pojęcie kwadratu pozwala rzeczoznawcy ocenić teoretycznie możliwe odchylenie, w tym także taki skrajny wariant, gdy odchylenia dodatnie dążą do zera, a ujemne do nieskończoności. Możliwość tej opcji jest ograniczona i charakteryzuje się wartością średniej arytmetycznej oraz wartością średniego błędu próbkowania.
Wartość mediany (234), nieco mniejsza od średniej arytmetycznej (240), pozwala mówić o symetrii rozkładu, co jest bardzo istotne w obliczeniach.
Mała wielkość próby nie pozwala na uzyskanie szeregu innych wskaźników statystycznych (sposób, charakter rozkładu), jednak ze względów praktycznych nie zawsze jest to wymagane.
4.3.4. Przykład obliczenia ceny popytowej.
Określ cenę popytową na dwupokojowe mieszkanie zlokalizowane w centralnej części PGR „Ścieżka Iljicza”, wieś Celinnoje, rejon Kochenevsky, obwód nowosybirski. Dom jest dwupiętrowy, panelowy, z 6 mieszkaniami, do wsi. Kochenevo 15 km, autobus - dwa razy dziennie.
Powierzchnia całkowita - 48 mkw. m, mieszkalne - 29 mkw. m, kuchnia - 5,6 mkw. m, ogrzewanie piecowe (piec Suszczewskiego), centralne ogrzewanie zainstalowane, sieć grzewcza i kotłownia dostępna ale chwilowo nieczynna, przyłącze zimnej wody, wspólna łazienka, brak balkonu, brak telefonu, w pobliżu rzeka.
Rozwiązanie:
Podstawowe pytanie brzmi: dla jakiego zbioru osób należy określić cenę popytową? Na wielu mieszkańcach Moskwy, Nowosybirska lub mieszkańców wsi. Kochenevo, czy mieszkańcy osiedla centralnego? Lub na wielu mieszkańcach USA?
Klient nie odpowiedział na to pytanie. W związku z tym kwestia daty ustalenia ceny popytowej nie jest jasna. W przypadku wszystkich pytań, na które Klient nie udzieli odpowiedzi, rzeczoznawca musi podjąć samodzielną decyzję (tj. wskazać warunki brzegowe) i uwzględnić je w protokole z oceny.
Pierwszą kwestią, którą należy rozstrzygnąć, jest to, czy istnieje realny popyt.
Przeglądając ogłoszenia i publikacje, a także przeprowadzając wywiady z firmami zajmującymi się obrotem nieruchomościami, stwierdzamy, że nie ma realnego zapotrzebowania na tego typu obiekty. Popyt jest mało prawdopodobny, tj. zdarzenie może podlegać prawu małych liczb.
Z ankiety wynika, że na terenie osiedla centralnego PGR znajduje się 14 takich mieszkań, m.in W tym roku nie było transakcji z mieszkaniami, aw Poprzedni rok wnioski o zakup napływały wyłącznie od lokalnych mieszkańców z następującą częstotliwością:
1995 - 0;
1992 - 0;
Liczba rzędów wynosi 14 metrów kwadratowych.× 5 lat = 70, (n = siedemdziesiąt prób), które rozkładają się w następujący sposób:
0 - 28 obserwacji;
1 - 28 obserwacji;
2 - 14 obserwacji.
Obecność żądań jest częstsza niż ich brak i dana dystrybucja nie mogą być odzwierciedlone przez prawo małych liczb, tj. sama prośba jest prawdziwa. Następnie musisz określić cenę popytu.
W przypadku braku informacji o przebiegu przeszłych transakcji jest to możliwe jedynie poprzez analizę ekspercką.
Wybrani eksperci:
Dyrektor PGR jako potencjalny nabywca powierzchni biurowej,
Współlokator z dorosłymi dziećmi – potencjalny konsument mieszkania,
Sam rzeczoznawca.
Brakujące dwie (maksymalnie pięć) cyfr uzyskano jako koszt (dolna granica kwoty transakcji ze stanowiska organów podatkowych) budowy takiego domu w przeliczeniu na 1 m2. m powierzchni całkowitej (po przemnożeniu przez powierzchnię całkowitą tego mieszkania) w cenach bieżących pomniejszonych o kwotę amortyzacji i jako cena popytowa za transakcję, która miała miejsce w roku ubiegłym, przyjęta według uznania kupującego.
Liczby w uporządkowanej formie zostały rozłożone w następujący sposób:
40,0 milionów rubli. (Cena fabryczna);
5 milionów rubli;
4,3 miliona rubli;
4,0 mln rubli;
2,0 miliona rubli.
Przy dalszym obliczaniu średnich należy pamiętać, że niedopuszczalne jest ignorowanie skrajnych liczb szeregu: liczba ta wynosi 40 milionów rubli. tak realne jak 2 miliony rubli. Średnia arytmetyczna ceny nie zawsze jest równa modowi. Jednak tryb jako średnia strukturalna nie ma kryteriów dokładności. Indywidualność i jednostkowy charakter wyrobów budowlanych pozwala na posługiwanie się średnią arytmetyczną ceny. Jeżeli produkt jest wymienny, tj. pozwala na transakcje hurtowe, modę sięga się tylko wtedy, gdy nie da się obliczyć średniej arytmetycznej wartości ważonej wielkością sprzedaży.
Sprawozdanie z wyceny powinno odzwierciedlać możliwość żądania w ciągu roku średniej ceny próbki.
Gdyby brak żądań występował częściej niż ich obecność, to rzeczoznawca musiałby postawić problem inaczej, a mianowicie: jak często nie ma żądań i po jakiej cenie nie występują.
Odpowiedź na pytanie, za jaką cenę nie ma żądań (kiedy samych żądań nie ma), nie ma praktyczność. Obliczenia teoretyczne są możliwe, ale nie są przedmiotem niniejszej Metodologii.
5. Kalkulacja cen ofertowych
5.1. Metodologia ta traktuje ceny ofertowe jako górną granicę cen transakcyjnych.
Oprócz wskazanych w rozdziałach i niniejszej Metodologii źródłami informacji o cenach dostaw mogą być:
decyzje agencji rządowych dotyczące wysokości górnych limitów transakcji,
orzeczenia sądowe dotyczące wysokości górnych limitów transakcji rejestrowanych,
ceny wywoławcze aukcji prowadzonych na zasadzie „od maksimum do transakcji”,
z innych źródeł dowolnego rodzaju bez żadnych ograniczeń.
Informacje o cenach podaży, jako najłatwiej dostępne i sprawdzalne, wykorzystywane są przy wyliczaniu wszystkich względnych wskaźników cen (przeliczników cen z roku na rok, czynników inflacyjnych itp.).
5.2. Matematyczne obliczenia średnich cen dostaw nie różnią się od innych obliczeń średnich, m.in. i omówione w części niniejszej Metodologii.
Ustal ceny ofertowe za mieszkanie omówione w paragrafie niniejszej Metodologii.
Sformułowanie pytania jest takie, że nie ogranicza ono kręgu sprzedawców: cena ofertowa firm pośredniczących jest jakościowo utożsamiana z ceną innych osoby prawne i obywatele.
Przeglądając publikacje specjalne, tworzymy próbę 100 testów, co pozwala na bardziej szczegółową analizę.
Przy tej wielkości próby pojedyncze wyniki grupuje się w przedziały. Wybierz krok interwału - 10 milionów rubli:
Budujemy wykres rozkładu cen podaży (ryc. 1)*.
*Rysunek nie został pokazany.
Obliczamy wartość trybu „Mo”:
Mo = 260 milionów rubli. (tryb odpowiada interwałowi o największej częstotliwości).
Obliczmy wartość mediany „Ja”:
Ja = 260 milionów rubli. (mediana dzieli szereg na dwie równe pod względem liczby prób części: 110:2 = 50, co odpowiada ostatniej wartości przedziału „od 250,1 do 260”.
Analityczne obliczenie mediany można przeprowadzić przy użyciu ogólnie przyjętego wzoru i nie jest ono uwzględniane w tym przykładzie).
Obliczamy wartość średniej arytmetycznej:
263 miliony rubli.
|
Zaproponuj cenę |
Częstotliwość interwałowa |
|
180 do 190 milionów rubli. |
|
Mod (przedział o najwyższej częstotliwości) znajduje się po lewej stronie średniej arytmetycznej. Rozkład ma niewielką prawostronną skośność średniej x. Wartości trybu, mediany i średniej praktycznie się pokrywały.
Gdyby wartość modu była większa od średniej ceny podaży, mielibyśmy lewostronną asymetrię. Wartości trybu, mediany i średniej arytmetycznej pokrywają się tylko w rozkładzie ściśle normalnym.
W kalkulacji cen transakcyjnych tą Metodą zakłada się, że cena transakcyjna leży na przecięciu linii wykresów rozkładu cen popytu i podaży. Umownie pokazana (przerywana) linia rozkładu cen popytu (patrz ryc. 1)* przecina się z linią wykresu cen podaży przy wartości średniej ceny transakcyjnej i odpowiada kwocie 250 mln rubli.
*Rysunek nie został pokazany.
Z ryc. 1 pokazuje, że asymetria rozkładu ma decydujące znaczenie dla obliczenia średniej wartości ceny transakcyjnej.
Jeśli rozkłady są symetryczne, tj. są całkowicie normalne, wówczas do obliczenia cen transakcyjnych wystarczy dodać cenę popytu do ceny podaży i podzielić na pół, co zalecają standardy Państwowego Komitetu Statystycznego i Ministerstwa Finansów Federacji Rosyjskiej na potrzeby wycena i przeszacowanie w rachunkowości.
Jeżeli rozkłady są asymetryczne, to trudno ocenić stopień asymetrii bez specjalnych badań statystycznych.
Metodologia ta stanowi, że w przypadku znacznej asymetrii w rozkładzie wprowadzany jest odpowiedni współczynnik korygujący w celu wyliczenia średniej ceny transakcji (patrz rozdział).
Praktyczne ukierunkowanie Metodologii wyklucza skomplikowane obliczenia i budowę wykresów rozkładów, zwłaszcza że przy liczbie testów równej pięć nie ma to większego sensu, a wymóg metodologiczny większej liczby testów (bez specjalnego wskazania ze strony klienta ocena) nie ma uzasadnienia ze względów praktycznych: obliczenia techniczne są szybkie, ale mniej dokładne, a obliczenia inżynierskie nie są tak wydajne i są o rząd wielkości droższe.
6. Kalkulacja cen transakcyjnych
6.1. Metodologia ta, biorąc pod uwagę trudności w zbieraniu informacji o cenach transakcji mieszkaniami, polega na ich analitycznym obliczeniu w oparciu o stosunek cen popytu i cen podaży przy następujących warunkach brzegowych:
6.1.1. Teoretyczna minimalna cena transakcyjna jest równa minimalnej cenie ofertowej.
6.1.2. Teoretyczna maksymalna cena transakcyjna jest równa maksymalnej cenie ofertowej.
6.1.3. Średnia cena transakcyjna mieści się w przedziale pomiędzy średnią ceną oferty a średnią ceną oferty.
6.1.5. Jeżeli warunek określony w ust.
Współczynnik Rt.i oblicza się ze wzoru:
Rt.i = (Zm.s + Zm.p) / (Zs + Zp),
gdzie Zм.с - wartość cen odpowiadająca medianom w uporządkowanym szeregu cen popytu (Zс) i cen podaży (Zп);
Zс, Zп - średnie arytmetyczne cen popytu i podaży.
Jeżeli obie mediany (ceny popytu i ceny podaży) znajdują się na lewo od ich średnich arytmetycznych, wówczas współczynnik jest mniejszy niż jeden.
Jeżeli obie mediany znajdują się na prawo od ich średnich, wówczas współczynnik jest większy niż jeden.
Jeśli rozkład cen popytu ma lewostronną asymetrię, a ceny podaży mają prawostronną asymetrię lub odwrotnie, wówczas współczynnik może być większy lub mniejszy od jedności, w zależności od konkretnej wartości median.
6.3. Przykład obliczenia ceny transakcyjnej.
6.3.1. Ustal cenę transakcyjną za mieszkanie określoną w paragrafie i punkcie niniejszej Metodologii.
Średnia wartość cen popytowych na mieszkanie wynosi 240 milionów rubli.
Średnia cena ofertowa mieszkania wynosi 260 milionów rubli.
Cena odpowiadająca medianie rozkładu cen popytu wynosi 234 miliony rubli, a cena odpowiadająca medianie cen podaży wynosi 260 milionów rubli:
Zс = ((240 + 260)/2) × ((234 + 260)/(240 + 263)) = 250 × 494/503 = 245,5 miliona rubli.
Zgodnie z paragrafem niniejszej Metodologii obliczenie współczynnika Rt.i jest wymagane tylko wtedy, gdy wartości mediany różnią się od średniej arytmetycznej o więcej niż 10%. W naszym przykładzie, zgodnie z Metodologią, obliczenie współczynnika nie było wymagane, ponieważ zarówno w przypadku cen popytu, jak i cen podaży różnice między nimi a medianami nie przekraczają 10%. W naszym przykładzie, zgodnie z wymogami Metodologii, średnia cena transakcyjna mieszkania jest równa połowie sumy cen popytu i podaży, tj. 250,1 miliona rubli.
7. Przygotowanie materiałów do oceny. Zakończenie oceny
7.1. Jedynym dokumentem zawierającym informacje o ocenie i jej wynikach jest Sprawozdanie z oceny.
Przygotowanie i przechowywanie jakichkolwiek innych materiałów (obliczenia, opisy obiektów itp.) nie są przewidziane ani regulowane przez niniejszą Metodologię ze względu na możliwość zautomatyzowanej maszynowej kontroli wyniku końcowego.
7.2. Wniosek z oceny sporządza się w dowolnej formie, ale zgodnie z wymogami niniejszej Metodologii musi koniecznie zawierać następujące informacje:
7.2.1. Imię i nazwisko klienta do oceny.
7.2.2. Imię i nazwisko osoby przeprowadzającej ocenę.
7.2.3. Podstawa oceny (umowa ustna, pismo, umowa, zlecenie pracy lub inna).
7.2.4. Nazwa przedmiotu wyceny, jego adres.
7.2.5. Opis przedmiotu pod względem wzorca funkcjonalnego obowiązujący na dzień oceny, z odrębnym wykazem szczególnie branych pod uwagę właściwości użytkowych.
7.2.6. Cel oceny (ustalenie cen popytu i/lub cen podaży i/lub cen transakcyjnych. Wskazanie innych celów, np. pod zabezpieczenie, ubezpieczenie, księgowość wymaga innego podejścia i metod).
7.2.7. Jakiej daty lub okresu dotyczy ocena.
7.2.8. Wymagania klienta dotyczące dokładności obliczeń (tylko jeśli takie wymagania istnieją).
7.2.9. Specjalne wymagania i warunki oceny.
7.2.10. Wielkość próby (liczba testów, na podstawie której uzyskano wynik).
7.2.11. Ostateczny wynik oceny, tj. tylko wartości niektórych cen. Określanie wartości modu, mediany, dyspersji, odchylenia standardowego, błędu średniego i innych wskaźników statystycznych nie jest wymagane.
7.2.12. Podpis asesora.
7.3. Rzeczoznawca formułując wniosek musi mieć na uwadze, że jego wyniki mogą zweryfikować inni specjaliści, przeprowadzając niezależne próbki, a ich szczegółowe Analiza statystyczna pozwoli Ci zidentyfikować błędy.
8. Materiały pomocnicze do oceny.
Doprowadzenie skali cen do porównywalnego poziomu.
Kalkulacja cen pokoi
8.1. Metodologia nie reguluje sposobów sprowadzania cen obowiązujących w różnych terminach do jednego, porównywalnego poziomu.
Konkretny sposób obniżki (o stosunek cen terytorialnych ofert mieszkań, o stosunek poziomów płac, o kurs walut twardych, o wskaźniki inflacji lub inne) ustalany jest przez klienta i musi być wskazany w wycenie zadanie.
8.2. Wymogi prawa cywilnego i praktyki sądowej nie przewidują przydziału pokoi w naturze (tj. przekształcenia ich w samodzielne mieszkania) przy zachowaniu części wspólnych.
Pokoje nie są oceniane, ponieważ... pokój w mieszkaniu nie może być przedmiotem transakcji: przedmiotem wyceny jest udział we własności.
Zgodnie z prawem udziały ustalane są za zgodą właścicieli mieszkań, a w przypadku sporu – na drodze sądowej.
Tryb korzystania i zbywania mieszkania będącego wspólną współwłasnością ustalany jest za zgodą stron, a w razie sporu – przez sąd.
Jeżeli umowa między właścicielami lub orzeczenie sądu określa udziały właścicieli i tryb korzystania z poszczególnych pomieszczeń (które właściciele uważają za swoje), wówczas „cena” tych pokoi jest równa cenie mieszkania pomnożonej przez udział właściciela w prawie współwłasności.
Dotychczasowe przypadki sprzedaży „pokojów” w mieszkaniach bez ustalenia udziału z punktu widzenia obowiązującego prawa można zakwalifikować jako transakcję nieważną ze względu na brak prawnego znaczenia przedmiotu transakcji.
Rzeczoznawca musi uznać udział za wewnętrzną walutę właścicieli mieszkań. Przeliczenie udziału na ruble oznacza wycenę „pokojów”.
8.3. Materiały pomocnicze do oceny mogą być wydania specjalne(Biuletyn Sprzętu Budowlanego), dokumenty regulacyjne dotyczące cen w budownictwie, publikacje z zakresu statystyki matematycznej, ekonomii i prawa.
9. Obliczenia dolna granica koszty utrzymania lokali mieszkalnych
9.1. Jako jeden z regulacyjnych parametrów kontrolnych wprowadza się dolną granicę rocznego kosztu utrzymania i naprawy zasobu mieszkaniowego (s min), którego przekroczenie wiąże się ze zbyciem zasobu mieszkaniowego na skutek fizycznego zużycia w objętościach nieobjętych nowe budownictwo w ilości s min.
Dolny limit dotyczy konserwacji i napraw wyłącznie urządzeń budowlanych i inżynieryjnych znajdujących się w otaczających obiektach, bez uwzględnienia kosztów komunikacji na miejscu i poza nim.
Koszty ustalone w dolnym limicie obejmują naprawy kapitałowe i bieżące.
Zaleca się wykorzystanie wyników obliczeń dolnego limitu kosztów utrzymania i remontów lokali mieszkalnych w celu uzasadnienia konieczności posiadania środków wnioskowanych przez właściciela na te cele od właściwych organów finansowych lub od właściciela zasobu mieszkaniowego.
9.2. Ustalenie dolnej granicy kosztów utrzymania i remontów zasobu mieszkaniowego w przeliczeniu na 1 mkw. m całkowitej powierzchni budynków mieszkalnych (s min / m2, w rublach rocznie) oblicza się według wzoru:
s min/m2 = s n.s × (F/100) × N,
gdzie s n.s - średni rzeczywisty koszt deweloperów mieszkaniowych na utworzenie (nowego budownictwa) 1 mkw. m całkowitej powierzchni kontrolowanego terytorium w roku poprzednim, ustalonej według agencji statystycznych;
F to średnioroczny procentowy wzrost fizycznego zniszczenia budynków mieszkalnych, ustalony na podstawie wyników reprezentacyjnego badania Biura Inwentaryzacji Technicznej (WIT), przy liczbie badań wynoszącej co najmniej 100 na podstawie wyników badań w ciągu ostatnich pięciu lat;
n to współczynnik inflacji stosowany na kontrolowanym terytorium do celów planowania budżetu.
W przypadku braku informacji o rzeczywistych kosztach nowej budowy, wartość sn n.s można obliczyć jako koszt odtworzenia według zbiorów zagregowanych wskaźników kosztu odtworzenia w cenach szacunkowych z 1969 r., pomnożonych przez współczynnik inflacji stosowany na kontrolowanym terytorium dla celów planowania budżetu.
9.3. Dolną granicę kosztów utrzymania i remontów państwowego lub komunalnego zasobu mieszkaniowego na kontrolowanym terytorium (s min) w skali roku ustala się poprzez pomnożenie wartości s min/m2 przez całkowitą powierzchnię budynków mieszkalnych i lokale odpowiedniego właściciela (Federacja, podmiot Federacji, gmina).
9.4. Jeżeli na kontrolowanym terytorium znajduje się mniej niż 100 budynków mieszkalnych lub konkretnego właściciela zasobu mieszkaniowego, wymagane jest ich kompleksowe badanie w celu obliczenia rocznego wzrostu zniszczenia fizycznego.
9,5. Przykład obliczenia dolnej granicy kosztów utrzymania i remontów zasobu mieszkaniowego (w stosunku do cen z czerwca 1995 r.).
Wstępne dane:
Roczny rzeczywisty wzrost zużycia fizycznego pojedynczego budynku (średnia ze 100 badań) F = 1,09%.
Łączna powierzchnia lokali mieszkalnych w budynkach N = 2 520 000 mkw. M.
Koszty nowego budownictwa na 1 mkw. m całkowitej powierzchni mieszkalnej s n.s = 1 100 000 rub./mkw. M.
Współczynnik (indeks) inflacji stosowany na danym terytorium do celów planowania budżetu wynosi n = 1,89.
Ustalamy koszty za 1 mkw. M:
s min/m2 = 1100000 × (1,09/100) × 1,89 = 22661 rub./m2 M.
Koszty ustalamy na podstawie istniejącego zasobu mieszkań (2 520 000 mkw.) na nadchodzący rok:
smin = 22661 × 2520000 = 57 miliardów 106 milionów rubli.